Depuis janvier 2026, la réforme du DPE rebat discrètement les cartes du marché immobilier. En modifiant un simple coefficient de calcul, des centaines de milliers de logements voient leur valeur grimper, sans travaux. Un changement technique aux conséquences très concrètes pour les prix.
Ce que change la réforme du DPE au 1er janvier 2026
Pourquoi le coefficient de l’électricité a été modifié
La réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 repose sur un ajustement technique clé : le coefficient de conversion de l’électricité. Jusqu’ici fixé à 2,3, il pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité par rapport au gaz ou au bois.
Ce coefficient a été abaissé à 1,9, rapprochant l’électricité des autres sources d’énergie. L’objectif affiché est de mieux refléter la réalité du mix énergétique français, largement décarboné, et de corriger un biais jugé excessif.
Ce changement n’améliore pas la performance énergétique réelle des logements, mais modifie leur note finale au DPE, parfois de manière significative.
Quels logements sont directement reclassés
Les principaux bénéficiaires sont les biens chauffés à l’électricité, souvent situés en zone urbaine ou dans l’ancien. De nombreux logements classés F ou G basculent mécaniquement en E, voire en D.
On estime qu’environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire énergétique. Cette reclassification leur permet à nouveau d’être proposés à la location et améliore immédiatement leur attractivité à la vente.
Pour les propriétaires, il s’agit d’un gain de valeur sans investissement. Pour le marché, c’est une modification rapide de l’offre disponible, avec des effets directs sur les prix.
Pourquoi un meilleur DPE fait mécaniquement monter les prix
Impact sur les prix de vente dans l’ancien
Le DPE est devenu un critère central dans la valorisation immobilière. Une meilleure note se traduit presque systématiquement par un prix de vente plus élevé, même à caractéristiques identiques.
Les données notariales montrent que les logements classés F ou G subissent une forte décote. En 2024, un appartement classé G se vendait en moyenne 17 % moins cher qu’un bien classé D. Pour une maison, l’écart atteignait près de 25 %.
En sortant du statut de passoire énergétique, ces biens effacent donc une partie de cette décote, ce qui pousse mécaniquement les prix à la hausse, sans amélioration réelle du bâti.
Effets sur les loyers et la remise en location
La réforme a aussi un impact direct sur le marché locatif. Les logements reclassés peuvent à nouveau être loués, alors qu’ils étaient progressivement exclus du parc locatif.
Cette remise sur le marché augmente l’offre, mais à des loyers souvent plus élevés. Une meilleure étiquette énergétique autorise en effet une revalorisation du loyer dans de nombreuses zones.
Pour les locataires, le gain est donc limité : la note progresse, mais les factures d’énergie ne baissent pas nécessairement, tandis que le loyer, lui, tend à augmenter.
Un marché immobilier profondément déséquilibré
Des gagnants sans travaux et des acheteurs pénalisés
La réforme du DPE crée un effet d’aubaine pour certains propriétaires. Des logements gagnent en valeur sans aucun travaux, uniquement grâce à un ajustement réglementaire.
À l’inverse, les acheteurs et investisseurs intègrent déjà ces nouvelles notes dans leurs négociations. Le risque est de payer plus cher un bien dont la performance énergétique réelle n’a pas évolué.
Ce décalage entre étiquette et consommation réelle peut brouiller la lecture du marché et accentuer les tensions sur les prix, notamment dans les zones déjà tendues.
Les futures mesures qui pourraient accentuer la hausse
La réforme de 2026 n’est probablement qu’une étape. Après le reclassement de 400 000 petites surfaces entre 2021 et 2024, de nouvelles mesures sont à l’étude pour sortir jusqu’à 450 000 logements supplémentaires du statut de passoire énergétique.
Parmi les pistes évoquées figure un mécanisme conditionnel, permettant de reclasser certains biens en échange d’un engagement de travaux sous délais définis.
Si ces évolutions sont adoptées, elles pourraient amplifier la hausse des prix, en modifiant encore la perception de la valeur énergétique des logements sur le marché.
