Que ce soit pour se constituer un patrimoine pour la retraite, pour diversifier ses avoirs ou pour faire fructifier son argent, Investir dans l’immobilier est toujours rentable. Mais il est possible de booster la rentabilité d’un investissement immobilier locatif en utilisant le principe de l’effet de levier. De quoi s’agit-il et comment utiliser l’effet de levier en immobilier ?
Qu’est- ce que l’effet de levier ?
Bien connu des entreprises, l’effet de levier est un concept financier qui consiste à recourir à l’emprunt, c’est-à-dire s’endetter, pour accroitre sa capacité d’investissement. L’effet de levier a un impact positif sur la rentabilité des capitaux investis, dès lors que le coût de l’emprunt reste plus bas que les bénéfices ainsi obtenus. Si les bénéfices sont moindres, l’impact de l’effet de levier est alors négatif, se transformant en effet boomerang, ou effet de massue. L’utilisation de l’effet de levier en immobilier permet de démultiplier les moyens investis. Il convient cependant de vérifier au préalable la rentabilité potentielle de l’investissement futur pour s’assurer qu’il est positif. La rentabilité financière d’un investissement immobilier est calculée en faisant le rapport entre les bénéfices attendus après paiement des intérêts et de l’impôt et les capitaux investis :
(Bénéfices – intérêts – impôts) / Capitaux investis
Comment utiliser l’effet de levier en immobilier ?
Ce concept de l’effet de levier, couramment utilisé par les entreprises pour leurs investissements, peut être facilement transposé en immobilier. Dans le cadre d’un investissement locatif réalisé avec un prêt immobilier de 80 % et un apport personnel de 20 % de la valeur du bien, le levier est de 100/20 = 5. Si les charges liées à l’emprunt sont inférieures au prix du loyer, l’effet de levier est positif. Pour calculer l’effet de levier immobilier, il est recommandé d’inclure la plus-value réalisée à la revente du bien qu’elle soit envisagée ou non. A contrario, si le bien connaît de nombreuses vacances ou si les prix de l’immobilier chutent, l’effet de levier devient négatif et l’investisseur emprunteur peut ne plus parvenir à rembourser les mensualités de son emprunt. Il faut donc être particulièrement précis et vigilant sur la rentabilité du bien avant d’emprunter.
Application de l’effet levier
Pour bien comprendre, appliquons l’effet de levier en immobilier à un exemple :Supposons que vous décidez d’acheter un bien de 500 000 euros avec un apport de 50 000 euros et un emprunt sur 10 ans de 450 000 euros. L’effet de levier est alors de 10 : 500 000/50 000. Si vous louez ce bien avec une rentabilité de 5 % par an, le rendement de votre apport est multiplié par l’effet de levier, soit 10 x 5 % = 50 %, et non plus seulement 5 %. En clair, chaque année, si votre investissement vous rapporte 25 000 euros (500 000 x 5 %), votre rendement locatif est de 50 % (25 000 euros de rendement pour un apport de 50 000 euros). Allons plus loin, avec une application de l’effet de levier sur plusieurs années :Supposons que votre bien acquis 500 000 euros est loué 1 000 euros par mois. Les charges annuelles s’élèvent à 2 000 euros. La plus-value après 10 ans est estimée à 100 000 euros, selon le marché immobilier. Le calcul de la rentabilité prend en compte :
- les valeurs positives (prix du bien + plus-value + revenus fonciers/loyers perçus) soit, sur la durée totale pour le crédit immobilier : 500 000 + 100 000 + 120 000 = 720 000,
- les valeurs négatives (charges foncières + charges d’emprunt estimées à 46 000 euros sur 10 ans*) soit : 24 000 + 46 000 = 70 000.
Le bénéfice de l’opération s’élève donc à 720 000 – 70 000 = 650 000 sur 10 ans. La rentabilité de l’apport initial effectué pour cet investissement locatif est donc de 650 000 / 100 000 x 100 = 650 %, soit 65 % par an. Si l’opération avait été réalisée sans emprunt, la rentabilité aurait été de 720 000 – 24 000 / 500 000 x 100 = 139 %, soit seulement 13,9 % par an. La rentabilité locative de votre investissement est donc 5 fois plus élevée si vous empruntez 90 % de la somme à investir que si vous apportez la totalité du montant investi.
L’erreur à ne pas commettre : acheter sans emprunter
Si vous disposez d’un capital suffisant pour réaliser votre investissement locatif, vous êtes sans doute tenté d’acquérir un bien immobilier sans emprunter. De prime abord, cela peut paraître une bonne idée. Pourtant, vider votre compte épargne pour acheter un bien immobilier en vue de le louer est rarement une bonne opération. Vous perdez en effet l’avantage généré par l’effet de levier immobilier, qui permet de constituer votre patrimoine immobilier intéressant avec un effort de financement réduit. Il ne faut pas non plus perdre de vue que si vous n’apportez qu’une partie de votre épargne, la partie restante pourra être investie dans d’autres opérations d’investissement locatif. *selon le simulateur de meilleurtaux.com
