La constructibilité d’un secteur est essentielle lorsqu’on envisage un projet d’investissement immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’un bien locatif, de la construction d’une maison ou de la vente d’un bien immobilier. Le PLU (plan local d’urbanisme) est le document de référence pour connaître la situation juridique d’une parcelle ou d’un secteur. Mais qu’est-ce que le PLU, quand, comment et pourquoi le consulter ?
Le PLU, c’est quoi ?
Le plan local d’urbanisme est le document d’urbanisme qui définit les règles de construction dans une commune ou, s’il est intercommunal, dans une communauté de communes ou une agglomération. Il permet de planifier la politique d’urbanisation sur le long terme, en général une dizaine d’années, à travers le projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Le PLU prend en compte, dans ses documents graphiques et réglementaires, l’ensemble des réglementations nationales et les intègre dans un projet local d’organisation du territoire. Il précise les secteurs constructibles ou non et les règles d’urbanisme que les constructions doivent respecter.
Pourquoi consulter le PLU ?
Le document d’urbanisme communal ou intercommunal est une mine d’informations pour qui sait l’appréhender. Le PADD donne les grandes orientations de l’urbanisation de la commune sur les 10 années suivant son élaboration ou sa révision, en termes d’urbanisme, mais aussi d’aménagement, de protection des espaces agricoles, forestiers et naturels, de paysages et de continuités écologiques. Il contient de nombreuses informations intéressantes quant à l’attractivité du secteur. Les documents graphiques précisent les zones dans lesquelles les constructions sont autorisées. La précision est au niveau de la parcelle cadastrale. Ainsi, si vous envisagez l’acquisition d’une parcelle, il est primordial de se renseigner sur cette dernière. Si votre projet consiste à y construire une maison, il faut en effet s’assurer de la constructibilité du terrain. À cet effet, les cartes du PLU vous indiquent dans quelle zone se situe la parcelle convoitée :
- Zones U : zones déjà urbanisées ou dont les équipements sont suffisants pour accueillir une urbanisation ;
- Zones AU : zones qui pourront être urbanisées dans un avenir plus ou moins proche, en fonction de l’aménagement des équipements publics ;
- Zones A : zones à caractère agricole, exploitées ou non ;
- Zones N : zones naturelles et forestières, à protéger.
En consultant le document graphique, vous saurez en quelle zone se situe la parcelle. Le règlement vous indique les obligations en matière de desserte du terrain, d’implantation de la construction, de respect des distances avec les voisins, de stationnements, etc. Avant d’acquérir un bien, il est important de connaître la situation juridique de la parcelle. Un bien situé dans une zone naturelle ou agricole ne pourra pas évoluer ou à la marge. Des règles de construction contraignantes ou un bien qui ne peut pas s’agrandir sont autant de raisons de négocier son prix.
Comment consulter le PLU ?
La population est associée à l’élaboration et à la révision du PLU tout au long de son étude. Les collectivités sont en effet tenues, par les articles L 103-2 et L 103-3 du code de l’urbanisme, d’adopter une démarche de concertation avec leurs citoyens. Il est également possible de suivre l’évolution du PLU en participant aux enquêtes publiques et, éventuellement, en émettant auprès du commissaire-enquêteur des observations, remarques et demandes. Enfin, vous pouvez à tout moment consulter le PLU en faisant la demande auprès de la mairie ou en version numérisées sur le site Internet de la commune ou sur le site Géoportail.
Comment se tenir informé des révisions et modifications du PLU ?
Si vous habitez la commune ou une commune proche, vous pouvez simplement consulter la presse quotidienne pour savoir ce qui s’y passe en matière d’urbanisme. Vous pouvez aussi, notamment si vous être trop éloigné de la commune, consulter les délibérations du conseil municipal sur le site de la commune. Elles vous renseigneront sur les décisions de lancement d’une révision ou d’une modification du PLU.
Puis-je contester un changement de zonage ?
Vous venez d’apprendre que le zonage de la parcelle ou du bien que vous possédez a été modifié à l’occasion d’une révision du PLU et que le règlement ne permet plus sa construction ou l’extension d’une construction ? Il est possible de contester le PLU. En première instance, vous pouvez soit faire un recours contentieux auprès du Tribunal administratif, soit faire un recours hiérarchique auprès du maire de la commune dans les deux mois suivant la délibération approuvant le PLU. Si le maire n’y donne pas suite dans les deux mois suivant votre recours hiérarchique ou si sa réponse est défavorable, vous avez deux mois pour saisir le Tribunal administratif. Vous pouvez prendre l’attache d’un cabinet d’avocats compétent en urbanisme pour vous aider à défendre votre affaire, mais ce n’est pas une obligation. Il est préférable de bien suivre l’évolution des PLU quand on possède une parcelle constructible ou un bien immobilier, car les règles peuvent changer fortement, compte tenu des nouvelles politiques nationales : zéro artificialisation nette, densification des zones urbaines, protection du littoral, etc.
