Au moment de choisir son investissement locatif, il peut être intéressant d’aborder l’idée d’investir dans un immeuble de rapport. Sous réserve de bien choisir sa localisation voilà un investissement qui pourrait s’avérer juteux. Découvrez ses avantages et inconvénients et quelle rentabilité pour un tel investissement.
L’immeuble de rapport, c’est quoi ?
L’expression « immeuble de rapport » est née au XVIIIe siècle, sous le règne de Louis XVI, puis s’est développé dans toute la période haussmannienne. Originellement, il s’agit d’un immeuble architecturalement conçu pour être loué. Ce sont les premiers immeubles construits à Paris, imposant une hiérarchisation dans la distribution des logements, les chambres de bonnes se trouvant sous les toits, tandis que les plus beaux appartements sont installés au 2e étage. L’immeuble de rapport est à distinguer de la copropriété. Celle-ci est en effet divisée entre plusieurs propriétaires, alors que l’immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire, particulier ou société (SCI, SCPI). Votre patrimoine est construit en une seule fois et en un seul lieu. Investir dans un immeuble de rapport consiste donc à acquérir un immeuble dans son intégralité, le neuf ou un bien à rénover. Il peut s’agir aussi bien d’un immeuble déjà loué que d’un immeuble entièrement vide. Au final, cela s’avère plus simple que d’acquérir plusieurs appartements dans des copropriétés, tant du point de vue de l’acquisition de l’immeuble que de sa gestion.
Est-ce intéressant d’investir dans un immeuble de rapport ?
Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages, parmi lesquels la rapidité avec laquelle vous développez vos avoirs.
Un prix négocié
Acheter un immeuble de rapport permet de négocier un meilleur prix du mètre carré auprès du vendeur.
Des coûts maîtrisés
Vous n’avez pas à supporter les coûts d’un immeuble de rapport liés à la copropriété. C’est vous qui décidez des travaux à effectuer, de leurs coûts, de leur répartition dans le temps, sans être soumis à des réunions de copropriétaires et à des frais de syndic. De plus, tous vos locataires se trouvent dans un même immeuble, ce qui simplifie grandement la gestion locative.
Des revenus locatifs stables
Que vous achetiez 10 appartement dans 10 copropriétés différentes ou un immeuble de 10 logements, vos revenus locatifs sont les mêmes.
Des appartements déjà loués
Si vous pouvez acheter un immeuble de rapport déjà loué, vous évitez la corvée de trouver des locataires pour chacun des appartements. Cela présente l’avantage de faciliter les emprunts bancaires.
Ou agencés pour tenir compte de la demande locative
A l’inverse, si votre apport vous le permet, l’achat d’un immeuble de rapport vide vous permet de réagencer les appartements et de les adapter à la demande locative du secteur : studio, appartements T2 ou T3, duplex, etc. Les travaux de rénovation permettent en outre de louer plus facilement les appartements et augmentent la plus-value lors de la revente du bien. Evidemment, trouver à investir dans un immeuble de rapport implique que vous supportez seul la totalité de l’investissement, des charges et des risques liés à la vacance locative.
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
Le choix de la localisation est le premier élément à examiner lorsque vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport. Car pour rapporter, l’immeuble de rapport doit être loué, c’est le B. A. BA que beaucoup d’investisseurs oublient de prendre en compte dans leur investissement locatif. Il faut donc avoir une bonne connaissance du marché locatif et privilégier les villes dans lesquelles la tension locative est forte, pour obtenir un rendement stable et réduire le risque de vacance, très coûteux pour l’investisseur. Si le bien immobilier convoité ne se situe pas près de chez vous, il suffit d’en confier la gestion à un professionnel. Ce n’est pas plus coûteux que d’avoir des appartements non loués près de chez vous, dans une ville où la demande locative est inexistante. S’agissant du choix de l’immeuble proprement dit, il est important de vérifier quelles sont les charges d’entretien :
- ascenseur,
- réfection de la toiture,
- ravalement des façades,
- nettoyage des parties communes,
- services collectifs (nettoyage, gardiennage, etc. ),
- entretien/état de la chaudière.
Si certaines de ces charges sont récupérables auprès des locataires, toutes devront être intégralement réglées par l’unique propriétaire, vous.
Rentabilité d’un immeuble de rapport locatif
Avant de réaliser un investissement dans l’immobilier de rapport locatif, il vous faut examiner les tenants et les aboutissants de la rentabilité de ce type d’investissement. Tout d’abord, le prix d’achat : l’achat d’un immeuble de rapport à Nantes est possible à partir de 3 500 euros le mètre carré. En profitant de la fiscalité mise en place par le Gouvernement, comme le dispositif Denormandie ou l’investissement Malraux, vous pouvez diminuer sensiblement le coût de votre investissement avec travaux. Ensuite, la rentabilité locative telle que définie par des sites comme seloger.com : en 2021, c’est Rennes qui emportait le pompon avec une rentabilité locative nette supérieure à 8 %. Le Mans était en seconde position avec une rentabilité à 7,1 %. On voit bien ici tout l’intérêt qu’il y a à bien choisir la localisation de son investissement locatif et le marché immobilier.
