Vous voulez acheter en 2025 ? Bonne nouvelle : le marché se réveille. Moins bonne : les prix repartent à la hausse, et pas partout au même rythme. Dans les grandes villes, la tension persiste : l’offre reste limitée, la demande se réactive, et les vendeurs testent des niveaux élevés. Résultat : des écarts marqués entre appartements et maisons, ancien et récent, cœur de métropole et périphérie.
Sur le premier semestre, la tendance est claire : les prix progressent dans la majorité des agglomérations. En juin 2025, la moyenne annuelle pointe à +6 %, avec plus d’une ville sur deux de plus de 40 000 habitants concernée. Entre le 1er avril et le 30 juin, les maisons ont repris +2,5 % et les appartements +2,9 %, signe d’un regain d’activité malgré des conditions de crédit encore exigeantes.
Dans ce guide, vous trouverez des repères chiffrés, des explications concrètes et une lecture par types de biens et territoires. L’objectif : vous aider à arbitrer rapidement entre acheter maintenant, patienter ou ajuster votre projet (surface, emplacement, ancienneté).
Un marché immobilier en reprise mais sous tension
Une hausse généralisée dans les grandes villes
Après le coup d’arrêt 2023‑2024, l’activité repart. Les mises en vente se multiplient, mais pas assez pour absorber la demande dans les zones denses. C’est là que la hausse est la plus visible : plus de la moitié des grandes agglomérations voient leurs prix remonter sur un an, avec une accélération au printemps.
La dynamique n’est pas uniforme. Les centres-villes bien connectés, proches des bassins d’emploi et des services, captent l’essentiel de la demande solvable. À l’inverse, certains marchés périphériques restent plus lents : délais de vente plus longs, négociation possible, et prix moins tendus.
Point méthodo utile : la lecture trimestrielle (avril‑juin) met en évidence le redémarrage : +2,5 % sur les maisons, +2,9 % sur les appartements. Cette granularité aide à distinguer un simple rattrapage saisonnier d’une vraie tendance.
Les raisons de la progression rapide des prix
Première explication : l’offre reste insuffisante dans les secteurs recherchés. Peu de biens de qualité, et des vendeurs qui revoient leurs prétentions à la hausse après plusieurs trimestres d’attentisme.
Deuxième facteur : la demande revient. Les ménages qui avaient différé leur achat re‑lancent leur recherche, surtout quand le projet est contraint par la situation familiale ou professionnelle. Même avec un crédit plus sélectif, l’envie d’acheter se traduit par des compromis plus rapides sur la localisation ou la surface.
Troisième élément : le **« chaînage » des transactions**. De plus en plus de propriétaires revendent pour racheter, ce qui alimente les volumes et soutient les prix dans l’ancien. Le segment bénéficie d’une profondeur de marché que le neuf n’a pas partout.
Enfin, le financement. Si les taux ne s’effondrent pas, quelques ajustements suffisent parfois à remettre des dossiers à flot. Les budgets restent contraints, mais la solvabilité s’améliore à la marge, ce qui suffit à créer de la tension sur les biens bien situés.
- Offre limitée — peu de biens qualitatifs, concurrence accrue sur chaque dossier.
- Demande différée — retours d’acheteurs après pause, accélération au printemps.
- Chaînes de vente — revente pour rachat, volumes soutenus dans l’ancien.
- Crédit plus sélectif — dossiers mieux préparés, budgets recentrés.
Les chiffres clés de l’évolution des prix en 2025
Maisons +2,5 % en trois mois
Entre avril et juin 2025, le prix moyen des maisons a grimpé de +2,5 %. Cette progression reflète un regain d’intérêt pour l’habitat individuel, souvent perçu comme un refuge de confort et d’indépendance. Dans les marchés les plus tendus, les marges de négociation se réduisent fortement : certaines ventes se concluent au prix affiché, voire légèrement au-dessus.
Les acquéreurs ciblent particulièrement les biens avec extérieur, bonne isolation et emplacement proche des services. Les budgets s’étendent parfois aux périphéries, mais les communes limitrophes bien desservies restent les plus chères. La hausse est amplifiée dans les zones où l’offre est raréfiée depuis plusieurs années.
Dans des villes comme Rennes, Brest ou Grenoble, la demande sur les maisons dépasse clairement le stock disponible. Les délais de vente y sont raccourcis et les acheteurs doivent se positionner rapidement, parfois avant même la première visite publique.
Appartements +2,9 % sur la même période
Sur le trimestre, le segment des appartements enregistre une hausse moyenne de +2,9 %. Ce rythme soutenu confirme l’attrait des logements collectifs, notamment dans les grandes agglomérations où le foncier constructible est limité.
Les centres-villes rénovés et les quartiers connectés aux transports en commun restent les plus valorisés. À Lyon et Marseille, la hausse sur un an atteint respectivement +5,2 % et +4,3 %, illustrant l’ampleur de la tension. Les investisseurs locatifs reviennent aussi sur le marché, misant sur la stabilité des loyers et la rareté des biens bien placés.
Dans les villes moyennes, la progression est plus modérée, mais certains secteurs en reconversion urbaine tirent les prix vers le haut. Les programmes de rénovation et d’aménagement public peuvent créer un effet d’attraction durable.
- Maisons recherchées — extérieurs, qualité énergétique, emplacement stratégique.
- Appartements dynamiques — centre-ville, accès transports, rénovation récente.
- Villes leaders — Lyon, Marseille, Rennes, Brest, Grenoble.
L’ancien en tête de la hausse
Les villes où les appartements s’envolent
Le marché de l’ancien surpasse nettement le neuf en 2025, et plus particulièrement pour les appartements. Dans près de trois quarts des agglomérations de plus de 100 000 habitants, les prix progressent sur un an. Cette dynamique s’explique par la rareté de l’offre et l’emplacement souvent plus central des biens anciens par rapport aux programmes neufs.
À Lyon, l’évolution annuelle atteint +5,2 % ; à Marseille, elle est de +4,3 %. Ces performances s’appuient sur une demande forte d’investisseurs et de familles, séduits par des surfaces plus généreuses et des prix au mètre carré encore compétitifs face à certaines capitales européennes.
Dans des villes comme Toulouse, Nantes ou Strasbourg, la progression reste inférieure à 3 %, mais la tendance est clairement haussière. Les appartements bien entretenus, idéalement situés et proches des commodités, continuent de se vendre rapidement.
Les maisons les plus chères en 2025
Pour les maisons, la hausse dépasse +4 % dans des villes comme Rennes, Brest et Grenoble. Ces territoires attirent de nouveaux habitants, notamment grâce à une qualité de vie perçue comme supérieure et un environnement naturel accessible.
À Nice et Nancy, la croissance dépasse +3 % sur un an, portée par une clientèle mixte : locaux en quête d’espace et acheteurs venus d’autres régions. Dans certaines zones, la demande étrangère joue également un rôle dans la pression haussière, même si elle reste marginale.
Les biens rénovés, avec une bonne performance énergétique, se vendent plus vite et à un prix plus élevé. À l’inverse, les maisons nécessitant de lourds travaux subissent encore des négociations importantes, malgré un marché globalement orienté à la hausse.
- Appartements anciens — forte progression dans 75 % des grandes agglomérations.
- Maisons recherchées — hausses supérieures à 4 % dans certaines villes moyennes attractives.
- Facteur qualité — performance énergétique et état général déterminants.
Focus sur les zones les plus dynamiques
Lyon et Marseille records sur un an
En 2025, Lyon et Marseille affichent des performances remarquables sur le marché immobilier. Dans la capitale des Gaules, les prix des appartements ont bondi de +5,2 % sur douze mois, tirés par des secteurs comme la Presqu’île, la Croix-Rousse et certains arrondissements de l’Est lyonnais en pleine mutation.
À Marseille, la progression atteint +4,3 %, soutenue par le dynamisme des quartiers en front de mer et des zones réhabilitées proches du centre. L’attractivité de la ville, combinée à un coût de la vie inférieur à celui d’autres métropoles, attire aussi bien les investisseurs que les ménages souhaitant s’y installer durablement.
Dans ces deux villes, la rareté de l’offre de qualité entretient une tension durable. Les biens avec balcon, terrasse ou vue dégagée se vendent rapidement, souvent au prix affiché, parfois avec plusieurs offres concurrentes.
Rennes, Brest, Grenoble progression soutenue
En dehors des grandes métropoles, des villes comme Rennes, Brest et Grenoble enregistrent des hausses supérieures à +4 % sur les maisons. Rennes profite d’un bassin d’emploi dynamique et de l’arrivée de nouveaux habitants grâce à la LGV. Brest séduit par son cadre maritime et son marché encore abordable. Grenoble attire pour ses atouts universitaires, technologiques et sa proximité avec les massifs alpins.
Ces villes partagent un point commun : un marché tendu où la demande dépasse largement l’offre. Les délais de vente y sont inférieurs à la moyenne nationale, et les marges de négociation sont quasi inexistantes pour les biens les mieux situés.
Pour les investisseurs, ces secteurs représentent un potentiel de valorisation intéressant, surtout si la dynamique économique et démographique se maintient.
- Villes leaders — Lyon et Marseille, hausses supérieures à 4 % sur un an.
- Villes attractives — Rennes, Brest, Grenoble, marché des maisons en forte demande.
- Opportunités — potentiel locatif et revente rapide dans les zones tendues.
Avis des professionnels sur les perspectives 2025
Les freins à l’accès à la propriété
Malgré la légère détente des taux, les conditions d’emprunt restent sélectives. Les banques continuent de privilégier les profils stables et les dossiers bien préparés. Les primo-accédants sont particulièrement touchés : hausse des prix, apport personnel exigé plus important et concurrence accrue sur les biens abordables.
La combinaison d’un marché tendu et d’un pouvoir d’achat immobilier limité oblige de nombreux ménages à revoir leurs critères : surface plus réduite, éloignement du centre, ou report du projet. Dans certaines villes, les délais pour constituer un apport suffisant peuvent dépasser plusieurs années.
À cela s’ajoutent les nouvelles contraintes réglementaires, notamment en matière de performance énergétique, qui peuvent freiner l’achat de certains biens anciens à rénover. Les travaux nécessaires pour atteindre un bon classement énergétique pèsent sur le budget global.
Les opportunités pour les vendeurs et investisseurs
Pour les vendeurs, 2025 reste un moment stratégique pour mettre un bien sur le marché, surtout dans les zones en tension. Les délais de vente sont courts, et les marges de négociation faibles pour les biens bien situés et en bon état.
Les investisseurs locatifs trouvent également des opportunités, notamment dans l’ancien de qualité en centre-ville. Avec une demande locative soutenue et des loyers stables, ces achats peuvent offrir une bonne rentabilité à moyen terme, surtout dans les secteurs à fort potentiel de valorisation.
Les professionnels soulignent cependant l’importance de rester sélectif : un achat au bon prix, dans un emplacement porteur, reste la clé pour sécuriser un investissement.
- Primo-accédants — freins liés à l’apport, aux taux et à la concurrence.
- Vendeurs — fenêtre favorable pour les biens de qualité dans les zones tendues.
- Investisseurs — opportunités dans l’ancien bien placé, potentiel locatif fort.
FAQ
Quelle est la hausse moyenne des prix immobiliers en France en 2025 ?
En juin 2025, les prix ont augmenté en moyenne de +6 % sur un an, avec des variations selon le type de bien et la localisation.
Quels types de biens ont le plus augmenté ?
Les appartements dans l’ancien et les maisons situées dans des villes attractives affichent les plus fortes hausses.
Quelles sont les villes les plus chères en 2025 ?
Lyon, Marseille, Rennes, Brest et Grenoble se distinguent par une progression rapide des prix sur un an.
Les taux immobiliers vont-ils baisser en 2025 ?
Une légère baisse est observée, mais pas suffisamment pour compenser la hausse des prix dans les zones tendues.
