Le gel des loyers inquiète de plus en plus les propriétaires bailleurs, surtout lorsque le logement affiche un DPE E. En 2026, la loi n’interdit pas encore toute hausse, mais le calendrier réglementaire se précise.
Gel des loyers et DPE comprendre le cadre légal
Ce que prévoit la loi Climat et Résilience
Le gel des loyers s’inscrit dans la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021. Son objectif est clair : pousser les propriétaires à rénover les logements les plus énergivores afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier français.
Depuis le 24 août 2022, cette mesure s’applique aux logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique. Concrètement, ces biens ne peuvent plus faire l’objet d’une révision annuelle via l’IRL, ni d’une hausse du loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.
Le DPE devient ainsi un outil central de régulation locative. Il ne sert plus uniquement à informer le locataire, mais conditionne directement la capacité du bailleur à valoriser son bien sur le plan locatif.
Différence entre gel des loyers et interdiction de louer
Il est important de distinguer deux notions souvent confondues. Le gel des loyers empêche toute augmentation, mais n’interdit pas la mise en location. À l’inverse, l’interdiction de louer signifie qu’un logement est juridiquement considéré comme indécent.
En 2026, les logements classés G sont déjà interdits à la location, tandis que les logements F le seront à partir de 2028. Les logements notés E, eux, restent louables, mais leur tour viendra dès 2034. Ce décalage explique pourquoi le DPE E n’est pas encore concerné par le gel, tout en étant clairement dans le viseur réglementaire.
Logement classé E au DPE êtes-vous concerné
Ce qui est autorisé en 2026
En 2026, un logement classé E au DPE n’est pas juridiquement concerné par le gel des loyers. Le bailleur conserve donc la possibilité de réviser le loyer selon l’IRL, d’augmenter le montant lors d’une relocation ou d’ajuster le loyer au renouvellement du bail, dans le respect des règles locales.
Cette situation place le DPE E dans une zone intermédiaire. Le logement est encore considéré comme décent au sens de la loi, ce qui permet sa mise en location sans restriction particulière sur le prix.
Toutefois, cette liberté reste encadrée. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, les plafonds s’appliquent indépendamment du classement énergétique. Le DPE ne dispense donc pas du respect des règles locales existantes.
Ce qui va changer dans les prochaines années
Le calendrier réglementaire est déjà fixé. À partir de 2034, les logements classés E seront considérés comme non décents et donc interdits à la location. Cette échéance crée une pression croissante sur les propriétaires concernés.
Même si aucun gel des loyers n’est officiellement prévu pour les DPE E à court terme, la logique suivie pour les classes F et G laisse peu de place au doute. Le DPE E est clairement identifié comme la prochaine cible des politiques de rénovation énergétique.
Anticiper ces évolutions permet d’éviter une perte de valeur locative progressive et de conserver une marge de manœuvre sur la fixation du loyer dans les années à venir.
Anticiper le gel des loyers avec un DPE E
Travaux prioritaires pour améliorer la note
Pour un logement classé E, l’anticipation passe avant tout par la rénovation énergétique. L’objectif est de sortir durablement de la zone à risque afin d’éviter, à terme, un gel des loyers ou une interdiction de louer.
Les travaux les plus efficaces concernent généralement l’isolation thermique du logement, en priorité les combles, les murs et les planchers bas. Le remplacement des menuiseries simples par du double vitrage performant permet également de gagner rapidement des points sur le DPE.
Le système de chauffage joue un rôle déterminant. Le passage à un équipement plus performant et moins énergivore améliore à la fois la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, deux critères clés du diagnostic.
Aides financières et accompagnement possibles
Engager des travaux ne signifie pas assumer seul leur coût. Plusieurs dispositifs publics existent pour accompagner les propriétaires bailleurs, notamment MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie ou encore le mécanisme du déficit foncier.
Avant de se lancer, réaliser un audit énergétique permet d’identifier les actions les plus rentables et d’éviter les travaux inefficaces. Cet outil va plus loin que le DPE en proposant des scénarios chiffrés et hiérarchisés.
En améliorant dès maintenant la performance énergétique du logement, le bailleur sécurise sa capacité à louer, protège la valeur de son bien et conserve une liberté sur l’évolution future du loyer.
