L’année 2024 marque un tournant pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Si le secteur de la pierre-papier continue de démontrer sa capacité d’adaptation, il est également confronté à des défis importants.
Avec un nombre record de créations de nouveaux véhicules, des rendements orientés à la hausse pour certaines SCPI et une évolution réglementaire significative, le paysage des SCPI s’est profondément remodelé. Retour sur les faits marquants de 2024 et les enjeux de 2025.
Un record de créations en 2024
2024 s’impose comme une année particulièrement dynamique pour le lancement de nouvelles SCPI. Avec 18 nouveaux véhicules créés, elle surpasse largement 2023, qui n’en avait vu naître que 7. Cette effervescence s’explique en partie par un contexte de marché favorable à la diversification.
Des SCPI opportunistes et diversifiées
Une grande majorité des SCPI créées en 2024 se positionnent sur des stratégies opportunistes. Elles misent sur une diversification tant sectorielle que géographique pour se démarquer. Si traditionnellement les SCPI investissaient majoritairement en Europe, certaines de ces nouvelles venues explorent désormais des horizons plus lointains, hors du continent. Par exemple, Corum USA, qui comme son nom l’indique a décidé de s’implanter sur le continent nord américain, promettant une fiscalité allégé à ses associés.
Équilibre entre anciens et nouveaux acteurs
La répartition entre gestionnaires historiques et nouveaux entrants reste équilibrée. Environ 50 % des lancements de 2024 sont portés par des acteurs ayant une expérience de plus de 10 ans sur le marché, tandis que l’autre moitié provient de nouveaux opérateurs.
Des rendements en hausse pour certaines SCPI
En 2023, certaines SCPI avaient déjà atteint des taux de distribution impressionnants, jusqu’à 8,16 % avec Transitions Europe de la société Arkea (Arkea qui vient justement de lancer en début 2025, MomenTime, la SCPI complémentaire).
En 2024, ce record sera battu, avec des SCPI affichant des performances encore plus élevées.
Des rendements exceptionnels
Plusieurs SCPI, comme Comète (de Alderan), EDR Europa (de Edmond de Rothschild REIM), ou encore Transitions Europe (de Arkea REIM), devraient annoncer des taux dépassant les 8 %. Des petites jeunes comme Osmo Énergie devraient passer la barre des 9%. Certaines pourraient même franchir la barre symbolique des 10 %. Ces performances reflètent une compétition accrue entre gestionnaires pour offrir des rendements attractifs aux investisseurs.
Un taux de distribution moyen stable
Bien que certaines SCPI se démarquent avec des rendements exceptionnels, le taux de distribution moyen du marché devrait rester stable sur 2024, proche des 4,5 % (pour rappel sur 2023, les données chiffrées de l’ASPIM donnaient 4,52%). La majorité des SCPI se situeront en dessous des 6 %, pour n’en compter qu’une quinzaine au-dessus (sans compter les jeunes SCPI qui n’auront pas encore comptabilisé une année complète).
Des ajustements sur les prix de parts
Le marché des SCPI continue de se fragmenter entre différents types de véhicules, reflétant des disparités de performances et de valorisation. Or la valorisation du prix de part influe fortement sur la rentabilité d’une SCPI, bien au-delà de sa distribution annuelle de revenus.
Baisses de prix en 2024
Les baisses de prix des parts, déjà observées en 2023, se sont poursuivies en 2024. Une quinzaine de SCPI avaient ajusté leurs prix en 2023, et ce mouvement s’est prolongé en 2024 avec des dépréciations supplémentaires, bien que plus limitées, certaines auront encore lieu en 2025 (comme pour les SCPI de La Française). Ces ajustements concernent principalement les SCPI investies dans les bureaux, qui souffrent d’une baisse de la demande.
Revalorisations notables
En parallèle, plusieurs SCPI ont procédé à des revalorisations. En 2024, 8 véhicules ont vu leurs prix de souscription augmenter, témoignant d’une gestion efficace de leurs actifs et d’une collecte soutenue.
Collecte en déclin : une tendance à surveiller
Après une année 2022 record avec plus de 10 milliards d’euros collectés, la dynamique s’est nettement ralentie. En 2024, la collecte nette des SCPI devrait atteindre environ 3,1 à 3,3 milliards d’euros, selon les projections de l’IEIF, soit une baisse de 50 % par rapport à 2023.
Une collecte concentrée
Ce ralentissement global masque d’importantes disparités. Une douzaine de SCPI ont capté 73 % de la collecte nette au troisième trimestre 2024, laissant de nombreuses autres en difficulté. Les SCPI qui peinent à collecter font face à des problèmes de liquidité, tandis que les véhicules performants continuent d’attirer massivement les investisseurs.
Les évolutions réglementaires de 2024
L’année 2024 a été marquée par une réforme importante du cadre réglementaire des SCPI. L’ordonnance du 4 juillet 2024, visant à moderniser les fonds d’investissement alternatifs, introduit plusieurs changements significatifs.
Double évaluation annuelle des patrimoines
Les SCPI sont désormais tenues de réaliser deux évaluations annuelles de leurs patrimoines immobiliers. Cette exigence renforce la transparence et la fiabilité des données communiquées aux investisseurs.
Élargissement des possibilités d’investissement
Les SCPI peuvent désormais acquérir des biens d’équipement, comme des meubles ou des infrastructures liées aux énergies renouvelables. Cette diversification de l’objet social ouvre de nouvelles perspectives, notamment dans les projets verts.
Levée des limitations sur le prix de souscription
Autre nouveauté : le prix de souscription des SCPI n’est plus encadré, le prix de la part peut être de 1€. Cette flexibilité permet aux gestionnaires d’adapter leur stratégie en fonction des conditions de marché.
Perspectives pour 2025 et au-delà
L’année 2024 a posé les bases de plusieurs tendances qui devraient se confirmer à l’avenir :
- Accentuation de la diversification : les SCPI vont continuer à explorer de nouveaux secteurs et régions, avec un intérêt croissant pour les actifs hors d’Europe.
- Renforcement de la durabilité : avec l’intégration des énergies renouvelables dans leur stratégie, les SCPI pourraient jouer un rôle clé dans la transition écologique.
- Adaptation au contexte économique: les gestionnaires devront jongler entre des taux d’intérêt élevés et une demande en mutation pour maintenir des rendements compétitifs.
2024 – 2025 : une évolution pour les SCPI
2024 s’affirme comme une année charnière pour les SCPI, marquée par une forte dynamique d’innovation et des défis économiques significatifs. Entre la création de nouveaux véhicules, l’ajustement des prix de parts et les évolutions réglementaires, les SCPI montrent leur capacité à s’adapter aux mutations du marché.
Pour les investisseurs, ces changements offrent à la fois des opportunités et des défis, soulignant l’importance d’une analyse approfondie avant toute décision.
