En 2023 et malgré la crise, les SCPI ont offert un rendement moyen jusqu’à 6%, mais les prix des parts ont également connu des turbulences, affectant les investisseurs anciens et nouveaux. Plongeons dans les détails de cette aventure financière. Au sommaire :
Tour d’horizon des performances des SCPI en 2023
En dépit des soubresauts de l’immobilier, les SCPI ont maintenu un rendement moyen de 4,52% en 2023 [source : capital.fr]. A noter que nous étions déjà sur un taux équivalent de 4,53% en 2022 (tous types de SCPI confondus). Les disparités sectorielles ont été marquées avec :
*Avec plusieurs typologies d’actifs comme la SCPI Coeur de Régions ou la SCPI Coeur d’Europe. Mais tout n’est pas aussi positif pour plusieurs raisons dont celle la plus évidente est l’augmentation brutale des taux d’intérêts en 2023. La dépréciation du parc immobilier a entraîné des baisses de prix de parts frôlant parfois les 20%. Si les nouveaux investisseurs ont bénéficié de prix attractifs, les anciens ont été confrontés à des ajustements délicats pour ne pas dire autre chose !L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) déclare à ce propos :
Le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4,9% entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023. Cette baisse moyenne intègre l’essentiel des ajustements des prix de l’immobilier constatés en 2023 avant la clôture de l’exercice. Les prix des parts devront, début 2024, tenir compte de ces valeurs d’expertise de fin d’année et intégrer d’éventuels ajustements.
Les baisses récentes des prix de parts impacteront néanmoins positivement les rendements en 2024. Le taux de distribution des SCPI devrait donc mathématiquement grimper cette année. Concernant les prévisions, les sociétés de gestion indiquent une augmentation du dividende par part pour 38% du marché, apportant un équilibre entre stabilité et croissance. Il est donc fort à parier qu’il y aura des ajustements de prix en 2024 mais il y a un autre point d’attention : les risques de blocage des parts lors des demandes de rachat.
Le danger des blocages lors des rachats de parts
La dévaluation de certaines parts de SCPI peut susciter l’envie de vendre rapidement. Mais, la liquidité de ces actifs peut réserver des surprises, comme le montre un cas examiné par la médiatrice de l’Autorité des marchés financiers (AMF), Marielle Cohen-Branche [source : capital.fr]. La demande de retrait peut être confrontée à des délais pouvant atteindre plusieurs mois. Nicolas Kert, président de Remake Asset Management, explique que cela n’est pas exceptionnel :
Comme les fonds immobiliers, notamment les SCPI, ont souvent une liquidité limitée, cela peut entraîner des blocages : faute de nouveaux venus pour racheter leurs parts, les associés sortants peuvent ne pas récupérer immédiatement leur investissement.
En effet, les investisseurs cherchant à se défaire de leurs parts de SCPI peuvent être confrontés à des délais inattendus. Les baisses de prix de souscription depuis 2023 ont déclenché une vague de sorties, générant un déséquilibre entre les demandes de sortie et les entrées. La médiatrice de l’AMF souligne d’ailleurs que l’investissement en SCPI n’est pas un placement dit « liquide » puisque cela concerne de l’immobilier : cet actif ne peut donc pas être rapidement acheté ou vendu. Marielle Cohen-Branche ajoute d’ailleurs que :
Un associé souhaitant vendre ses parts peut donc être soumis à des délais de sortie d’une durée indéterminée s’il n’existe pas suffisamment d’acheteurs.
Les investisseurs doivent être conscients du risque de manque de liquidité, cela doit être clairement mentionné dans le le document d’informations clés (DIC) avant la souscription. Attention, même avec une demande en règle, les blocages persistent si la SCPI rencontre des difficultés de liquidité.
La résilience des SCPI
Ainsi, les SCPI ont démontré leur résilience en 2023 malgré la crise, ce qui n’est pas le cas des sociétés civiles en UC immobilières ou des OPCI, respectivement à -6,8% et -7,6% !Outre les risques potentiels liés aux blocages lors des demandes de rachat, d’après Actual Immo, les investisseurs devraient rester attentifs aux ajustements de prix tout en explorant les opportunités offertes par des rendements en hausse pour 2024.
La vidéo sur ce sujet
Je vous invite à regarder cette vidéo :
