Investir dans l’immobilier locatif peut nécessiter beaucoup de temps et de compétences, sauf s’il s’agit d’investir dans une résidence de services. Revenu constant, gestion confiée à un tiers, la résidence de services propose des logements entièrement meublés et équipés avec à la clé un large éventail de prestations. Quand le logement en résidence de services devient vôtre, vous n’avez pas à vous inquiéter de chercher un locataire. Vous le louez en fait à une société exploitante, par le biais d’un bail commercial de 9 ans.
Un interlocuteur unique : le gestionnaire
C’est au gestionnaire et à lui seul que revient l’obligation de rechercher un locataire, de gérer et entretenir la propriété locative. Le propriétaire est dispensé des démarches administratives et des risques de vacances trop longues. Il n’a pas à payer une agence pour gérer son bien, et bénéficie d’un loyer fixé par le contrat de bail avec le gestionnaire, prévoyant une indexation annuelle. Que le logement soit loué ou non, il continue de percevoir ses loyers.
Une fiscalité avantageuse
Le propriétaire d’un bien immobilier dans une résidence de services bénéficie, aux yeux du fisc, du statut intéressant de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les loyers perçus sont peu, voire pas du tout imposés. En effet, les loyers sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux et, de plus, la totalité des charges sont déduites de leur montant :
- les charges de copropriété,
- la taxe sur le foncier bâti,
- les intérêts d’emprunt,
- etc.
Les avantages ne s’arrêtent pas là. Le bien acquis en résidence de services bénéficie de l’amortissement linéaire sur une durée maximale de 20 ans et son propriétaire peut récupérer la TVA s’il s’agit d’une résidence neuve. Le propriétaire peut préférer bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui lui permet de bénéficier d’une défiscalisation de 11 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 € (soit 33 000 €) sur une durée de 9 ans. Il devra cependant abandonner l’idée d’amortissement.
Lire : « Patrimoine immobilier non imposable avec le LMP/LMNP »
Rentabilité élevée : attention danger
Pour bénéficier de tous les avantages d’un investissement locatif en résidence de services, il faut toutefois être attentif à plusieurs pièges, notamment l’annonce d’une rentabilité élevée. Celle-ci dépend en effet du taux d’occupation des logements de la résidence de services. Le taux moyen s’avère légèrement supérieur aux fonds en euros, sans cependant atteindre des sommets. Ainsi, une rentabilité annoncée supérieure à la moyenne du marché, aux alentours de 4 %. Au-delà, les risques de se retrouver devant une défaillance de l’exploitant ou une diminution importante du montant des loyers sont très élevés.
Vigilance dans la rédaction du bail
Le bail commercial n’est pas aussi encadré que le bail d’un logement à un particulier. Dès lors, il faut se montrer particulièrement vigilant, notamment sur la répartition des charges, dans les résidences étudiantes ou de tourisme. Les gros travaux peuvent ne pas être compris dans charges de l’exploitant de la résidence gérée et s’avérer très coûteux le moment venu.
