Après des mois de calme, le marché immobilier d’Île-de-France voit un « frémissement ». Les acheteurs font leur retour, notamment à Paris, avec une explosion d’estimations et de visites. Néanmoins, cette activité cache un revers : des négociations serrées tirant les prix vers le bas. Mais où investir pour minimiser les risques et maximiser les opportunités ? Découvrez quelles sont les zones les plus touchées et les opportunités qui se dessinent. Au sommaire :
Impact des fluctuations des prix sur les départements franciliens
En Île-de-France, les prix de l’immobilier ont connu une baisse significative, avec une correction moyenne de 6,9% au quatrième trimestre 2023. Cette tendance à la baisse s’explique principalement par une remontée brutale des taux de crédit, réduisant de 15 à 20% la capacité d’emprunt des acquéreurs en un an. Par conséquent, le nombre de transactions immobilières a chuté de 25% dans la région. Les départements d’Île-de-France ne sont pas tous affectés de la même manière par cette baisse des prix. La grande couronne, en particulier la Seine-et-Marne, résiste mieux avec des prix plutôt stables. Ce sont les maisons dans l’Essonne, la Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise et les Hauts-de-Seine qui ont enregistré des baisses plus importantes, atteignant jusqu’à 7,1% dans les Hauts-de-Seine, tandis que le Val-de-Marne a connu une réduction moins marquée de 5,5%. À l’inverse, sur le marché des appartements, les prix ont diminué plus rapidement à Paris et en petite couronne qu’en grande couronne, avec par exemple une baisse de 6,6% en Seine-Saint-Denis.
| Département | Prix m2 moyen appartement (comparaison sur un an) | Prix m2 moyen maison (comparaison sur un an) |
|---|---|---|
| Paris (75) | 9 403 euros (-6,6 %) | 10 029 euros (n/c) |
| Seine-et-Marne (77) | 3 229 euros (-2,7 %) | 2 626 euros (-3,1 %) |
| Yvelines (78) | 4 672 euros (-2,7 %) | 3 994 euros (-3,7 %) |
| Essonne (91) | 3 125 euros (-3,3 %) | 2 943 euros (-6,4 %) |
| Hauts-de-Seine (92) | 6 623 euros (-5,6 %) | 6 993 euros (-7,1 %) |
| Seine-Saint-Denis (93) | 4 060 euros (-6,6 %) | 3 412 euros (-6,9 %) |
| Val-de-Marne (94) | 5 173 euros (-5,5 %) | 4 780 euros (-5,5 %) |
| Val-d’Oise (95) | 3 320 euros (-2,8 %) | 3 127 euros (-6,4 %) |
Prix de l’immobilier par mètre carré en moyenne en Île-de-France
[source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE) au 1er mars 2024]Les tarifs baissent donc dans toute la région Île-de-France mais avec une décélération (deux fois moins forte en janvier) par rapport aux mois précédents [source : leparisien.fr]. L’activité reprend avec une présence accrue d’acheteurs, notamment à Paris et dans la petite couronne. La « problématique », pour les agents immobiliers, de ce retour d’activité c’est que les négociations sont devenues systématiques, surtout à Paris, entraînant une pression à la baisse sur les prix. D’ailleurs, la plupart des arrondissements parisiens voient le mètre carré passer sous la barre des 10 000 euros. Autre point et non des moindres : les délais de vente se sont rallongés. Paris et la Seine-et-Marne sont les départements où le délais de vente moyen actuel est le plus faible avec respectivement 72 jours et 78 jours. Pour vous donner un ordre d’idée, en 2023, la vente moyenne d’un bien immobilier nécessitait 61 jours.
L’avis des experts
Thomas Lefebvre de Meilleurs Agents estime qu’il faut au préalable faciliter l’accès au crédit :
Il y a des signes encourageants, mais l’écart entre le prix du bien et la capacité d’achat est trop important. Le marché est suspendu au crédit. Un accès facilité permettrait à un certain nombre de porteurs de projets de revenir rapidement sur le marché, ce qui comblerait un peu ce déséquilibre.
De son côté, Delphine Herman, directrice des relations extérieures pour le réseau Guy Hoquet, relativise cette baisse de prix :
Pour moi, les prix se stabilisent. Il n’y a pas de chute significative.
Autrement dit, il est trop tôt pour parler de « reprise » du marché immobilier francilien d’après les experts.
Un coup à faire en Seine-et-Marne ?
Avec des prix moyens les plus attractifs de la région Île-de-France, il m’apparait comme pertinent de scruter les biens immobiliers en Seine-et-Marne, car si les prix dans ces départements sont amenés à revenir à la hausse à court terme, cela pourrait s’avérer être une belle opportunité. Sans oublier que le délais de vente relativement court pourrait être un bon indicateur du besoin de vendre rapidement des propriétaires. En résumé :
