Le classement des SCPI 2025 repose souvent uniquement sur l’analyse des taux de distribution (TD) de 2024, mettant en avant les véhicules d’investissement ayant offert les meilleurs rendements. Avec une hausse générale des TD par rapport à l’année précédente et l’émergence de nouvelles SCPI performantes, ce classement permet d’identifier les solutions les plus attractives pour les investisseurs en quête de revenus locatifs stables et performants.
Un marché des SCPI en pleine transformation
L’année 2024 a été marquée par une mutation profonde du marché des SCPI. Après une collecte record en 2022, la dynamique a connu un net ralentissement avec une baisse notable en 2023 (-34 % par rapport à 2022) et une nouvelle chute en 2024 (-42 % comparé à 2023, soit une diminution de 61 % sur deux ans).
Toutefois, la fin de l’année 2024 semble amorcer un tournant, avec des perspectives de stabilisation et un regain d’intérêt en 2025. Cette tendance s’explique principalement par une baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), passée de 4,5 % en début d’année 2024 à 3 % en fin d’année, couplée à une inflation désormais maîtrisée autour de 2 %.
Par ailleurs, si certaines SCPI historiques peinent encore à s’adapter, d’autres, notamment les SCPI jeunes et diversifiées, affichent des rendements record. Les meilleures SCPI dépassent même les 10 % de taux de distribution (TD), un niveau rarement atteint ces dernières années.
2024 : une année de contrastes entre baisse de collecte et hausse des rendements
Un recul marqué de la collecte brute
L’année 2024 s’est inscrite dans la continuité du ralentissement amorcé en 2023. La collecte brute des SCPI a chuté de 39 %, atteignant 4,7 milliards d’euros, soit un niveau équivalent à celui observé en 2015.
Plusieurs éléments expliquent cette baisse de la collecte :
- Des conditions d’accès au crédit plus strictes, limitant l’effet de levier pour les investisseurs.
- Une succession d’annonces de baisses de prix de parts, avec 54 ajustements depuis mars 2023 et déjà 9 au début de l’année 2025. Certaines SCPI ont subi des corrections sévères, atteignant -50 % sur le prix de leur part.
- Un intérêt croissant pour les placements monétaires et les fonds en euros, boostés par la hausse des taux d’intérêt en 2023-2024.
Toutefois, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Certaines ont su tirer parti du contexte actuel et continuent d’afficher une collecte nettement positive. Transitions Europe et Iroko Zen, par exemple, ont enregistré les meilleures collectes nettes de 2024.
Des taux de distribution en nette progression
Malgré un contexte de marché chahuté, le taux de distribution moyen des SCPI a progressé en 2024. Alors qu’il était de 4,52 % en 2023, il s’est établi à 4,72 % en 2024.
Cette augmentation est en grande partie due aux ajustements de prix de part effectués par plusieurs SCPI, qui ont mécaniquement amélioré leur rendement.
Les meilleures performances reviennent à :
- Comète, qui établit un TD record de 11,18 %
- Osmo Énergie, qui dépasse les 9 %
- Transitions Europe, qui dépasse les 8 %
Au total, 7 SCPI ont affiché un rendement supérieur à 7 % en 2024.
Les SCPI les plus performantes en 2024
Voici le classement des 10 meilleures SCPI par taux de distribution :
| Rang | SCPI | TD 2024 | Stratégie | Zone Géographique |
| 1 | Comète | 11,18 % | Diversifiée | Europe / Monde |
| 2 | Osmo Énergie | 9,33 % | Diversifiée | France / Europe |
| 3 | Transitions Europe | 8,25 % | Diversifiée | Europe |
| 4 | Upêka | 7,96 % | Diversifiée | Europe |
| 5 | Remake Live | 7,50 % | Diversifiée | France / Europe |
| 6 | Iroko Zen | 7,32 % | Diversifiée | France / Europe |
| 7 | Ncap Continent | 7,01 % | Diversifiée | Europe |
| 8 | Épargne Pierre Europe | 6,75 % | Diversifiée | Europe |
| 9 | Epsilon 360 | 6,55 % | Diversifiée | France |
| 10 | Cristal Life | 6,51 % | Diversifiée | France |
Ce classement illustre la montée en puissance des SCPI diversifiées et des SCPI européennes, qui profitent de meilleures conditions fiscales et d’un marché immobilier plus attractif que le marché français.
Les meilleures jeunes SCPI et l’impact du TD annualisé
Certaines SCPI récentes se sont distinguées grâce à leur forte capacité d’adaptation et à une stratégie d’acquisition offensive sur un marché en pleine transformation.
Les SCPI les plus jeunes bénéficient d’un avantage certain : elles n’ont pas à supporter des investissements sur des actifs réalisés à des prix élevés dans un contexte où le marché était haussier. Elles peuvent ainsi acheter à des prix plus attractifs, améliorant immédiatement leur rendement.
Voici le classement des meilleures jeunes SCPI
| SCPI | TD annualisé 2024 | Stratégie | Année de création |
| Reason | 12,60 % | Diversifiée | 2024 |
| Patrimonia Capital & Rendement | 10,00 % | Diversifiée | 2024 |
| Wemo One | 10,00 % | Diversifiée | 2024 |
| EDR Europa | 9,66 % | Diversifiée | 2024 |
| Sofidynamic | 9,52 % | Diversifiée | 2024 |
À noter que ces SCPI communiquent sur un TD annualisé, calculé sur une période plus courte, ce qui peut parfois surestimer la rentabilité réelle.
Perspectives pour 2025 : un marché en mutation
Un rebond attendu de la collecte
Avec la baisse des taux directeurs de la BCE, l’année 2025 pourrait marquer un retour progressif de la confiance des investisseurs.
Les éléments favorables à un regain de collecte :
- Une attractivité retrouvée du crédit immobilier, favorisant l’effet de levier.
- Une stabilisation du prix des parts, après une période de corrections.
- Un engouement pour les SCPI diversifiées et opportunistes, qui saisissent les meilleures opportunités de marché.
Une hiérarchie des SCPI en pleine évolution
Les SCPI jeunes dominent le marché, affichant des rendements élevés et une gestion plus agile. Elles ont su profiter de la baisse des prix immobiliers pour investir à des conditions optimales.
Cependant, certaines SCPI historiques bien gérées parviennent à maintenir une bonne dynamique en diversifiant leur patrimoine et en optimisant leurs portefeuilles.
Quelles SCPI choisir en 2025 ?
L’année 2024 a confirmé une polarisation du marché :
- D’un côté, des SCPI historiques qui peinent à retrouver leur attractivité face aux nouvelles conditions économiques.
- De l’autre, des SCPI récentes et opportunistes, qui affichent des rendements record et une collecte dynamique.
Pour 2025, les investisseurs devront être plus sélectifs que jamais. Il sera crucial d’opter pour des SCPI capables de capter les opportunités du marché et d’anticiper les évolutions du secteur.
L’investissement en SCPI demeure un excellent outil de diversification patrimoniale, à condition de bien s’informer et choisir les meilleures opportunités.
