Que faire pour éviter une nouvelle chute des ventes immobilières en 2024 ?

L’année 2023 restera gravée comme un désastre pour l’immobilier, avec des chiffres effarants révélés par le Pôle Habitat FFB. Découvrez les raisons de cette crise qui secoue les fondements du marché, impactant les propriétaires, les constructeurs, et l’ensemble du marché. Les constructions peinent à repartir, les ventes chutent, et les conséquences s’étendent bien au-delà des chiffres. Au sommaire :

• Crise de 2023
• Les régions
• Synthèse

L’effondrement des ventes et ses répercussions sur l’emploi

L’année 2023 a été désastreuse pour le marché immobilier, avec une chute record des ventes de logements. Les chiffres révèlent une baisse de 59 500 en 2022 à 76 230 unités en 2023. Une situation qui touche toutes les catégories, des maisons individuelles à la promotion immobilière, mettant en péril le secteur dans son ensemble. Ainsi, avec seulement 122 985 logements neufs vendus aux particuliers (58 500 ventes de logement individuel diffus donc une baisse de 39,1% par rapport à 2022, 3 725 ventes de logement individuel groupé et 60 760 ventes de logement collectif), la crise atteint des proportions catastrophiques [source : lemoniteur.fr].

Les chiffres de 2023 chutent en dessous de la moitié des ventes de 2021, mettant en péril l’ensemble du marché. La crise immobilière de 2023 résulte de divers facteurs. Les coûts du foncier augmentent avec la mise en place du ZAN (Zéro Artificialisation Nette), et les prix des terrains à bâtir grimpent de 9,5%. Parallèlement, les coûts de construction augmentent depuis 2021, les prix des matériaux s’envolent de 30% à 40%, impactant le coût de construction des maisons. Une enquête de la FFB révèle également des surcoûts suite à l’entrée en vigueur de la RE2020. Compte tenu du « tapage médiatique », vous n’êtes pas sans savoir que la hausse continue des taux d’intérêt a aggravé la situation, avec une perte moyenne de pouvoir d’achat immobilier d’environ 57 500 euros entre début 2022 et fin 2023. Les taux d’intérêt grimpent à 4,20% en moyenne fin 2023, contre 1,05% fin 2021, entraînant une désolvabilisation des acheteurs. De plus, la production de crédits immobiliers aux particuliers a chuté de 40,3% dans le logement neuf sur 2023 et même de 41,5% en glissement annuel sur 12 mois à fin janvier 2024. Pour information, le recul constaté en 2022 était de 19,6%. Cette crise se répercute bien évidemment au-delà des chiffres de vente. Les mises en chantier enregistrent une baisse de 22%, atteignant des niveaux proches du point bas historique de 1992 et 1993. Les conséquences se font sentir sur l’emploi, avec une chute de 16% en 2023 et une prévision à la baisse de 14% d’ici la fin du premier semestre 2024. En 2023, les constructeurs de maisons individuelles ont enregistré une augmentation de 38,9% des défaillances par rapport à l’année précédente. Dans le secteur de la promotion immobilière, cette hausse s’élève à 40% pour la même période.

Quel impact au niveau régional ?

La crise du logement neuf n’épargne aucune région ni aucun type de logement. Des variations régionales sont observées, avec des chutes importantes des ventes immobilières jusqu’à 56,8% dans les Hauts-de-France (confère tableau ci-dessous). Les conséquences de cette crise se manifestent également dans la durée d’écoulement des stocks et la baisse des mises en chantier, atteignant des niveaux historiquement bas.

[source : FFB à partir de CGI Bâtiment/Caron Marketing, Markemétron]

Solutions proposées par le Pôle Habitat FFB

Les prévisions pour 2024 ne laissent guère d’espoir. La FFB table sur une nouvelle baisse des mises en chantier, avec seulement 8 mises en chantier pour 1 000 ménages prévues en 2024, le marché atteint des niveaux historiquement bas, mettant en lumière une crise profonde. En conséquence, Le Pôle Habitat FFB lance un appel à un « choc de la demande » pour relancer le secteur à travers la voix de Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB :

Contrairement en 2017, où l’on demandait un choc de l’offre, nous demandons à présent un choc de la demande.

Face à cette crise, le Pôle Habitat FFB propose quatre mesures pour relancer le marché :

• La suspension des contraintes du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF).
• Le rétablissement du PTZ à 40% sur tout le territoire.
• L’exonération des droits de mutation.
• Le rétablissement du dispositif Pinel de 2022.

Ainsi, contrairement à l’annonce du Premier ministre de vouloir stimuler l’offre, cette étude nous montre qu’il serait plus opportun d’opter pour des solutions ciblées afin de stimuler la demande et redonner vie au secteur immobilier à court terme.