Difficile d’y échapper. Les SCPI européennes ont envahi les conversations entre investisseurs. Votre conseiller vous en parle. Les forums en débattent. Mais au-delà du buzz, qu’est-ce qui justifie vraiment cet engouement ?
Regardons les faits. L’an dernier, trois quarts des nouvelles SCPI visaient l’Europe. Pas la France. L’Europe. Certaines ont même dépassé 10% de rendement. Genre Comète qui a fini 2024 à 11,18%. Waouh non ? Sauf que derrière ces performances de folie se cache une réalité plus nuancée qu’il faut comprendre.
Le marché français, c’est compliqué en ce moment
Autant le dire franchement. L’immobilier français traverse une sale passe. Les taux d’intérêt ont explosé entre 2022 et 2024. Les prix stagnent ou reculent selon les villes. Les bureaux traditionnels ? En souffrance avec le télétravail qui s’est installé pour de bon.
Résultat concret : beaucoup de SCPI investies uniquement en France ont vu leurs performances s’effondrer. Certaines ont perdu 20% de la valeur de leur part. D’autres galérent avec des files d’attente de plusieurs mois pour revendre. Vous voulez sortir ? Bonne chance.
Face à ce constat, les gérants ont pigé un truc. Pourquoi se limiter à l’Hexagone quand on peut jouer sur tout le continent ? L’Allemagne ne suit pas le même rythme que l’Espagne. Les Pays-Bas ont leurs propres cycles. Quand Paris tousse, Madrid peut très bien se porter.
C’est ça la vraie diversification. Pas juste mixer bureaux et commerces. Mixer les pays, les économies, les dynamiques locales.
Chaque pays européen a ses atouts
Prenez l’Allemagne. Marché mature, locataires solides, villes moyennes dynamiques. L’Espagne s’est refaite une santé depuis 2008 avec des prix attractifs. Les Pays-Bas ? Stabilité économique et fiscalité prévisible.
Et l’Irlande alors. Dublin attire Google, Facebook, Pfizer. Ces géants ont besoin de bureaux, de labos, d’infrastructures. La demande en immobilier tertiaire y explose, surtout dans le life science avec les biotechs.
En diversifiant, les SCPI profitent des opportunités au bon moment. Acheter en Espagne quand les prix sont bas. Arbitrer en Allemagne quand le marché monte. Cette agilité fait toute la différence.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes
L’an dernier, les SCPI européennes ont tourné à 5,34% en moyenne. La moyenne générale de toutes les SCPI ? 4,72%. OK, on parle de 0,62 point d’écart. Ça paraît peu. Mais sur 100 000 euros investis pendant 10 ans, ça fait plusieurs milliers d’euros de différence.
Après, il y a les stars. Transitions Europe a affiché 8,25% en 2024. Comète a tapé dans les 11%. Reason aussi flirte avec les deux chiffres. Des performances qu’on n’avait plus vues depuis la belle époque d’avant crise.
Bon, soyons honnêtes deux secondes. Ces rendements stratosphériques, c’est souvent l’effet relutif qui joue. Les jeunes SCPI collectent massivement au démarrage. Elles investissent sur un marché qui s’est corrigé, donc à des prix intéressants. Ça dope le rendement les premières années. Mais une fois que la machine tourne, ça redescend vers des niveaux plus normaux. Entre 6 et 7% généralement.
C’est pour ça que les SCPI historiques gardent leur intérêt. Corum Origin par exemple. Depuis 2012, elle tient son objectif de 6% minimum. Chaque année. Sans exception. Son TRI sur 10 ans ? Presque 7%. Cette régularité rassure bien plus que les promesses mirobolantes de certaines nouvelles venues. Les investisseurs peuvent investir dans une SCPI Corum pour accéder à l’immobilier européen sans les contraintes de gestion directe.
La fiscalité, parlons-en justement
Point souvent oublié. Les revenus des SCPI européennes échappent aux prélèvements sociaux de 17,2% sur la part étrangère. Oui, 17,2% qui ne partent pas dans les caisses de l’État.
Si vous êtes dans une TMI à 30% ou plus, l’économie devient substantielle. Sur 5 000 euros de revenus annuels d’actifs européens, vous gardez 860 euros de plus. Multipliez par 10 ans. Ça compte.
Faut quand même déclarer ces revenus. Des conventions fiscales s’appliquent selon les pays. Mais globalement le bilan reste favorable comparé à une SCPI 100% française.
Attention quand même, tout n’est pas rose
Le marché des SCPI européennes attire un monde fou. Résultat ? Des dizaines de nouveaux véhicules avec des stratégies qui se ressemblent. Tous promettent diversification et rendement. Sauf que statistiquement, tous ne vont pas tenir.
Les jeunes SCPI manquent de recul. Impossible de savoir comment elles vont se comporter sur un cycle complet. D’autres affichent des frais qui plombent la rentabilité réelle. Frais de souscription à 12%, frais de gestion à 13%… Faites le calcul sur 10 ans.
Et puis il y a le risque de liquidité. Si jamais le marché se retourne et que tout le monde veut sortir en même temps, ça risque de coincer sévère. Regardez ce qui s’est passé avec certaines SCPI pendant le Covid. Des files d’attente de 18 mois pour récupérer son argent.
Autre truc à surveiller : les rendements trop élevés. Une SCPI qui annonce 12% dès la première année, méfiance. C’est rarement soutenable. L’effet relutif finit toujours par s’estomper. Et quand ça redescend, ça peut faire mal si vous avez investi au mauvais moment.
Comment faire le tri dans cette jungle ?
Privilégiez les sociétés établies. Corum AM, Arkea REIM, Alderan, Sofidy… Des acteurs avec de l’expérience.
Regardez vraiment la diversification. Pas juste le nombre de pays annoncé. Combien d’actifs au total ? Combien de locataires ? Si 80% du patrimoine est concentré sur trois immeubles, c’est pas de la vraie diversification.
Le taux d’occupation financier compte. Au-dessus de 95% c’est bon signe. En dessous de 90%, creusez pour comprendre pourquoi.
Côté frais : 8-12% à la souscription, 12% en gestion annuelle. C’est la norme. Certaines SCPI sans frais d’entrée émergent mais attention aux frais de gestion en contrepartie.
Et l’horizon de placement : 10 ans minimum. Si vous avez besoin de votre capital avant, passez votre chemin ou passez par l’assurance-vie.
Perspectives pour cette année
Les experts anticipent une stabilisation. Les taux tournent autour de 3-3,5%. L’inflation redescend vers 2%. Le contexte se normalise après trois années chaotiques.
Les valorisations immobilières ont été corrigées, surtout sur le tertiaire. Ça crée des points d’entrée intéressants. Les gérants tablent sur 5-7% pour les véhicules établis. Un peu plus pour les opportunistes.
C’est mieux que le livret A à 1,7% net ou les fonds euros qui peinent à dépasser 2%. Dans un contexte d’inflation à 2%, il faut viser au moins 5% pour préserver son pouvoir d’achat.
La diversification reste le maître-mot. Les pros recommandent de mixer plusieurs véhicules complémentaires. Une SCPI historique solide pour la stabilité. Une ou deux jeunes SCPI dynamiques pour le rendement. De la diversification sectorielle.
L’Europe est devenue un passage obligé. Les opportunités y sont plus nombreuses. Les marchés souvent plus résilients. La fiscalité plus clémente.
Mais toutes les SCPI européennes ne se valent pas. Certaines vont cartonner. D’autres décevoir. À vous de faire le tri selon votre profil de risque et vos objectifs patrimoniaux.
