Initialement prévu au 1er janvier 2018, le nouveau découpage des zones éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel est applicable depuis le 1er janvier 2019. Destiné à « mieux protéger les investisseurs des villes les moins attractives », le dispositif fiscal a été recentré sur les zones très tendues, et les zones B2 et C ont été exclues du dispositif. Mais le nouveau zonage pourrait s’avérer plus risqué pour les investisseurs.
Des zones attractives exclues et des zones risquées conservées
Selon l’étude du Laboratoire de l’Immobilier, en recentrant l’éligibilité sur les 3 zonages les plus tendus (A, A bis et B1), le dispositif a écarté des villes qui paraissent toujours attractives mais conservé des villes plus risquées. En effet, pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation, il faut louer le bien dans l’année suivant sa livraison. Or certaines villes comme Lens ont des taux de vacance du parc locatif deux fois plus élevés que la moyenne française (7,9 %) et une population en baisse :
- Lens : 17,9 % et population en baisse de 16 %,
- Douai : 14,3 % et population en baisse de 6,6 %,
- Béthune : 13,1 % et population en baisse de 3,8 %.
A contrario, des villes comme La Roche-sur-Yon ou Colmar, situées en zonage B2, ont été écartées du dispositif Pinel. Ces cités dynamiques bénéficient pourtant d’un taux de vacances inférieur ou proche de la moyenne nationale et d’une population en augmentation :
- La Roche-sur-Yon : 5,9 % et hausse de population de 8,8 %,
- Colmar : 6,9 % et hausse de population de 7,9 %,
- Gap : 8,1 % et hausse de la population de 12,4 %.
L’attractivité de ces villes n’est plus à démontrer, d’autant qu’elles possèdent des zones d’activités importantes et accueille de nombreux étudiants.
Les loyers plafonds jugés incohérents
La réforme des zonages a eu aussi pour effet pervers de rendre incohérents les plafonds de loyer définis pour chaque zone. Ces plafonds devaient en principe correspondre à un prix inférieur au marché de 20 %. Les prix du marché ne sont pourtant pas les mêmes partout. Or l’exclusion de deux zones entraîne ipso facto l’exclusion de deux plafonds. Pour certaines villes, cela revient à avoir, selon les quartiers, un loyer plafond bien trop proche du marché local, parfois même supérieur, ou à l’inverse un loyer plafond bien trop faible. Dans le premier cas, et les biens « Pinel » ne sont plus attractifs. Dans le second cas, les investissements ne sont plus rentables, en dépit de la défiscalisation.
Quelques exemples de loyers incohérents
- Villejuif : écart avec le marché local réduit à 5 %,
- Istres : loyer plafond supérieur au marché local de 21 %,
- Toulon et Limoges : loyer plafond supérieure de 9 % au marché local,
- Neuilly : plafond inférieur au marché local de 36 %,
- Palaiseau et Annecy : plafond inférieur au marché local de 30 %,
- Alfortville et Talence : plafond inférieur au marché local de 28 %.
Malgré les critiques dont le dispositif peut désormais faire l’objet, tant de la part des investisseurs que de la part de la Cour des Comptes, aucune réforme ne semble prévue pour le moment.
