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Fiscalité immobilière : 4 niveaux de taxation

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Tandis que le think tank Terra Nova propose de revoir la fiscalité des successions, le Grand débat national apporte son lot de question en matière de fiscalité immobilière. Le président de la République avait trouvé très bonne une idée formulée dans la Drôme concernant la surtaxation immobilière. Il est temps de faire le point sur la fiscalité immobilière, qui s’étend sur quatre niveaux : usage, détention, revenus, mutations.

Fiscalité sur l’usage du bien comme résidence principale

Que l’on soit propriétaire ou locataire, le fait d’habiter un logement est soumis à une taxe locale, la taxe d’habitation. Elle est remise en cause depuis de nombreuses années, considérée comme injuste et basée sur valeurs locatives jamais revues depuis les années 70. Le candidat Macron a promis de la supprimer pour 4 Français sur 5 et le président Macron a mis en oeuvre cette promesse électorale.

Les foyers français ne dépassant pas un certain niveau de revenus sont désormais partiellement exonérés de la taxe d’habitation depuis 2018 et le seront totalement en 2020. Pour les autres, la question est posée de savoir si elle sera maintenue, alors que le Président de la République souhaitait plutôt qu’elle disparaisse complètement.

Fiscalité sur la détention d’un bien immobilier

De la taxe foncière, une taxe locale établie sur les mêmes bases obsolètes que la précédentes, à l’impôt sur la fortune immobilière, la détention d’un bien immobilier est largement taxée.

Si la résidence principale fait l’objet d’un généreux abattement de 30 %, l’IFI est en revanche prélevé à hauteur de 0,5 à 1,5 % sur la valeur nette des patrimoines immobiliers taxables supérieure à 1 300 000 euros. En sont toutefois exclus les biens considérés comme professionnels et certaines dettes liées à l’acquisition, l’amélioration et l’entretien, sous certaines conditions.

Fiscalité sur les revenus fonciers

Les revenus générés par la location de biens immobiliers sont soumis à l’imposition. Selon le régime d’imposition :

  • réel, avec déduction des frais,
  • micro-foncier, avec abattement de 30 %.

Ces derniers se voient appliquer un barème progressif de 0 à 45 %, plafonné selon le quotient familial. Les revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux, au même titre que les autres revenus perçus en France, soit 17,2 %.

Fiscalité sur les mutations immobilières

Les mutations constituent la fiscalité la plus forte, qu’il s’agisse des ventes, des donations ou des successions. Les taxes sont intégrées aux frais de notaire et en représentent environ les trois quarts. Sur les ventes, les droits de mutation à titre onéreux (vente) sont constitués :

  • d’une part départementale : 3,80 % pouvant être augmentée à 4,5 % par le conseil départemental,
  • d’une part communale : 1,2 %,
  • d’une part nationale, 2,37 % de la part perçue par le département.

S’y ajoutent l’impôt et les prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées lors de la vente, sauf s’il s’agit de la résidence principale.

Sur les autres mutations, les droits varient en fonction du degré de parenté et du montant auxquels ils s’appliquent. Une succession entre époux se voit appliquer une exonération totale, ce qui n’est pas le cas de la donation entre époux, qui subit une taxation de 5 à 45 % selon le montant du bien donné.

A noter que ces barèmes s’appliquent après abattement :

  • 100 000 euros pour les enfants et parents,
  • 100 % pour l’époux survivant ou le partenaire d’un PACS,
  • 100 % pour les frères et soeurs sous certaines conditions,
  • 15 932 euros pour les frères et soeurs ne respectant pas ces conditions,
  • 159 325 euros pour les personnes infirmes sans lien familial direct,
  • 7 967 euros pour les neveux et nièces,
  • 1 594 euros pour ceux qui n’ont aucun autre abattement.

Pour les donations, les abattements sont légèrement différents :

  • 100 000 euros pour les enfants,
  • 31 865 euros pour les petits-enfants,
  • 5 310 euros pour les arrière-petits-enfants.

Ils sont identiques pour les frères et soeurs (15 932 euros) et les neveux et nièces (7 067 euros).

Au-delà de ces abattements, les droits de mutation peuvent aller jusqu’à 60 % des montants abattus, pour les personnes n’ayant pas de lien de parenté (y compris concubins non pacsés ni mariés) ou avec un lien au-delà du 4ème degré. Ils sont de 55 % pour les neveux, nièces et autres héritiers jusqu’au 4ème degré, 35 et 45 % selon le montant pour les frères et soeurs, et 5 à 45 % selon le montant pour les héritiers en ligne directe (ascendants ou descendants).

Sauf à alourdir encore les droits de mutation sur les successions, on voit bien que la seule marge de manoeuvre du Gouvernement réside ici dans la plus-value sur la résidence principale. C’est bien le débat qu’a relancé le Président Macron lors du débat à Bourg-de-Péage. Il ne fait pourtant aucun doute que les biens immobiliers sont les biens les plus taxés, à travers ces quatre niveaux de fiscalité.

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