À Toulouse, les futurs acquéreurs sont toujours dans l’attente de la baisse des prix de l’immobilier tant espérée. Malgré une diminution des volumes de ventes, les prix continuent de grimper, créant un dilemme pour les acheteurs et les vendeurs. Décortiquons les tendances du marché et les facteurs qui influencent cette situation. Au sommaire :
Toulouse, la métropole idéale ?
Toulouse est bien plus qu’une simple ville. Avec une population de plus de 486 000 habitants répartis sur 118 km², la métropole offre une vie dynamique. Théâtres, cinémas, piscines, gymnases, stades, commerces, et espaces verts abondent. Un cadre idéal pour la vie quotidienne et l’investissement immobilier. Enfin, ça c’est en théorie. En pratique, la situation est beaucoup moins reluisante qu’il n’y parait, notamment à cause de la pénurie de logements neufs, mais je vais y revenir un peu plus bas.
Une histoire de chiffres et d’évolution
Octobre 2023 à Toulouse, le mètre carré moyen atteint 3 599 €, avec une légère baisse sur un an de 0,3%. Néanmoins, sur les trois derniers mois, les prix ont reculé de 0,4%, tandis que sur trois ans, ils ont connu une hausse impressionnante de 5,9% [source : capital.fr]. Alors, l’investissement immobilier à Toulouse est-il un jeu de montagnes russes ? A bien y regarder, cela dépend du type de bien car l’évolution des prix est sensiblement différente pour les appartements ou les maisons. En effet, d’après les estimations de prix MeilleursAgents au 1 novembre 2023, sur les 3 derniers mois l’évolution des prix de l’immobilier à Toulouse est de :
Les maisons à Toulouse se négocient en moyenne à 4 128 €/m², tandis que les appartements sont plus abordables à 3 492 €/m². D’ailleurs, Toulouse affiche un prix au mètre carré 17% plus élevé que la moyenne départementale. Les loyers moyens à Toulouse sont à la hausse. Au cours des quatre derniers trimestres, le loyer médian pour tous types d’appartements atteint 12 €/m² hors charges.
Des volumes de ventes en constante baisses depuis des mois
Pour rappel, la chambre interdépartementale des notaires de Toulouse a récemment fait part de son enquête annuelle sur le marché immobilier en Haute-Garonne, la période concernée est celle du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, et les nouvelles n’étaient pas réjouissantes pour les investisseurs [source : francebleu.fr]. Cela nous a notamment appris que les volumes de ventes avaient diminué de manière significative (-17%) alors que les prix demeuraient en hausse. Concernant la situation actuelle, après deux années exceptionnelles en 2021 et 2022, le marché semble donc se stabiliser, surtout du côté des maisons et des appartements anciens. Malgré la baisse des volumes de ventes, les prix dans la Haute-Garonne continuent d’augmenter surtout dans le neuf. Cela suggère deux choses :
- Que les propriétaires de bien toulousain ne veulent pas négocier les prix.
- Que la pénurie de logements neufs est toujours de mise à Toulouse.
A noter que les maisons anciennes voient également leurs prix augmenter, bien que le rythme soit moins soutenu qu’auparavant.
Dans quel quartier investir alors ?
Le constat est clair : il faut s’éloigner le plus possible du centre de Toulouse. Carmes est un quartier très intéressant mais si vous n’avez pas un budget conséquent, oubliez tout de suite. Si nous regardons du côté des quartiers sud ouest toulousains, il faut aller au-delà de la Croix-de-Pierre pour trouver des opportunités d’investissement interessantes. Mais, la réputation sulfureuse des quartiers sud ouest, Bagatelle ou Le Mirail par exemple, est clairement rédhibitoire pour trouver des locataires, même si ce n’est pas impossible. Côté nord, le quartier des Izards peut paraitre intéressant mais est qualifié de « quartier prioritaire » et est également touché par des faits divers [source actu.fr]. Si je devais investir à Toulouse, je pense que j’opterais pour le quartier des Minimes. Déjà parce que ce quartier me convient, j’ai eu la chance d’y passer quelques mois, et puis parce que ce quartier est cosmopolite avec de nombreux commerçants et de jardins suffisamment proches. Mais, des quartiers comme Saint-Cyprien ou Matabiau sont également intéressants, surtout si vous visez respectivement de l’étudiants/jeunes actifs (voir notre article sur le coliving à Toulouse) ou une clientèle de voyageurs. D’ailleurs, si j’avais vraiment les moyens, je pense que je me lancerais dans l’achat d’un bien de type industriel à retaper pour faire une belle plus-value. Il y a, par exemple, une ancienne chaudronnerie qui est devenue une maison d’exception dans le quartier des Amidonniers [source : actu.fr]. En outre, il est à noter que les communes environnantes ne sont pas toutes intéressantes. Exemple avec Balma, ville voisine de Toulouse, qui reste la commune avec les prix les plus élevés. Les terrains à bâtir, bien que moins nombreux, voient également leurs prix augmenter. Dernier point, les professionnels notent également une diminution de la surface des terrains disponibles, avec une prédominance des terrains de moins de 600 mètres carrés.
Synthèse du prix moyen du mètre carré dans les quartiers de Toulouse
| Quartier de Toulouse | Prix m2 moyen appartement | Prix m2 moyen maison |
|---|---|---|
| Les Izards | 2 624 euros | 2 913 euros |
| Fontaine-Lestang | 2 891 euros | 3 459 euros |
| Croix-de-Pierre | 2 939 euros | 3 855 euros |
| Soupetard | 3 037 euros | 3 563 euros |
| Chateau-de-l’Hers | 3 350 euros | 4 178 euros |
| Sauzelong / Rangueil | 3 493 euros | 4 352 euros |
| Saint-Agne | 3 874 euros | 4 697 euros |
| Fer-à-Cheval | 3 965 euros | 4 354 euros |
| Carmes | 5 671 euros | 4 420 euros |
| Saint-Etienne | 5 910 euros | 5 309 euros |
Prix de l’immobilier par mètre carré en moyenne dans les quartiers de Toulouse
[source : meilleursagents.com]. Le marché immobilier à Toulouse demeure dans une situation où il faut analyser chaque élément pour pouvoir appréhender la mécanique immobilière. Malgré une baisse des volumes de ventes, les prix continuent de progresser, surtout dans le neuf. L’amorce de la baisse des prix offre un espoir, mais il reste à voir comment cette tendance évoluera dans les mois à venir. Dans l’absolu, Toulouse se positionne comme une métropole idéale pour vivre et investir. Mais attention, il faut bien se renseigner sur l’évolution des prix de manière micro et comprendre quel est le type de population pour chacun de ces quartiers.
La vidéo sur ce sujet
Je vous invite à regarder cette vidéo qui date un peu, avril 2023, mais tout ce qui est dit reste vrai puisque la situation n’a pas changé.
