C’est le moment de faire le point sur deux investissements qui sortent de l’ordinaire, à savoir le souplex et la cave. Alors, lequel de ces deux investissements conviendrait le plus à votre projet ? La réponse ci-dessous !Au sommaire :
Le souplex : une pépite méconnue sur le marché immobilier
Le marché immobilier du souplex ne représente que 5% de toutes les transactions immobilières annuelles en moyenne, mais il attire de plus en plus d’investisseurs [source : capital.fr]. Les prix au mètre carré sont sensiblement inférieurs à ceux des appartements en étage, ce qui permet aux investisseurs de réaliser des économies substantielles dès le départ. De plus, même avec la régulation des loyers, ces biens se louent souvent au prix du marché, voire plus. Les locataires apprécient l’espace supplémentaire que le sous-sol offre, mais il est essentiel de noter qu’il est interdit de louer uniquement la pièce en sous-sol si elle n’est pas aménagée pour un usage d’habitation. Pour louer un souplex, il doit répondre à des normes de décence, telles que :
Dernier point et non des moindres : il ne doit pas être désigné comme une cave dans le règlement de copropriété. Les propriétaires doivent donc s’assurer que leur souplex respecte ces normes pour éviter tout problème juridique avec les locataires. Si vous envisagez de transformer un rez-de-chaussée en souplex, soyez prêt à investir. La création d’un souplex peut être coûteuse, notamment en raison des travaux nécessaires pour aménager l’espace en sous-sol. Cela inclut la création d’une trémie d’escalier, l’isolation, l’installation d’une VMC, et d’autres ajustements. En outre, en fonction de la superficie créée, des démarches administratives peuvent être nécessaires, comme une déclaration préalable ou un permis de construire, selon la taille et l’impact extérieur du projet. Si le bien est en copropriété, l’accord de tous les propriétaires est également nécessaire.
L’investissement dans une cave
L’investissement dans une cave offre une certaine liberté par rapport à la location de logements classiques, et c’est rentable (voir notre article à ce sujet pour Paris). En louant une cave indépendante, il n’y a pas de plafond de loyer, des conditions de bail flexibles et des charges minimales. De plus, l’entretien est généralement limité, bien que l’installation d’une solide porte d’entrée soit recommandée avant la location. Malgré ses avantages, l’investissement dans une cave peut vite devenir problématique :
L’investissement dans une cave étant un marché de niche, il est difficile de prévoir si la valeur de votre bien augmentera ou diminuera avec le temps. Sans compter qu’il peut y avoir des périodes où la recherche de locataires est difficile, ce qui peut réduire la rentabilité théorique de l’investissement.
L’histoire de la réquisition des caves à Poitiers
À Poitiers, une centaine de locataires se voient contraints de vider leurs caves suite à une décision de réquisition. Cette mesure a suscité une vague de mécontentement parmi les résidents du quartier de Bel Air. Certains utilisaient ces espaces pour diverses activités, du bricolage au stationnement de véhicules. Une pétition contre cette décision a déjà recueilli plus de 60 signatures. Le bailleur social Ekidom, qui gère ces logements sociaux, justifie la réquisition des caves en invoquant des problèmes de sécurité. Selon Christophe Mailly, chargé de relations clients chez Ekidom, certaines caves étaient devenues des lieux de trafic de drogue, de dépôts d’armes, voire même des squats pour des personnes extérieures aux immeubles. Des problèmes de déchets et de risques d’incendie sous les habitations ont également été évoqués. La réquisition des caves a suscité des réactions mitigées parmi les locataires. Certains comprennent les inquiétudes liées à la sécurité, tandis que d’autres se sentent lésés, ayant aménagé leurs caves pour des besoins légitimes. Une question demeure : que se passerait-il si la cave était mentionnée dans le bail de location ? Selon Maître Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier, si la cave est incluse dans le bail, elle fait partie de la location et ne peut pas être reprise par le bailleur [source : lefigaro.fr].
En bref
Avant de vous lancer dans l’investissement dans un souplex ou une cave, pesez bien le pour et le contre en fonction de ce que vous visez comme rendement : il y a des normes à respecter dans les 2 cas mais les travaux ne sont potentiellement pas les mêmes, et j’aurai même tendance à dire qu’ils sont plus conséquents pour le souplex. En outre, l’histoire des caves à Poitiers est un bon exemple du genre de situation auquel vous pouvez être confronté à tout moment. Il faut donc bien vérifier les clauses lors que vous achetez et toujours prévoir un budget en cas d’impondérable !
