Les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas et continuent même à baisser légèrement de mois en mois. Les taux d’intérêt actuels s’établissent en moyenne à 1,44 %. En 30 mois, les taux ont perdu 0,05 points. Des banques proposent même des taux inférieurs à 1 % sur 20 ans pour les dossiers bétonnés. C’est donc le meilleur moment pour les emprunteurs qui voudraient renégocier leur taux d’emprunt immobilier.
Les critères pour renégocier son prêt immobilier
Pour une renégociation efficace et utile, il convient de respecter certains critères :
- la date de début du crédit immobilier : les rachats de crédit immobilier doivent être opérés dans leur premier tiers (ex. 5 premières années pour un crédit de 15 ans) ;
- le nouveau taux d’intérêt proposé doit être inférieur au taux du crédit racheté de 0,7 à 1 % ;
- le capital restant dû doit être supérieur à 75 000 euros.
Dans ces conditions, les propriétaires ayant souscrit un emprunt immobilier depuis l’automne 2016, époque à laquelle les taux ont atteint leur plus bas, risquent de ne pas y trouver leur compte, la faiblesse du différentiel entraînant des bénéfices presque nuls au regard des efforts réalisés pour rassemble le dossier et négocier le taux.
Simulations réalisées par Empruntis pour un rachat sur 20 ans
Empruntis a simulé le cas d’un couple qui a contracté un prêt immobilier sur 20 ans à l’automne 2015 pour une durée de 20 ans et décide de faire un rachat de crédit :
- taux de 2,5 %,
- coût global du crédit : 255 526 €,
- remboursement mensuel de 1 065 €,
- capital restant dû : 171 230 €.
Après 42 mois de remboursement, ce couple peut obtenir un rachat de crédit sur 15 ans à un taux bien moindre :
- taux du nouveau crédit : 1,3 %,
- coût global du crédit 188 557 €,
- remboursement mensuel de 1 048 €.
Après le rachat de crédit, le couple gagnera 18 mois sur la durée de son crédit, 17 € sur ses mensualités et, sur la durée totale, fera un bénéfice de 16 640 € après déduction des frais inhérents au rachat. En effet, la banque « perdante » pouvant réclamer une indemnité de 6 mois d’intérêt ou de 3 % du montant restant à rembourser, soit 2 169 € (c’est la plus petite des deux sommes qui est prise en compte). S’appliquent également des frais de dossier et des frais de garantie.
Simulation d’un rachat de crédit sur 25 ans
Un autre exemple de rachat de prêt immobilier concerne un couple ayant emprunt sur 25 ans au printemps 2016 une somme de 300 000 € :
- taux de 2,3 %,
- coût global du crédit : 394 751 €,
- remboursement mensuel de 1 316 €,
- capital restant dû : 281 047 €.
Après 36 mois de remboursement, ce couple peut obtenir un rachat de crédit sur 21 ans à un taux très intéressant :
- taux du nouveau crédit : 1,55 %,
- coût global du crédit : 329 364 €,
- remboursement mensuel de 1 307 €.
Après le rachat de crédit, le couple va gagner 48 mois sur la durée de son crédit, 9 € sur ses mensualités et, sur la durée totale, fera un bénéfice de 19 737 € après prise en compte des différents frais.
