Face à l’augmentation des taux d’intérêt et aux contraintes strictes des banques, un nombre croissant d’investisseurs se tourne vers l’achat en viager. Cette alternative permet de devenir propriétaire sans avoir recours à un emprunt bancaire classique. Découvrez comment cette stratégie d’investissement peut offrir une solution viable pour ceux dont l’accès au crédit est limité.
Comprendre le concept du viager
L’achat en viager permet de devenir propriétaire d’un bien sans passer par une banque. Au lieu de souscrire un prêt immobilier, l’acquéreur verse une somme initiale appelée « bouquet » , puis des rentes mensuelles jusqu’au décès du vendeur.
Voyons plus en détail les différents types de viager ainsi que leurs particularités.
Viager occupé vs. viager libre
Le marché du viager est principalement dominé par le viager occupé, où le vendeur continue de vivre dans le bien vendu :
- Viager occupé : Le vendeur reste dans le logement tout en recevant une rente. Ce type de viager représente environ 85% du marché.
- Viager libre : L’acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature de l’acte de vente. Ce type de viager est moins fréquent (15% du marché).
Pourquoi choisir le viager ?
Plusieurs facteurs expliquent pourquoi le viager est devenu une option attrayante pour les investisseurs immobiliers, surtout dans un contexte économique difficile.
Simplicité par rapport à un investissement locatif traditionnel
Selon Henri-Pierre Ouhibi, fondateur du Senior Consulting Group, le viager offre plusieurs avantages par rapport à un investissement locatif traditionnel :
- Aucune dégradation du bien : Le vendeur continue d’occuper et d’entretenir le logement.
- Aucun risque de vacance locative : La perception des rentes est garantie tant que le vendeur vit.
Une alternative pour les refus de prêts immobiliers
De nombreux investisseurs se tournent vers le viager après s’être vu refuser un prêt immobilier. Vincent Gibelin, fondateur de Univers Viager, explique que « les investisseurs qui souhaitaient acheter un bien à louer se tournent vers le viager car leur niveau d’endettement ne leur permet plus d’emprunter » .
En effet, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, rendant l’accès au crédit difficile pour beaucoup.
Les aspects financiers du viager
Bien que l’achat en viager présente des avantages évidents, il convient d’évaluer ses implications financières avant de se lancer.
Le bouquet et les rentes
La première étape consiste à verser une somme initiale, ou bouquet. Ensuite, l’acheteur paie des rentes mensuelles.
Ces rentes et le bouquet sont généralement négociables et dépendent de plusieurs critères, notamment de l’espérance de vie du vendeur.
Un prix d’achat avantageux
Les biens achetés en viager bénéficient souvent d’une décote importante par rapport au prix du marché.
Selon Henri-Pierre Ouhibi, cette réduction varie entre 25% et 60% selon l’espérance de vie du vendeur :
- Espérance de vie élevée : Décote importante.
- Espérance de vie faible : Décote moindre.
Avantages fiscaux du viager
Investir dans le viager offre également des bénéfices fiscaux non négligeables pour les acquéreurs.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Christophe Merger, conseiller chez Capifrance, précise que « l’acquéreur n’a pas besoin de déclarer la pleine propriété dans son assiette fiscale » .
Seule la nue-propriété est prise en compte, réduisant ainsi l’impact sur l’IFI.
L’achat en viager se révèle être une solution judicieuse pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier malgré des restrictions d’accès au financement bancaire.
Avec ses avantages financiers et fiscaux, il offre une véritable alternative aux modes d’acquisition traditionnels.
Pour optimiser cet investissement, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes et de travailler avec des professionnels spécialisés dans ce type de transactions.
