En recevant un mandat, l’agent immobilier chargé d’une mise en location doit vérifier sérieusement que les candidats sont solvables. Cette obligation n’a pas à être inscrite dans les termes du mandat. C’est en tout cas ce qu’estime, dans son arrêt du 11 mars dernier, le Juge de cassation. Il donne tort à la Cour d’appel qui avait en effet débouté le propriétaire requérant.
Pour la Cour de cassation, c’est le travail de l’agent immobilier
Dans cette affaire, où le locataire choisi par l’agent immobilier avait cessé le paiement des loyers, la Cour d’appel avait considéré d’une part que le propriétaire n’avait pas fixé dans son mandat d’instruction en la matière, comme l’exigence de pièces justificatives suffisantes pour vérifier sa solvabilité et, d’autre part, aurait pu s’en assurer lui-même et rejeter la candidature proposée par l’agent immobilier. Dès lors que l’agent immobilier a reçu mandat pour effectuer une opération de location, il lui appartient de réaliser les vérifications nécessaires. La Cour de cassation considère que le mandataire doit accomplir le mandat donné et répondre des fautes commises dans sa gestion. Le juge a ainsi tranché sans qu’il soit besoin de rechercher l’inscription de cette obligation dans la convention de mandat.
L’agent immobilier a un devoir d’information et de conseil
La question se posait de savoir si cette obligation s’imposait aussi à l’agent immobilier dans le cas d’une opération de vente. La Cour de cassation a été amenée à trancher cette question dans une affaire de vente. Les propriétaires avaient signé une promesse de vente avec un candidat trouvé par l’agent immobilier. Le futur acquéreur, qui avait déclaré ne pas contracter d’emprunt pour cette acquisition, n’était pourtant pas venu signer la vente chez le notaire. La promesse de vente comportait une clause pénale de 17 000 € pour le vendeur et une somme de 10 000 € en dédommagement de l’agent immobilier. Ces sommes n’ayant pas été honorées, le propriétaire mandant avait assigné en indemnisation tant l’agent immobilier que le candidat défaillant. Dans cette affaire, la Cour d’appel d’Amiens avait estimé, dans son arrêt de 2018, que la responsabilité de l’agent immobilier ne pouvait pas être retenue, celui-ci n’ayant pas les moyens de s’assurer de la solvabilité du candidat à l’achat qui, par ailleurs, avait déclaré ne pas recourir à l’emprunt. Elle avait conclu que c’était au vendeur qu’il appartenait de refuser la vente s’il considérait que le futur acquéreur ne présentait pas toutes les garanties. Une nouvelle fois, la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019, n’a pas retenu cette analyse, estimant que l’agent immobilier était tenu à un devoir d’information et de conseil envers son client et qu’il devait pouvoir prouver qu’il lui avait effectivement conseillé de prendre des garanties ou, à tout le moins, lui avait signalé que l’acquéreur risquait d’être insolvable. L’agent immobilier n’ayant pas pu apporter les justifications, le juge de cassation a cassé la décision précédente.
Locataire et vendeur protégés par la jurisprudence
Dans les deux cas, l’obligation de vérifier la solvabilité n’était pas inscrite dans la convention de mandat. Le juge de cassation a estimé que ces obligations de conseil, d’information, de vérification de solvabilité n’ont pas à l’être car elles font partie intégrante de sa fonction. Dans l’opération de vente, il lui revenait de conseiller le propriétaire vendeur en l’incitant à demander au candidat acquéreur des garanties de sa solvabilité. Ce dernier arrêt confirme une jurisprudence qui, dans d’autres circonstances, a rappelé que le devoir de conseil et d’information du professionnel inclut les garanties de solvabilité et qu’il est responsable, conjointement, du préjudice subi.
