Le dernier baromètre de l’immobilier neuf en Île-de-France, publié en avril 2025, révèle une géographie contrastée du marché francilien. Si certaines villes enregistrent des hausses à deux chiffres, d’autres voient leurs prix chuter de près de 10 %. Une tendance à deux vitesses qui offre de véritables opportunités d’investissement.
Un marché régional globalement stable… mais en mouvement
En moyenne, un appartement neuf de trois pièces en Île-de-France coûte désormais un peu plus de 370 000 €. C’est 1 000 € de plus qu’il y a un an, soit une évolution modérée de +0,27 %, bien inférieure au niveau de l’inflation. Mais derrière cette stabilité apparente se cache une carte à plusieurs vitesses, avec des écarts très marqués selon les communes.
Les villes où les prix baissent fortement
Dans certaines zones très bien situées, les prix ont nettement reculé. C’est notamment le cas à :
- Saint-Denis : -9,92 %
- Colombes : -9,86 %
- Poissy : -8,33 %
- Puteaux : -3,96 %
- Clamart : -3,08 %
- Saint-Ouen-sur-Seine : -2,40 %
Ces ajustements s’expliquent par un retour à la réalité après des années de hausse continue, mais aussi par la baisse de la capacité d’achat liée à la remontée des taux depuis 2022. Pour les investisseurs, ces villes restent attractives, avec des projets de transport comme le prolongement du RER E ou du Tram 13 et une forte demande locative.
À l’inverse, certaines communes flambent
Dans d’autres villes, les prix repartent fortement à la hausse, parfois bien au-delà de l’inflation :
- Drancy : +12,47 %
- Paris intra-muros : +10,05 % (T3 moyen à 884 000 €)
- Stains : +8,06 %
- L’Haÿ-les-Roses : +6,19 %
- Bezons : +2,77 %
- Meaux : +2,70 %
Ces augmentations illustrent un attrait croissant pour les zones périphériques bien desservies, où les programmes neufs se font plus rares et les normes énergétiques plus exigeantes.
La Seine-Saint-Denis en tête du dynamisme
Le département du 93 est clairement le plus actif : il regroupe à lui seul 8 des 20 villes les plus dynamiques du baromètre. Cela confirme une politique de construction intense, portée par les projets du Grand Paris et un besoin massif de logements neufs.
À l’inverse, la grande couronne marque le pas, avec peu de nouvelles mises en vente. Ce ralentissement de l’offre pourrait provoquer une remontée des prix à moyen terme si la demande repart.
Les villes les plus chères… et les plus abordables
Sans surprise, Paris reste la commune la plus chère de la région, suivie de Puteaux (605 800 € pour un T3) et Saint-Germain-en-Laye (555 400 €).
À l’opposé, les prix les plus accessibles sont observés à Stains (237 400 €), Poissy (266 300 €) et Drancy (269 600 €), des villes attractives pour les primo-accédants ou investisseurs à la recherche de rendements intéressants dans le neuf.
Investisseurs : un moment à saisir
Dans certaines communes, les baisses de prix combinées à une demande soutenue offrent un vrai levier de rentabilité. Selon Céline Coletto, porte-parole du portail Trouver-un-logement-neuf.com :
« C’est le moment idéal pour entrer sur le marché, d’autant que ces villes bénéficient souvent de grands projets urbains ou de nouvelles lignes de transport, ce qui renforce leur potentiel de valorisation à moyen terme. »
Source : Baromètre des prix de l’immobilier neuf en Île-de-France – Avril 2025
