Le déficit foncier reste un atout fiscal souvent méconnu des propriétaires bailleurs. En 2025, ce dispositif permet encore de réduire efficacement le montant de l’impôt sur le revenu, à condition de bien comprendre ses règles et ses limites. Voici l’essentiel à retenir avant de déclarer vos revenus locatifs.
Comprendre le déficit foncier
Définition et principe fiscal
Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (travaux, assurances, frais de gestion…) dépassent vos revenus locatifs. Ce différentiel peut être imputé sur votre revenu global, réduisant ainsi directement votre impôt. Ce mécanisme s’applique uniquement aux biens loués non meublés soumis au régime réel d’imposition.
Différence entre revenu foncier et revenu global
Le revenu foncier correspond aux loyers encaissés sur vos locations non meublées. Il s’ajoute à vos autres revenus — salaires, retraites, pensions — pour former le revenu global soumis à l’impôt. En cas de déficit, une partie des charges peut venir diminuer ce total, sous réserve du respect des plafonds légaux.
Les propriétaires peuvent ainsi optimiser la rentabilité de leur bien tout en finançant des travaux d’entretien ou de rénovation.
Le principe du déficit foncier repose sur une logique simple : encourager la remise en état du parc locatif tout en soutenant l’investissement privé.
Ce levier fiscal devient particulièrement intéressant dans le contexte actuel où la rénovation énergétique est encouragée par l’État.
Encore faut-il savoir sous quel régime l’appliquer pour en profiter pleinement.
Qui peut en bénéficier et sous quelles conditions
Régimes d’imposition micro-foncier ou réel
Deux régimes existent : le micro-foncier et le réel. Le premier s’applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, mais ne permet pas de créer un déficit foncier. Pour pouvoir déduire vos charges réelles et générer un déficit, il faut opter pour le régime réel. Ce choix est irrévocable pendant trois ans.
Conditions de location et plafonds de déduction
Le déficit foncier ne concerne que les logements loués nus à usage d’habitation. Le montant imputable sur votre revenu global est limité à 10 700 € par an. Ce plafond peut monter à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D.
Pour bénéficier de cette déduction, le logement doit rester loué pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit. Si le montant dépasse le plafond annuel, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le dispositif s’adresse donc particulièrement aux investisseurs souhaitant entretenir ou valoriser leur bien tout en profitant d’un avantage fiscal réel.
Les propriétaires en copropriété peuvent également en bénéficier, sous réserve que les travaux soient facturés et payés avant la fin de l’année fiscale concernée.
Ce mécanisme requiert toutefois une rigueur comptable : les dépenses doivent être justifiées, datées et reliées directement au bien loué.
Dépenses éligibles et déclaration
Travaux, intérêts et charges déductibles
Les dépenses admises dans le calcul du déficit foncier sont strictement encadrées. Vous pouvez déduire les frais de gestion (agence, syndic, conciergerie), la taxe foncière non récupérable, les dépenses d’entretien et de réparation, ainsi que les travaux d’amélioration sans modification de la structure du logement. Les provisions de copropriété et les primes d’assurance sont également concernées.
Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits, mais uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. En revanche, les dépenses de construction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. L’objectif est de soutenir la conservation et la rénovation du parc locatif, non l’expansion immobilière.
Comment déclarer votre déficit foncier
Si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an ou si vous avez opté pour le régime réel, la déclaration s’effectue sur le formulaire n°2044. Vous devez y indiquer les revenus perçus, les charges payées et le montant du déficit. En cas de dispositifs spécifiques (Borloo, Périssol, Cosse…), la version 2044-SPE est à utiliser.
Les foyers mariés ou pacsés remplissent une seule déclaration foncière commune. Conservez tous les justificatifs : factures, devis, attestations énergétiques… ils peuvent être demandés en cas de contrôle.
Bien maîtrisé, le déficit foncier représente un levier puissant pour réduire votre imposition tout en valorisant votre patrimoine. Une approche claire et documentée reste essentielle pour en tirer pleinement parti.
