Les logements affichant une étiquette énergétique E soulèvent aujourd’hui de nombreuses interrogations. De plus en plus de bailleurs s’inquiètent du contexte législatif évolutif entourant la location des biens énergivores. Si le gel des loyers n’impacte à ce jour que les logements très mal notés (F et G), l’avenir demeure incertain pour les logements de catégorie E. Voici un tour d’horizon des règles actuelles, des risques potentiels à surveiller et des conseils essentiels pour anticiper d’éventuelles restrictions qui pourraient toucher ces propriétaires dès 2025.
Le diagnostic de performance énergétique : comprendre sa portée
Le fameux DPE (diagnostic de performance énergétique) est désormais un critère central dans la gestion locative.
Il permet aux propriétaires comme aux locataires d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Sur cette base, une note allant de A (très performant) à G (extrêmement énergivore) est attribuée à chaque bien.
Cette classification énergétique, bien plus qu’un simple indicateur, influence directement la valeur et l’attractivité des biens immobiliers sur le marché.
Pour les candidats à la location, il devient même un argument déterminant avant de signer un bail.
Quant aux propriétaires, le classement DPE peut conditionner leurs droits à augmenter le loyer ou à mener certains travaux nécessaires à la valorisation du bien.
Gel des loyers : quelles conséquences pour chaque classe énergétique ?
Ce qui change pour les logements F et G
Depuis août 2022, la loi Climat a renforcé les obligations pour les « passoires thermiques ».
Concrètement, les propriétaires de biens classés F ou G voient toute augmentation de loyer impossible, que ce soit lors d’une relocation, d’une révision annuelle ou même pendant un renouvellement de bail.
Cette mesure vise à encourager sans ambiguïté la rénovation énergétique, avec pour objectif de réduire progressivement la location de logements mal isolés et polluants.
Aucun recours à l’IRL (indice de référence des loyers) ne permet plus d’ajuster à la hausse le loyer annuel.
La seule issue consiste désormais à réaliser des travaux significatifs pour sortir de ce statut peu enviable.
Les biens meublés sous régime saisonnier et loués plus de quatre mois par an sont également concernés par cette restriction.
Qu’en est-il des biens E ?
Pour l’heure, aucune règle nationale n’interdit l’augmentation des loyers dans le cas d’un logement classé E.
Les bailleurs restent donc libres de réviser le loyer, contrairement à ceux possédant des biens de classes inférieures.
Néanmoins, la tendance réglementaire actuelle laisse penser que cette situation pourrait évoluer rapidement. Le législateur surveille déjà de près la performance énergétique globale du parc immobilier.
Face à la volonté générale de lutter contre la précarité énergétique, de plus en plus de voix réclament une extension du gel des loyers à la catégorie E.
Anticiper semble ainsi être le mot-clé pour ceux qui souhaitent sécuriser leur patrimoine locatif sur le long terme, face à un cadre légal susceptible d’évoluer prochainement.
Droits et obligations du propriétaire en cas de travaux
Certains propriétaires imaginent encore que de simples rénovations suffisent à accéder à davantage de liberté en matière de gestion locative.
Pourtant, la loi encadre strictement la possibilité de donner congé au locataire.
Seuls trois motifs reconnus permettent une telle démarche : vente du bien, reprise pour usage personnel ou motif sérieux et légitime.
Les travaux d’amélioration énergétique ne constituent pas un motif recevable pour exiger le départ d’un locataire.
Celui-ci peut donc rester durant la réalisation des interventions décidées par le propriétaire, qui doit s’organiser pour minimiser la gêne occasionnée.
Une communication étroite entre bailleur et occupant reste essentielle afin de garantir le bon déroulement des opérations et préserver la relation locative.
Rénover pour limiter les risques futurs liés au DPE
Solutions concrètes pour améliorer sa note énergétique
En prévision d’un éventuel durcissement des mesures concernant les logements E, il devient judicieux d’agir en amont.
Améliorer le score DPE nécessite généralement plusieurs types de travaux, à sélectionner selon les spécificités du bien et leur efficacité.
- Renforcement de l’isolation thermique (murs, toiture, planchers)
- Remplacement des menuiseries par du double vitrage performant
- Modernisation du système de chauffage, via une pompe à chaleur ou chaudière nouvelle génération
- Mise en place d’une ventilation efficace pour limiter l’humidité et optimiser la qualité de l’air intérieur
Chaque amélioration contribue non seulement à rehausser la note du DPE, mais aussi à valoriser durablement le patrimoine immobilier.
Faire appel à un diagnostiqueur certifié permet d’obtenir une liste claire et personnalisée des travaux prioritaires à entreprendre pour gagner en performance énergétique.
Impact des rénovations sur la rentabilité locative
Au-delà des aspects environnementaux, le passage à un meilleur classement influe favorablement sur la sécurité juridique et financière de la location.
Un bien non énergivore attire généralement des locataires prêts à payer davantage pour vivre dans un logement confortable, moins coûteux en charges mensuelles.
À cela s’ajoute la stabilité locative, car un appartement bien noté conserve sa valeur sur le marché et s’affranchit, à moyen terme, de potentielles nouvelles contraintes.
Investir dans la rénovation offre donc un double bénéfice : préserver son droit à augmenter le loyer et renforcer la pérennité de l’investissement immobilier face aux mutations réglementaires à venir.
Vers un renforcement progressif des exigences énergétiques ?
La vigilance reste de mise pour tous les bailleurs, même ceux pour l’instant non concernés par le gel des loyers.
La série de mesures adoptées depuis 2021 montre clairement que le gouvernement souhaite accélérer la transition énergétique dans le secteur résidentiel.
À court ou moyen terme, la réglementation pourrait concerner les logements classés E, entraînant de nouvelles obligations, voire une interdiction pure et simple d’augmenter les loyers, comme c’est déjà le cas pour les étiquettes F et G.
Se préparer proactivement à ces scénarios apparaît désormais stratégique pour anticiper les futures évolutions du marché immobilier et sécuriser ses revenus locatifs.
