Le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation qui vise à encourager les investissements immobiliers locatifs en France. Il a été introduit en 2014 par la loi de finances pour stimuler la construction de nouveaux logements en France. Depuis lors, le dispositif a connu plusieurs modifications, la plus récente étant l’article 168 de la loi de finances pour 2021, qui est entré en vigueur le 1er janvier 2023. Au sommaire :
- Les avantages fiscaux du dispositif Pinel
- Le nouveau dispositif Pinel+
- Différence entre le dispositif Pinel et le dispositif « Louer abordable » ?
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement de location de leur bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, renouvelable pour deux périodes de 3 ans chacune. L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que des plafonds de prix d’achat des logements dans certaines zones géographiques du territoire français. En 2023, le dispositif Pinel a été modifié par la loi de finances pour 2021. Les principales modifications concernent les zones géographiques éligibles au dispositif, qui ont été réduites, et les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel
Les évolutions du taux de réduction d’impôt
Depuis la mise en place du dispositif en 2014, le taux de la réduction d’impôt a connu plusieurs évolutions, notamment en termes de taux de la réduction d’impôt, de conditions d’application et de plafonds de loyers et de ressources. Initialement fixé à 18% pour un engagement de location de 9 ans, il a été porté à 21% pour un engagement de location de 12 ans en 2016. En 2018, le taux de la réduction d’impôt a été maintenu à 21% mais les conditions d’application du dispositif ont été modifiées. Ainsi, le dispositif Pinel ne concerne désormais que les logements situés dans un immeuble collectif depuis le 1er janvier 2021. Cette mesure vise à favoriser la construction de logements collectifs et à limiter l’étalement urbain. Pour 2023, voici les taux de réduction d’impôt :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans.
- 15 % pour un engagement de location de 9 ans.
- 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
Nous savons déjà quelles seront les taux de réduction d’impôt dès 2024 [source economie.gouv.fr] :
- 9 % pour un engagement de location de 6 ans.
- 12 % pour un engagement de location de 9 ans.
- 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
Le dispositif Pinel fixe également des plafonds de loyers et de ressources des locataires en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. Ces plafonds ont également été révisés à la baisse. Ainsi pour la métropole, le plafond de loyer mensuel est désormais fixé à 17,62 €/m² en zone A bis, 13,09 €/m² en zone A et 10,55 €/m² en zone B1 et 9,17 €/m² en zone B2 et C [source impots.gouv.fr]. Enfin, la loi de finances pour 2021 a modifié le dispositif Pinel en introduisant un nouveau zonage des communes éligibles. Ce zonage prend en compte la tension du marché immobilier local et a pour objectif de mieux cibler les communes où la demande locative est la plus forte.
Les autres avantages
Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers. En plus de la réduction d’impôt, l’investisseur peut bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années de location. De plus, l’investisseur peut louer son bien immobilier à ses ascendants ou descendants sous certaines conditions, ce qui peut être avantageux pour les familles souhaitant se loger dans un bien familial tout en bénéficiant d’une défiscalisation.
Quels sont les critères d’éligibilité ?
Cependant, le dispositif Pinel est soumis à des critères stricts pour bénéficier des avantages fiscaux. Les logements concernés doivent être neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) et respecter les normes thermiques et environnementales en vigueur. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont également fixés en fonction de la zone géographique du bien immobilier. Ainsi, le dispositif Pinel s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier dans les zones tendues, où la demande locative est forte et les loyers sont élevés. Voici les critères d’éligibilité pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel :
Le nouveau dispositif Pinel+
Ce nouveau dispositif, qui est disponible depuis 2023, fait référence à la modification du dispositif Pinel qui a été introduite par la loi de finances pour 2021. Ce dispositif concerne l’investissement locatif dans le neuf et offre aux investisseurs une réduction d’impôt en échange de la mise en location de leur bien immobilier. En 2023 et 2024, le dispositif Pinel est accessible sous deux formes : le Pinel classique et le Pinel +. Le Pinel classique offre un taux de réduction d’impôt dégressif, tandis que le Pinel + offre un taux de réduction d’impôt à taux plein. Selon Emmanuelle Wargon, ancienne ministre du Logement, le Pinel + est réservé aux investisseurs qui s’engagent à louer leur bien immobilier pendant douze ans. Cependant, pour bénéficier du Pinel +, il faudra respecter de nouvelles règles de surface et de performance énergétique pour les logements construits dans le cadre de la loi Pinel, à partir de 2023 et 2024 [source service-public.fr]. Le permis de construire du logement neuf doit être déposé courant 2023 ou 2024, et le logement doit respecter la réglementation relative aux exigences de performances énergétiques. Les conditions d’éligibilité et le taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel vont subir quelques changements, tels que la suppression de la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant, la réduction du nombre de zones éligibles, et la réduction du plafond de loyer et de ressources des locataires. Ces changements ont pour but de recentrer le dispositif Pinel sur les zones les plus tendues du marché immobilier. Ainsi, le nouveau dispositif Pinel+ offre un taux de réduction d’impôt à taux plein pour les investisseurs qui respectent les nouvelles règles de surface et de performance énergétique et qui s’engagent à louer leur bien immobilier pendant douze ans. Cependant, les conditions d’éligibilité et le taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel ont subi des changements pour recentrer le dispositif sur les zones les plus tendues du marché immobilier.
Quelle est la différence entre le dispositif Pinel et le dispositif « Louer abordable » ?
Le dispositif Pinel et le dispositif « Louer abordable » sont deux dispositifs différents en matière d’investissement locatif. Le dispositif Pinel a été introduit en 2014 pour encourager les investissements dans l’immobilier neuf. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de la location du bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans. Le dispositif » Louer Abordable », quant à lui, a été mis en place en 2017 pour inciter les propriétaires à louer leur bien immobilier à des ménages modestes. Il permet de bénéficier d’une déduction fiscale jusqu’à 85 % des revenus locatifs selon le niveau de loyer pratiqué, avec une limite de 10 700 € par an (15 300 € par an avec le cumul du déficit foncier) [source expertimpots.com]. Pour en savoir plus sur le dispositif « Louer abordable » : Propriétaire bailleur, connaissez-vous le dispositif Loc’Avantages ?En résumé, le dispositif Pinel concerne les investissements dans l’immobilier neuf avec une réduction d’impôt en échange d’une location du bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, tandis que le dispositif Cosse permet une déduction fiscale sur les revenus locatifs pour les logements loués à des ménages modestes.
