La conjoncture actuelle favorise la négociation immobilière, avec des marges qui explosent dans certaines villes. La baisse des prix et les difficultés des vendeurs à trouver des acquéreurs solvables créent un terrain propice à la négociation. Avec l’interdiction progressive de louer des biens classés F ou G, les propriétaires souhaitant vendre sont dans l’obligation de revoir à la baisse leur prétention. Décryptage de l’impact de cette tendance sur le marché immobilier. Au sommaire :
Un contexte propice à la négociation
Les prix immobiliers en baisse depuis quelques semaines créent des opportunités de négociation. La hausse des prix observée depuis 2020 et les taux d’intérêt élevés ont réduit la capacité d’emprunt des acquéreurs, diminuant ainsi le nombre d’achats. Les vendeurs, confrontés à des acquéreurs moins solvables, consentent à des baisses de prix pour conclure les ventes, créant des marges de négociation atteignant 3,49% en 2023 [source : seloger.com] et évaluées à plus de 5% début 2024. D’autres éléments influent sur la négociation, tels que les travaux de rénovation nécessaires, la conformité aux normes, ou même des décisions de copropriété. Comprendre ces facteurs permet aux acquéreurs de maximiser leur position de négociation et d’obtenir des accords avantageux. Certaines villes se démarquent avec des marges de négociation exceptionnelles. Toulouse, Nantes, Lille, Paris, et Nice offrent des opportunités uniques, avec des marges allant jusqu’à 7,47%. Voici d’ailleurs le classement des villes avec la meilleure marge de négociation en 2023 :
Les disparités se ressentent également entre les types de biens, notamment les passoires énergétiques qui peuvent atteindre des marges de 10% à 15%.
L’impact des passoires thermiques sur le marché immobilier
L’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) estime à 6,6 millions le nombre de passoires thermiques parmi les 37 millions de logements en France. Ces biens, classés F ou G au DPE, font l’objet d’une attention accrue des pouvoirs publics. Bien’ici, un portail d’annonces immobilières, dresse un constat alarmant avec plus de 100 000 annonces de biens F ou G au dernier trimestre 2023 [source : leprogres.fr]. La proportion de biens classés F ou G dans les transactions immobilières a augmenté de manière significative, passant de 7 à 8% à 12 à 15% depuis juillet 2021. Cette hausse crée une pression sur le marché locatif, entraînant une diminution de l’offre de locations. Les régions rurales semblent davantage touchées, avec des différences notables dans la décote des prix au mètre carré entre les zones rurales et urbaines. Les régions ne sont pas toutes égales face à la prolifération des passoires thermiques. L’Île-de-France compte près d’un quart des biens à vendre classés F ou G, tandis que les régions Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est et Provence-Alpes-Côte d’Azur représentent seulement 5 à 6% de l’offre nationale. Malgré la stigmatisation des passoires thermiques, elles peuvent représenter une opportunité financière. Au 4e trimestre 2023, la décote sur le prix au mètre carré atteint jusqu’à -15%. En zone rurale, cette dépréciation est 3,5 fois plus importante qu’en zone urbaine. Acheter une passoire thermique peut ainsi permettre des économies substantielles, bien que les coûts de rénovation doivent être pris en compte. En outre et l’information vient de tomber, la prochaine révision du mode de calcul du DPE, à être dévoilée prochainement, réserve une surprise pour les logements qui devaient ne plus être notés G pour être loués après le 1er janvier 2025. Un coefficient de modulation pour les biens de moins de 40 mètre carré pourrait les exempter temporairement des interdictions de location. Cela représente un sursis de 3 ans, jusqu’en 2028, pour ces propriétaires qui ne nécessiteront pas de nouveau DPE [source : bfmtv.com].
Des réelles marges de négociation à saisir
Les opportunités de négociation, surtout dans certaines villes compte tenu des spécificités du marché local et des biens immobiliers, sont de plus en plus possibles. Si on ajoute à cela la problématique des passoires énergétiques, les marges de négociation peuvent même être autour des 15%. Mais la révision du DPE offre un répit inespéré à au moins 100 000 logements classés G actuellement sur le marché immobilier, ce qui pourrait rebattre les cartes au moins à court terme.
La vidéo sur ce sujet
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