Plongeons dans le grand houleux océan des prix immobiliers. Un constat surprenant émerge : la prétendue baisse des prix qui secoue le marché cache une complexité bien plus profonde. Décortiquons les tenants et aboutissants de cette baisse et les multiples raisons qui la sous-tendent, démêlant le vrai du faux. Une véritable enquête à la loupe sur la réalité des prix immobiliers, leurs fluctuations et leurs implications. Au sommaire :
L’histoire racontée par les faits
Depuis près d’une décennie, le marché immobilier a navigué entre des époques de vente enchanteresse et des temps d’appréhension. Pourtant, la conjoncture anxiogène actuelle suggère qu’il y a une chute vertigineuse des prix, un tourbillon presque inarrêtable d’après certains médias. Les prix actuels semblent dépeindre une baisse, mais un regard sur le long terme peint une image différente. Les chiffres sur 5 ou 10 ans ne dévoilent pas une chute vertigineuse mais une évolution plus complexe, marquée par des hauts et des bas [source : Renaud Liris]. En outre, en regardant bien plus loin dans le temps, les différentes crises, qu’elles soient financières (avec celle des « subprimes » il y a maintenant 16 ans), sanitaires (avec celle du COVID il y a plus de 3 ans) ou encore liées aux conflits mondiaux (coût des matières premières donc inflation, avec l’invasion de l’Ukraine par la Russie il y a plus d’1 an), ont impactées les prix de manière différenciée. Par ailleurs, en plus de problèmes structurels bien identifiés par les responsables, toutes ces problématiques récentes (crise sanitaire, crise de l’énergie, crise du logement) ont engendrées une » bombe sociale », l’alerte ayant été donnée il y a bien longtemps par le biais de la lettre ouverte des professionnels de l’immobilier.
Éclairage sur les fluctuations des prix
Les prix, soumis à une baisse fulgurante, ont laissé perplexes de nombreux observateurs. Les raisons derrière cette baisse sont multiples, certaines découlant donc des événements mondiaux. Le besoin soudain de biens immobiliers « avec jardin » a engendré une flambée, impactant principalement les maisons individuelles et les grands appartements avec extérieurs. Une analyse approfondie met en lumière la résilience relative de ces biens malgré une prétendue baisse des prix. En outre, la » crise » du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), notamment par le biais des fameuses passoires thermiques, affecte désormais les maisons individuelles et les appartements avec extérieurs, modifiant la donne. C’est donc toute la chaîne immobilière, depuis les primo-accédants jusqu’aux propriétaires, qui subit des perturbations majeures, induisant un blocage généralisé du marché. Autre facteur souvent négligé dans l’équation des prix immobiliers, l’inflation joue un rôle indéniable dans la chute des prix des maisons. Les variations à la baisse des prix ne prennent pas en compte l’inflation annuelle, ce qui amplifie l’ampleur de la dégringolade. Les experts avertissent que pour vendre, des ajustements de prix sont nécessaires, en particulier pour les biens avec un mauvais Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Enfin, contrairement à une idée largement répandue, la pénurie de logements n’empêche pas la chute des prix immobiliers, mais elle la limite considérablement. L’histoire des crises immobilières passées démontre que, sans cette pénurie, les prix auraient pu chuter bien plus drastiquement.
Focus sur le marché en Ile-de-France
La récente baisse des prix des maisons en Ile-de-France (jusqu’à -10% à Aulnay sous Bois) a pris de court de nombreux acteurs du marché. Après une période de forte hausse, les prix chutent de manière significative, en particulier dans les communes où la spéculation immobilière était à son comble [source : francetransactions.com].
| Commune | Prix m2 / maison | Variation à 1 an | Variation à 5 ans |
|---|---|---|---|
| Aulnay-sous-Bois | 3 049 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| Bondy | 2 964 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| Drancy | 3 036 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| Épinay-sur-Seine | 2 982 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| Le Blanc-Mesnil | 3 042 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| Noisy-le-Sec | 3 600 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| Romainville | 4 801 euros | -9,6 % | +6,5 % |
| L’Isle-Adam | 3 627 euros | -8,8 % | +10,9 % |
| Villebon-sur-Yvette | 3 601 euros | -8,1 % | +6,5 % |
| Conflans-Sainte-Honorine | 3 584 euros | -7,5 % | +13,0 % |
| Les Clayes-sous-Bois | 3 704 euros | -7,5 % | +13,0 % |
| Élancourt | 3 222 euros | -7,3 % | +8,3 % |
| Guyancourt | 4 174 euros | -7,3 % | +8,3 % |
| Montigny-le-Bretonneux | 4 415 euros | -7,3 % | +8,3 % |
| Plaisir | 3 454 euros | -7,3 % | +8,3 % |
| Arpajon | 2 728 euros | -7,2 % | +4,2 % |
TOP 15 des plus fortes baisses de prix des maisons en Ile-de-France
[source : MeilleursAgents, novembre 2023]. En prenant compte ce qui a été dit plus haut, cette chute, bien que prévisible, peut logiquement continuer jusqu’à atteindre les mêmes niveaux de prix qu’il y a 5 ou 10 ans.
Quel avenir pour le marché ?
Les fluctuations des prix immobiliers, bien que perçues comme une chute, révèlent une histoire bien plus complexe. Cela s’explique par une combinaison de facteurs, notamment l’engouement pour les maisons post-Covid et plus récemment la période d’inflation. Malgré les fluctuations à court terme, une vue sur le long terme (entre 5 et 10 ans) révèle une constante progression. Ce n’est donc qu’un retour à une « normalité » après des décennies de cycles tumultueux. Je n’ai pas de boule de cristal pour savoir quel sera le futur du marché immobilier mais cette période est assez révélatrice. En effet, cela nous en apprend beaucoup sur la réactivité et l’adaptativité du marché face aux problématiques mondiales (pandémie, guerres, conflits), sans oublier l’urgence de prendre en compte le changement climatique dans l’immobilier !
Vidéos
Pour aller plus loin dans l’analyse, je vous recommande chaudement de prendre le temps de regarder les deux vidéos ci-dessous.
