Le Projet de Loi de Finances 2026 marque un tournant majeur pour l’investissement locatif. Avec le retour de l’amortissement en location nue, l’État cherche à enrayer la crise du logement et à rééquilibrer un marché dominé par le meublé. Cette réforme change en profondeur les arbitrages des bailleurs.
Amortissement en location nue en 2026
Ce que prévoit exactement l’amendement I-582
Adopté en commission dans le cadre du budget 2026, l’amendement I-582 réintroduit un mécanisme d’amortissement en location nue, réservé aux logements loués à usage de résidence principale. Il s’agit d’un changement profond après plus de dix ans de domination fiscale du meublé.
Concrètement, le texte autorise un amortissement annuel de 3,5 % pour les logements neufs ou acquis en VEFA, et de 3 % pour les logements anciens, sous réserve d’un programme de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition. Le foncier reste exclu du dispositif via un forfait de 20 % non amortissable.
L’avantage fiscal est plafonné à 8 000 € par an et s’inscrit dans un engagement de location nue d’une durée minimale de neuf ans. L’option est irrévocable dès la mise en location, ce qui impose une stratégie patrimoniale claire dès l’origine du projet.
Conditions d’éligibilité pour les bailleurs
Le dispositif s’adresse aux bailleurs particuliers, y compris via des SCI à l’IR, à condition de respecter strictement le cadre du bail nu. Toute requalification en meublé entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
En cas de rupture anticipée de l’engagement, les amortissements pratiqués sont réintégrés, y compris dans le calcul de la plus-value, conformément à la réforme entrée en vigueur en 2025. Ce point renforce la logique de détention longue et limite les stratégies opportunistes.
Pourquoi l’État relance l’investissement locatif en nu
Crise de l’offre locative et arbitrage fiscal
Le retour de l’amortissement en location nue répond à un constat largement documenté : l’offre locative longue durée s’est fortement contractée. Entre la sortie progressive des passoires énergétiques, la chute du neuf et la bascule vers le meublé, le marché s’est déséquilibré.
Dans de nombreuses zones tendues, les loyers n’ont pas suivi la hausse des prix d’acquisition. Sans levier fiscal, l’investissement en nu est devenu peu attractif pour les bailleurs, malgré une demande toujours plus forte des ménages solvables.
En réintroduisant un mécanisme d’amortissement fiscal, l’État cherche à rétablir un arbitrage plus neutre entre location nue et meublée, sans subvention directe ni dispositif de défiscalisation complexe.
Objectifs macroéconomiques et impact attendu
Selon les projections officielles, la réforme doit permettre la production de 10 000 logements locatifs neufs dès 2026, et jusqu’à 30 000 à horizon 2030. Cet effet de levier concerne aussi bien le secteur privé que l’accession et le logement social.
Dans l’ancien, le dispositif vise la remise sur le marché de milliers de logements aujourd’hui vacants ou dégradés, grâce à l’incitation à la rénovation. À moyen terme, l’État anticipe des recettes supérieures au coût du dispositif, notamment via la TVA, les droits de mutation et la récupération des plus-values.
Location nue vs meublée en 2026
Comparaison de rentabilité sur 10 ans
Jusqu’ici, la location meublée s’imposait par une rentabilité immédiate plus élevée, portée par les régimes micro-BIC et les amortissements LMNP. Mais à partir de 2026, cet avantage s’érode progressivement sous l’effet du durcissement fiscal et réglementaire.
À l’inverse, la location nue bénéficie désormais d’un amortissement comparable, tout en conservant ses atouts structurels : moindre vacance locative, frais d’entretien réduits, absence de mobilier à renouveler et gestion plus simple sur la durée.
Sur un horizon de dix ans, les simulations montrent que le nu devient compétitif, voire plus performant, grâce à une fiscalité lissée et à une meilleure stabilité des flux. Le bailleur accepte un loyer facial plus bas, mais optimise sa rentabilité nette et sa visibilité patrimoniale.
Conséquences pour bailleurs et locataires
Pour les bailleurs, le retour de la location nue signifie moins de rotation, moins de contentieux et une logique d’investissement long terme renforcée. Le dispositif incite à privilégier la qualité du logement et la conformité énergétique plutôt que la maximisation du rendement à court terme.
Côté locataires, le nu reste économiquement avantageux, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. Même en intégrant l’achat du mobilier, le coût global demeure inférieur au surloyer pratiqué en meublé, tout en offrant une plus grande liberté d’occupation.
