SCPI ou Crowdfunding immobilier : que choisir ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et le crowdfunding immobilier représentent deux alternatives populaires qui méritent votre attention. Ces deux modes d’investissement permettent d’accéder au marché immobilier avec des tickets d’entrée accessibles, mais présentent des caractéristiques fondamentalement différentes.

En résumé : les points clés à retenir

Pour vous aider à faire un choix éclairé entre les SCPI et le crowdfunding immobilier, voici un tableau comparatif qui synthétise les caractéristiques essentielles de ces deux modes d’investissement.

Critère	SCPI	Crowdfunding Immobilier
Horizon d’investissement	Long terme (8-10 ans minimum)	Court terme (12-48 mois)
Rendement moyen	4,5% en 2022-2023	8-10%
Niveau de risque	Moyen	Important
Diversification	Automatique et importante	À construire soi-même
Liquidité	Possible mais variable	Inexistante avant l’échéance
Fiscalité	Revenus fonciers (TMI + 17,2% PS)	PFU de 30%
Transparence	Documentation complète et votes	Information détaillée par projet
Contrôle sur l’investissement	Limité (stratégie globale)	Élevé (choix de chaque projet)
Gestion	Déléguée aux professionnels	Sélection active requise
Effet de levier	Possible (achat à crédit)	Non disponible
Stabilité des revenus	Rendements réguliers et prévisibles	Variable selon les projets
Accessibilité	À partir de 200€ environ	Dès 1€ sur certaines plateformes
Plus-value potentielle	Possible sur la valeur des parts	Aucune (uniquement des intérêts)

D’après le guide sur l’investissement immobilier par MoneyRadar, le choix entre ces deux options dépend principalement de votre profil d’investisseur, de votre horizon temporel et de votre tolérance au risque.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI sont des véhicules d’investissement collectif qui permettent aux épargnants d’accéder indirectement à l’immobilier. En achetant des parts, vous devenez associé d’une société qui acquiert et gère un patrimoine immobilier diversifié.

Cette mutualisation permet d’accéder à différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logistique, habitations, etc.) avec des tickets d’entrée accessibles, généralement de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros.

L’investissement en SCPI génère des revenus (dividendes) issus des loyers, nets des charges et travaux. La valorisation des parts évolue selon le marché immobilier et l’évaluation du patrimoine détenu, réalisée deux fois par an.

Des sociétés comme Corum, Iroko Zen ou Ramify proposent aujourd’hui des investissements en SCPI accessibles pour des investisseurs particuliers, avec parfois des innovations comme l’absence de frais d’entrée.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier permet de financer directement des projets immobiliers spécifiques via des plateformes en ligne. Il s’agit principalement de prêter – via l’achat d’obligations – pour la construction de logements, la réhabilitation d’immeubles ou la transformation de bureaux en logements.

Les durées d’investissement sont relativement courtes, généralement entre 12 et 48 mois. En tant qu’investisseur, vous percevez des intérêts fixes (généralement entre 8% et 10% annuels) et le capital vous est restitué à l’échéance, lors de la commercialisation du programme ou l’entrée des locataires.

Des plateformes comme Homunity, La Première Brique ou Fundimmo permettent aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers avec des tickets d’entrée parfois très bas (à partir de 1€ pour certaines).

Les avantages et inconvénients des SCPI

Avant de vous engager dans un investissement en SCPI, il est essentiel de bien comprendre ce qui fait leur force mais aussi leurs limites. Examinons en détail les deux faces de cette solution d’investissement immobilier indirecte.

Avantages des SCPI

• Transparence : En tant qu’actionnaire, vous avez accès à toutes les documentations de gestion et pouvez voter les grandes orientations de la société.
• Diversification importante : Les SCPI possèdent des biens immobiliers variés, certaines gèrant jusqu’à plusieurs centaines de biens répartis dans différents pays d’Europe.
• Réduction du risque : Si un locataire fait défaut, l’impact sur votre rendement reste limité grâce à cette diversification.
• Stabilité des rendements : Les épargnants peuvent généralement se projeter à long terme avec une visibilité raisonnable sur leurs revenus.
• Possibilité d’investir à crédit : Certaines banques offrent la possibilité d’emprunter pour acheter des parts, permettant de rembourser les échéances grâce aux dividendes versés.

Inconvénients des SCPI

• Frais élevés : Les frais d’entrée atteignent environ 10% en moyenne, ce qui nécessite de conserver ses parts pendant plusieurs années pour les amortir.
• Frais de gestion annuels : Ces frais supplémentaires viennent impacter le rendement net.
• Manque de contrôle direct : Vous n’êtes pas consulté sur les futures acquisitions de la société.
• Sensibilité aux marchés immobiliers : Les SCPI peuvent subir les perturbations des marchés, parfois avec une baisse du prix des parts.

Les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une solution d’investissement plus récente et dynamique. Il présente un profil risque-rendement différent des SCPI. Analysons ses points forts et ses faiblesses pour déterminer s’il correspond à votre stratégie patrimoniale.

Avantages du crowdfunding immobilier

• Simplicité d’utilisation : Les plateformes proposent une expérience utilisateur moderne permettant d’investir en quelques clics.
• Contrôle sur vos investissements : Vous choisissez individuellement chaque projet, gardant ainsi la maîtrise totale de ce que finance votre argent.
• Frais réduits pour l’investisseur : Les plateformes font supporter l’essentiel des coûts aux promoteurs immobiliers.
• Durée d’investissement courte : Entre 12 et 48 mois, idéal pour ceux qui ne souhaitent pas immobiliser leur épargne sur le long terme.
• Rendement attractif : Actuellement autour de 9% en moyenne, un argument de poids pour les investisseurs à la recherche de performance.

Inconvénients du crowdfunding immobilier

• Risque élevé : Vous supportez le risque que le promoteur ne parvienne pas à achever ou commercialiser son bien.
• Protection limitée : En cas de défaillance, vos chances de récupérer votre investissement sont réduites.
• Diversification non automatique : Elle doit être construite par l’investisseur lui-même en multipliant les projets.
• Processus potentiellement chronophage : La sélection des projets demande du temps et de l’analyse.
• Absence de liquidité : Il n’existe généralement pas de marché secondaire permettant de revendre ses investissements avant l’échéance.

Comment choisir entre SCPI et crowdfunding immobilier ?

Votre tolérance au risque est un facteur déterminant. Les investisseurs recherchant la stabilité seront naturellement attirés par les SCPI, tandis que ceux qui acceptent davantage de risque pour un rendement supérieur pourront se tourner vers le crowdfunding.

Votre horizon d’investissement joue également un rôle crucial. Les SCPI s’inscrivent dans une logique de long terme (8 à 10 ans minimum), tandis que le crowdfunding propose des échéances beaucoup plus courtes (12 à 48 mois).

Le temps que vous êtes prêt à consacrer à vos investissements est un autre critère important. Les SCPI sont idéales pour les investisseurs qui souhaitent déléguer la gestion, alors que le crowdfunding demande une implication plus active dans la sélection des projets.

Votre situation fiscale peut également orienter votre choix. Pour les contribuables fortement imposés, la fiscalité du crowdfunding (PFU à 30%) peut s’avérer plus avantageuse que celle des SCPI (revenus fonciers imposés au barème progressif plus prélèvements sociaux).

Conseils pratiques pour investir en toute sécurité

Pour les SCPI

1. Diversifiez vos investissements entre plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires
2. Analysez la qualité des locataires et le taux d’occupation des biens
3. Vérifiez le report à nouveau, qui constitue une réserve de sécurité pour la SCPI
4. Examinez l’ancienneté de la SCPI et sa performance dans la durée, pas uniquement son rendement actuel
5. Considérez l’achat via une assurance-vie pour optimiser la fiscalité

Des sociétés comme Ramify ou Corum Origin proposent des outils d’analyse et de comparaison qui peuvent vous aider à sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil.

Pour le crowdfunding immobilier

1. Commencez par de petits montants répartis sur plusieurs projets
2. Privilégiez les plateformes régulées et transparentes sur leurs statistiques de défauts
3. Évaluez soigneusement la solidité financière des promoteurs immobiliers
4. Vérifiez les garanties associées au projet (hypothèques, garanties d’achèvement)
5. N’investissez que des sommes dont vous n’aurez pas besoin avant l’échéance du projet

Des plateformes comme La Première Brique ou Homunity offrent des informations détaillées sur chaque projet et sur les performances historiques des promoteurs.

Conclusion : une approche complémentaire plutôt qu’un choix exclusif

Plutôt que d’opposer SCPI et crowdfunding immobilier, il peut être judicieux d’adopter une approche complémentaire en intégrant ces deux solutions dans votre stratégie patrimoniale globale.

Les SCPI peuvent constituer le socle stable de votre investissement immobilier, vous offrant une diversification immédiate et des revenus réguliers sur le long terme. Le crowdfunding immobilier, avec ses rendements plus élevés mais ses risques accrus, peut venir dynamiser cette base avec des placements ciblés à court terme.

Cette complémentarité vous permet de bénéficier des avantages des deux approches tout en atténuant leurs inconvénients respectifs. Le ratio idéal dépendra de votre profil d’investisseur, de votre horizon temporel et de vos objectifs patrimoniaux.

N’hésitez pas à consulter des guides en ligne comme moneyradar.org, et surtout un conseiller en gestion de patrimoine pour établir une stratégie personnalisée qui tienne compte de l’ensemble de votre situation financière et fiscale.