L’immobilier reste l’un des placements les plus plébiscités pour se constituer un patrimoine solide. Cependant, derrière la promesse de rentabilité et de revenus passifs, se cachent des écueils qui peuvent rapidement grever votre budget. Pour que votre projet soit une réussite et non une source de stress, voici les trois erreurs fondamentales à éviter.
Ne pas acheter « au coup de cœur »
La première erreur à éviter est de choisir un bien comme si vous alliez y habiter vous-même. En effet, l’investissement locatif n’est pas une affaire de sentiments, mais de chiffres et de stratégie. Vous devez raisonner froidement.
À cet effet, commencez par vous concentrer sur l’emplacement. Privilégiez les quartiers proches des transports, des commerces et des bassins d’emploi ou universitaires. Avant de signer, menez votre enquête sur le terrain en visitant le quartier à différentes heures et en parlant aux commerçants.
Pour valider la pertinence financière de votre cible, utilisez des outils de projection sérieux. Entre autres, le simulateur d’Eden Investissement peut vous aider à visualiser la rentabilité potentielle en fonction du prix d’achat et du loyer espéré.
Ne jamais sous-estimer les charges réelles
Une fois le bien trouvé, évitez de vous contenter des calculs simplistes comme : loyer moins crédit égale bénéfice. Car, la réalité est bien plus complexe. Si vous ne prenez pas en compte l’ensemble des coûts, votre cashflow positif peut vite virer au rouge.
Il est donc important de chiffrer précisément toutes les sorties d’argent. D’une part, n’oubliez pas la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire et l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). D’autre part, prévoyez systématiquement un budget pour l’entretien et les travaux imprévus.
Pour finir, intégrez dans votre calcul une marge de sécurité pour la vacance locative. À ce titre, comptez au moins un mois de loyer perdu par an ou tous les deux ans selon la tension du marché.
Toujours prendre en compte la fiscalité
En France, les revenus fonciers sont lourdement taxés si l’on ne s’y prépare pas. En location nue classique par exemple, vos loyers s’ajoutent à vos revenus salariés et subissent votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela peut engloutir jusqu’à la moitié de vos gains.
L’idéal serait donc d’étudier les différents régimes avant d’acheter. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel est souvent une option judicieuse. Il permet en effet d’amortir la valeur du bien et des meubles pour réduire, voire annuler, votre impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
De même, des dispositifs comme le déficit foncier peuvent être intéressants si vous avez beaucoup de travaux.
