La baisse du nombre de passoires énergétiques intrigue : progrès réel du parc ou simple effet mécanique des réformes du DPE ? Les chiffres 2025 montrent une amélioration, mais la réalité est plus nuancée.
Baisse des passoires énergétiques en 2025
Chiffres clés annoncés par le gouvernement
Le gouvernement met en avant un recul notable des logements classés F et G, avec plus de 327 000 passoires en moins en un an. Cette évolution s’observe sur les résidences principales comme sur l’ensemble du parc immobilier.
La France compte aujourd’hui environ 30,9 millions de résidences principales. Parmi elles, près de 12,7 % restent considérées comme énergivores, soit environ 3,9 millions de logements encore classés F ou G.
En élargissant le périmètre à tous les logements, le nombre total de passoires atteint 5,4 millions. Cela représente une part de 14,4 % du parc immobilier, en baisse par rapport à l’année précédente.
Une baisse en trompe-l’œil selon les experts
Cette amélioration ne reflète pas uniquement l’augmentation des rénovations. Une partie importante de la baisse provient de changements réglementaires affectant le calcul du DPE, notamment pour les petites surfaces.
Depuis juillet 2024, la mise à jour des seuils a mécaniquement reclassé de nombreux logements, réduisant le volume des passoires sans intervention énergétique réelle.
Les experts appellent ainsi à nuancer l’interprétation de ces chiffres, en soulignant que les effets statistiques peuvent masquer une réalité immobilière plus complexe.
L’impact réel de la réforme du DPE
Pourquoi les petites surfaces sont reclassées
La réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2024 corrige un biais pénalisant les petites surfaces. Ces logements consomment plus d’énergie au mètre carré, ce qui les faisait basculer artificiellement en classe F ou G.
Le recalibrage des seuils a mécaniquement amélioré la note de milliers de biens. Au total, environ 160 000 logements ont quitté la catégorie des passoires uniquement grâce à cet ajustement.
Cette évolution crée toutefois un paysage énergétique moins homogène : certains logements n’ont pas été rénovés, mais bénéficient désormais d’un classement plus favorable.
Les limites statistiques entre modèle et comportements
Le ministère précise que la baisse observée ne découle pas exclusivement d’une meilleure performance. Les comportements des diagnostiqueurs et des propriétaires influencent aussi la dynamique.
Certains professionnels ajustent leurs pratiques pour tenir compte des nouvelles règles, tandis que des propriétaires réalisent des travaux mineurs pour passer un seuil.
L’ensemble génère une zone d’incertitude, rendant l’analyse des tendances plus complexe et exigeant une lecture prudente des indicateurs.
Ce qui va changer en 2026 pour le DPE
Le nouveau facteur de conversion de l’électricité
Au 1er janvier 2026, l’évolution du facteur de conversion de l’électricité modifiera profondément le calcul du DPE. Cette mise à jour réduira l’impact énergétique attribué au chauffage électrique.
En pratique, de nombreux logements verront leur note s’améliorer sans travaux. Environ 700 000 résidences principales sortiront ainsi de la catégorie des passoires.
Cette modification vise à refléter une production électrique moins carbonée, mais ses effets sur le marché immobilier seront immédiats et structurants.
Un recul artificiel des passoires selon les professionnels
Pour plusieurs spécialistes, cette baisse annoncée est davantage un effet comptable qu’un progrès énergétique. Les logements concernés ne gagnent pas en performance, ils changent seulement de classe.
Cette évolution pourrait brouiller la visibilité des priorités de rénovation, en rendant moins lisible l’identification des biens réellement énergivores.
Les acteurs du bâtiment invitent donc à interpréter ces chiffres avec prudence et à maintenir un objectif clair : améliorer la qualité thermique du parc plutôt que d’alléger les statistiques.
