Les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont encore très bas en ce début d’année, à 1,3 % sur 15 ans et 1,8 % sur 25 ans (taux pratiqués en mars 2019 selon Empruntis). Il peut paraître séduisant, alors, de faire un prêt immobilier pour la totalité du bien immobilier repéré. Pourtant, ce n’est pas la formule la plus avantageuse si vous détenez une somme qui dort quelque part (livret A, assurance-vie). Si tel est le cas, mieux vaut la mobiliser pour acheter votre bien immobilier. Le fait de réduire le nombre de mensualités de votre emprunt sera payant sur le long terme. Explications.
Une épargne faiblement rémunérée
La contrepartie de taux d’intérêt historiquement bas est que l’épargne dormante est très mal rémunérée :
- Livret A ou LDDS : 0,75 % l’an (voire 0,5 % dans les mois à venir),
- PEL : 1 % l’an,
- Assurance-vie : 1,8 % en 2018 (ramené, après prélèvements sociaux, à 1,4 %), en baisse.
Moins le placement est risqué, moins il est rentable. Ainsi, l’assurance-vie a présenté une rentabilité inférieure à l’inflation. Dès lors, pourquoi conserver ces placements dormants alors qu’ils pourraient utilement servir d’apport personnel dans un projet d’acquisition immobilière.
Exemple de mobilisation de l’épargne dans un projet immobilier
Analysons la situation d’un couple désireux d’acquérir un bien immobilier de 250 000 euros, financé par l’emprunt, et qui possède un placement en assurance-vie de 30 000 euros dont le rendement est estimé à 1,7 %/an.
Acquisition sans toucher à l’épargne
Dans ce cas, l’assurance-vie est conservée et un prêt est contracté pour le montant total (250 000 euros), sur 25 ans, avec un taux d’intérêt de 1,7 % (+ 0,2 % pour l’assurance). Le simulateur de MeilleurTaux.com prévoit que les mensualités s’élèveront à 1 065 euros.
1 065 euros x 300 mois = 319 500 euros
Le montant des intérêts du crédit immobilier s’élèvera à 69 500 euros sur 25 ans. Parallèlement, l’assurance-vie, au taux de 1,7 % l’an, rapportera, pendant ces 25 années, un bénéfice évalué à 13 000 euros environ, soit une épargne nette de 43 000 euros après 25 ans. https://www.youtube.com/watch?v=fLEcGNvFk6k
Acquisition en mobilisant l’épargne
Imaginons maintenant que le couple mobilise son épargne pour diminuer son prêt immobilier. Il n’empruntera donc plus que 220 000 euros sur 20 ans, à un taux moins élevé (1,5 % + 0,2 % pour l’assurance). Les mensualités s’élèveront à 1 098 euros, soit un montant final de :
1 098 euros x 240 mois = 263 520 euros
Le montant des intérêts du crédit immobilier s’élèvera à 43 520 euros sur 20 ans. Au-delà, il pourra reconstituer en assurance-vie la différence de coût entre les 2 crédits (319 500 – 263520). Cela représente environ 56 000 euros, et des primes mensuelles de 934 euros. A l’issue des 5 ans, l’assurance-vie revalorisée à 1,7 % aura gonflé à plus de 58 000 euros. La différence entre les deux solutions est importante : plus de 15 000 euros. Cela ne vaut-il pas la peine de mobiliser son épargne pour acquérir un bien immobilier ? Cet exercice est encore plus intéressant si vous détenez un livret A ou un PEL. Le gain après 25 ans pourrait s’élever à 20 000 euros.
