Un locataire qui ne paye plus, qui refuse de partir, et un propriétaire qui ne peut rien faire seul. La procédure d’expulsion locative est longue — parfois 18 à 24 mois — mais elle suit un chemin balisé. Et c’est le commissaire de justice qui tient la carte.
Les étapes de la procédure d’expulsion locative
Commandement de payer : le point de départ
Tout commence par un acte officiel signifié par le commissaire de justice : le commandement de payer. Dès le premier impayé, le propriétaire peut l’activer — inutile d’attendre trois mois.
Le locataire dispose alors de deux mois pour régulariser sa dette. Loyers, charges, dépôt de garantie : tout doit être soldé. Si le bail contient une clause résolutoire, ce délai déclenche automatiquement la résiliation en cas de non-paiement.
Ce qui change tout ? Le commandement doit aussi informer le locataire de ses droits : FSL, ADIL, commission de surendettement. Sans ces mentions, l’acte est nul.
Assignation en justice et audience
Passé le délai de deux mois sans régularisation, le commissaire de justice délivre une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection. L’audience se tient minimum six semaines après.
Le juge examine tout : gravité de la faute, situation financière du locataire, ancienneté dans le logement. Il peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Ou accorder un échéancier de remboursement — jusqu’à 3 ans.
Résultat : si le locataire ne respecte pas cet échéancier, la procédure repart aussitôt.
Le rôle du commissaire de justice dans l’expulsion
De la signification au concours de la force publique
Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice signifie la décision au locataire et lui remet un commandement de quitter les lieux. Nouveau délai : deux mois pour partir volontairement.
S’il reste, le commissaire se présente au logement. Locataire absent ou qui refuse d’ouvrir ? Il dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et saisit la préfecture pour obtenir le concours de la force publique. La préfecture a deux mois pour répondre.
À retenir : sans policier et sans serrurier à ses côtés, le commissaire ne peut pas entrer. C’est la loi.
Ce que le commissaire ne peut pas faire seul
Le propriétaire, lui, n’a aucun rôle actif à ce stade. Changer la serrure, déposer les affaires du locataire, couper l’électricité : trois ans de prison et 30 000 € d’amende. L’expulsion sauvage reste un délit pénal, même quand on est dans son droit.
Si l’État refuse le concours de la force publique, il doit indemniser le bailleur. Depuis novembre 2025, cette indemnisation couvre intégralement les loyers perdus, les frais de remise en état et le trouble dans les conditions d’existence.
En clair : le commissaire de justice est le seul habilité à exécuter l’expulsion. Pas de raccourci possible.
Délais, trêve hivernale et recours du locataire
Entre le premier commandement de payer et l’expulsion effective, comptez 18 à 24 mois dans la majorité des dossiers. Chaque étape impose son propre délai légal — et ils s’accumulent.
La trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. Aucune exception pour les locataires en résidence principale, même avec un jugement en main. Les baux commerciaux, eux, ne sont pas concernés.
Le locataire dispose de plusieurs recours à chaque étape : saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais supplémentaires — jusqu’à 3 ans — déposer un dossier de surendettement, ou contacter l’ADIL pour un accompagnement gratuit. Les locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée : l’expulsion est quasi impossible sans solution de relogement.
Autrement dit, la procédure protège les deux parties — mais elle exige du propriétaire une rigueur absolue à chaque étape.
