34 000 euros. C’est le prix d’un simple mauvais classement énergétique. Pour certains investisseurs, un logement noté F ou G peut effacer plusieurs années de loyers. Et avec les nouvelles interdictions de location qui arrivent, la question n’est plus écologique. Elle est devenue purement financière.
Pourquoi un mauvais DPE fait chuter la rentabilité d’un investissement locatif
Pendant longtemps, les investisseurs regardaient surtout le rendement brut, la tension locative ou la fiscalité. Le diagnostic de performance énergétique restait secondaire. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas.
34 000 euros. C’est le prix d’un simple mauvais classement énergétique. Pour certains investisseurs, un logement noté F ou G peut effacer plusieurs années de loyers. Et avec les nouvelles interdictions de location qui arrivent, la question n’est plus écologique. Elle est devenue purement financière.
Interdictions progressives de location et gel des loyers
Avec la loi Climat et Résilience, la performance énergétique devient une contrainte juridique et financière. Un logement mal classé peut perdre en valeur, mais aussi devenir impossible à louer.
Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les biens classés F le seront en 2028, puis les logements classés E en 2034. Sans travaux, un investisseur achète aussi une date limite.
- Logements G interdits depuis 2025
- Logements F interdits à partir de 2028
- Logements E concernés en 2034
- Loyers déjà gelés pour les passoires
Un critère devenu central pour les investisseurs
Résultat : le DPE s’impose comme un indicateur financier à part entière. Il influence la capacité à louer, la valorisation du bien et parfois même la qualité du dossier de financement.
Un logement classé F ou G devient un actif fragile. Moins attractif pour les locataires, plus risqué pour les banques, souvent décoté à la revente. Pour un bailleur, l’erreur d’arbitrage peut coûter cher.
Les villes où un DPE F ou G peut coûter le plus cher
L’étude de Maslow.immo a analysé 168 villes françaises de plus de 30 000 habitants. Son intérêt est simple : mesurer ce que perd réellement un investisseur quand il conserve un bien énergivore.
Le constat est net. Dans certaines villes, l’écart entre un logement performant et un logement classé F ou G représente plusieurs dizaines de milliers d’euros sur dix ans.
Jusqu’à 34 000 € de manque à gagner en Île-de-France
Les plus fortes pertes apparaissent dans les marchés très tendus. En Île-de-France, loyers élevés et prix de revente importants amplifient mécaniquement l’effet du mauvais DPE.
Pour un T2 de 40 m², l’écart peut atteindre plus de 34 000 € sur dix ans.
- Levallois-Perret 34 032 €
- Boulogne-Billancourt 32 674 €
- Suresnes 28 553 €
- Clichy 27 734 €
Des pertes proportionnellement plus fortes dans certaines villes moyennes
Ailleurs, les pertes en euros sont plus faibles, mais leur poids sur le capital investi devient beaucoup plus violent. C’est là que le sujet devient franchement stratégique.
Dans certaines villes, un mauvais DPE peut représenter jusqu’à 16 % du prix d’achat sur dix ans. Autrement dit, près d’un sixième de l’investissement initial.
- Roubaix 16,6 % du capital investi
- Creil 16,2 %
- Sarcelles 15,9 %
- Carcassonne 15,1 %
Pourquoi la rénovation énergétique devient un choix stratégique
Face à ces chiffres, beaucoup d’investisseurs changent de lecture. Acheter une passoire énergétique pour négocier le prix ne suffit plus. Il faut surtout savoir combien coûtera l’inaction.
Ce qui change tout ? Le vrai risque ne se limite plus à la facture de chauffage. Il se joue sur les loyers perdus, la revente et la contrainte réglementaire.
Le retour de MaPrimeRénov change l’équation
La réouverture de MaPrimeRénov en février 2026 remet les travaux au centre du jeu. Cette aide peut absorber une partie du coût et rendre une rénovation rentable plus vite qu’attendu.
Isolation, changement de chauffage, remplacement des fenêtres : ces leviers peuvent transformer un logement bloqué en bien relouable, plus attractif et plus défendable à la revente.
- Isolation thermique réduit les déperditions
- Pompe à chaleur améliore le classement
- Fenêtres performantes limitent les pertes
- Ventilation améliore confort et cohérence
Rénover avant la décote immobilière
Dans certains marchés, attendre coûte plus cher que rénover. Un logement classé F ou G devient progressivement plus difficile à louer, à vendre et à financer.
À retenir : le DPE n’est plus un simple indicateur environnemental. C’est un outil d’arbitrage financier. Et dans plusieurs villes, ne pas rénover peut déjà coûter l’équivalent de plusieurs années de loyers.
