Le gel des loyers concerne déjà certaines passoires thermiques, mais qu’en est-il réellement des logements classés E au DPE ? Entre règles actuelles, évolutions à venir et stratégies d’anticipation, les propriétaires bailleurs doivent y voir clair pour sécuriser leur investissement.
Le gel des loyers des passoires thermiques expliqué simplement
Origine du gel des loyers et loi Climat et Résilience
Le gel des loyers s’inscrit dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. L’objectif est d’accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier en limitant la rentabilité des logements les plus énergivores.
Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G au DPE est concerné : vous ne pouvez plus augmenter le loyer via l’IRL, ni lors d’une relocation, ni au renouvellement du bail tant que le bien reste une passoire thermique.
Concrètement, la règle vise à pousser les bailleurs à engager des travaux (isolation, chauffage, ventilation) pour améliorer la performance énergétique et retrouver une situation “normale” côté loyer.
Différence entre gel des loyers et interdiction de louer
Le gel des loyers ne bloque pas la location : il bloque l’augmentation du loyer. L’interdiction de louer, elle, touche la notion de décence énergétique et empêche progressivement la mise en location des biens trop énergivores.
Le calendrier avance par classes : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E sont visés à partir de 2034.
Autrement dit, même si votre logement est aujourd’hui louable, la trajectoire réglementaire est claire : plus la note DPE est basse, plus les contraintes augmentent avec le temps.
Logement classé E au DPE : êtes-vous concerné aujourd’hui
Ce que dit la loi en 2026 pour les propriétaires en DPE E
À ce jour, un logement classé E au DPE n’est pas juridiquement considéré comme une passoire thermique. En conséquence, aucun texte n’interdit formellement aux propriétaires d’augmenter le loyer.
Vous pouvez donc, en théorie, procéder à une révision annuelle via l’IRL, ajuster le loyer lors d’une relocation ou à l’occasion d’un renouvellement de bail, sous réserve du respect des règles habituelles d’encadrement.
Cependant, cette situation reste transitoire. La loi Climat a clairement fixé une trajectoire visant à relever progressivement le niveau minimal de performance énergétique des logements mis en location.
Ce qui va changer à moyen et long terme
À partir de 2034, les logements classés E seront à leur tour considérés comme non décents. Ils deviendront donc interdits à la location tant que des travaux n’auront pas été réalisés.
Même si le gel des loyers pour les DPE E n’est pas encore acté, il s’inscrit dans une logique réglementaire cohérente avec ce qui a déjà été appliqué aux classes F et G.
Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu n’est donc pas seulement juridique, mais aussi économique : anticiper permet d’éviter une perte de valeur locative et de conserver une marge de manœuvre sur le loyer.
Comment anticiper un futur gel des loyers avec un DPE E
Travaux prioritaires pour améliorer la note DPE
Anticiper un durcissement des règles passe avant tout par l’amélioration de la performance énergétique du logement. L’objectif est de sortir durablement de la classe E pour sécuriser la mise en location et l’évolution du loyer.
Un audit énergétique permet d’identifier précisément les postes les plus pénalisants et d’établir un plan de travaux cohérent. Il va plus loin que le DPE en proposant plusieurs scénarios chiffrés.
- Isolation combles, murs ou planchers selon les déperditions
- Menuiseries remplacement du simple vitrage
- Chauffage système plus performant et moins énergivore
- Ventilation amélioration du renouvellement de l’air
Une fois les travaux réalisés, un nouveau DPE permet de valider le gain énergétique et de lever tout risque réglementaire.
Aides financières et accompagnement possibles
Plusieurs dispositifs existent pour réduire le coût des travaux et faciliter le passage à l’action. Ils peuvent être cumulables selon la nature du projet et la situation du propriétaire.
Parmi les principaux leviers figurent MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et les mécanismes fiscaux comme le déficit foncier pour les bailleurs.
Le service France Rénov’ permet d’obtenir un accompagnement neutre, des conseils personnalisés et une orientation vers les aides mobilisables afin d’optimiser le retour sur investissement de la rénovation.
