Votre DPE pourrait changer de visage dès 2025 : si votre logement est chauffé à l’électricité, la méthode de calcul évolue. L’objectif affiché est de mieux refléter la réalité des consommations et d’éviter les classements injustes. Voici, en toute clarté, ce que vous devez comprendre pour anticiper les impacts sur la valeur, la mise en location et vos éventuels travaux.
Contexte et raisons de la réforme
Pourquoi le DPE posait problème aux logements électriques
Le DPE a longtemps été critiqué pour son traitement des logements chauffés à l’électricité. Dans certains cas, des biens bien isolés se retrouvaient mal classés car la méthode donnait un poids important à l’énergie finale et au facteur d’émission de carbone, pénalisant mécaniquement l’électricité.
Résultat : des propriétaires voyaient leur étiquette énergétique baisser sans que la qualité réelle du bâti ou de l’isolation ne soit en cause. Ce décalage alimentait la confusion sur la performance réelle et compliquait la mise en location des biens proches du seuil des “passoires thermiques”.
Autre effet pervers, le classement pouvait varier fortement entre deux logements pourtant comparables, avec des écarts difficiles à expliquer au futur acquéreur. Cette instabilité nuisait à la lisibilité du marché et à la confiance des acheteurs.
Pour les ménages, la compréhension du “vrai” coût de chauffage devenait floue : certains constataient des factures maîtrisées mais un DPE défavorable, d’où le sentiment d’un outil déconnecté des usages.
- Biais perçu — pénalisation automatique de l’électricité dans certains cas
- Lisibilité — étiquettes peu cohérentes entre logements comparables
- Confiance — difficulté à relier DPE, confort et facture réelle
Dans un contexte où la lutte contre les passoires thermiques s’intensifie, ces incohérences pouvaient aussi fausser les priorités d’investissement et de rénovation.
Objectifs du gouvernement avec ce changement
La réforme vise d’abord un DPE plus fidèle au comportement réel des logements électriques, en ajustant la manière de comptabiliser les consommations et les émissions. L’enjeu est de mieux distinguer la qualité d’isolation du simple mode de chauffage.
Deux objectifs se détachent : restaurer la crédibilité de l’étiquette énergétique auprès des acheteurs et bailleurs, et faciliter la comparaison entre logements aux systèmes différents (électricité, gaz, réseaux de chaleur).
À moyen terme, l’État attend de ce recalibrage qu’il oriente mieux les travaux pertinents : traiter l’isolation et la ventilation là où c’est prioritaire, plutôt que de changer de système au détriment du confort ou des coûts.
Enfin, un DPE plus “juste” doit réduire les situations limites où un bien bascule en catégorie défavorable alors que ses performances réelles et son confort sont au rendez-vous. Pour les propriétaires, cela signifie des décisions plus sereines sur la valeur du bien et la planification des rénovations.
Nouveaux critères appliqués au DPE
Méthode de calcul revue pour l’électricité
Le cœur de la réforme réside dans une nouvelle pondération de l’énergie électrique. Jusqu’à présent, le DPE appliquait un facteur standard qui pénalisait l’électricité par rapport aux énergies fossiles. Désormais, ce facteur est revu pour tenir compte de la transition énergétique et de la baisse progressive des émissions liées à l’électricité en France.
Cette mise à jour permettra de mieux refléter le mix énergétique français, fortement basé sur le nucléaire et les renouvelables, ce qui réduit l’empreinte carbone des logements chauffés à l’électricité. Concrètement, certains biens verront leur classe énergétique s’améliorer mécaniquement, sans changement dans leur consommation réelle.
La réforme intègre aussi des paramètres plus précis concernant l’isolation et les déperditions thermiques. L’idée est d’éviter les jugements simplistes fondés uniquement sur le mode de chauffage, et de récompenser davantage les logements performants.
Un logement correctement isolé mais chauffé à l’électricité ne sera donc plus systématiquement désavantagé. À l’inverse, un logement mal isolé restera considéré comme énergivore, même avec un système moderne.
Différences entre ancien et nouveau système
L’ancien DPE se basait sur un coefficient de conversion en énergie primaire élevé pour l’électricité (2,3 kWh pour 1 kWh consommé). Cette approche donnait une vision défavorable de ce type de chauffage, même lorsque les factures restaient modérées. Le nouveau calcul abaissera ce coefficient pour mieux coller à la réalité.
Autre différence notable : la part carbone est désormais mieux ajustée, avec un facteur d’émission réduit grâce à la faible intensité carbone de l’électricité française. Cela limite les situations où un logement électrique était classé comme “polluant” malgré un usage propre.
En pratique, plusieurs milliers de logements devraient sortir du statut de passoire thermique. Cela concerne surtout les appartements récents ou bien isolés, qui n’avaient pas de raison technique d’être mal notés.
Cette évolution ne signifie pas pour autant que toutes les passoires disparaissent : un logement ancien, mal isolé et chauffé à l’électricité restera mal classé. La réforme corrige un biais, mais ne gomme pas la nécessité de rénover.
Enfin, cette révision devrait renforcer la lisibilité du DPE pour les acheteurs et locataires, qui disposeront d’une étiquette plus cohérente avec leurs dépenses réelles et leur empreinte carbone.
Conséquences pour les propriétaires et locataires
Amélioration des classes énergétiques pour certains logements
Avec cette réforme, de nombreux logements chauffés à l’électricité devraient voir leur DPE s’améliorer. Concrètement, un appartement classé en F pourrait passer en E, ou un logement en E remonter en D. Cette évolution est particulièrement bénéfique pour les propriétaires dont le bien se trouvait à la frontière des seuils réglementaires.
Pour les copropriétés construites après 2000, souvent bien isolées mais chauffées électriquement, cette correction permettra de mieux refléter leur performance réelle. Ces logements n’apparaîtront plus injustement dans la catégorie des “passoires thermiques”.
Certains biens pourront ainsi échapper aux interdictions progressives de location prévues par la loi Climat, offrant une bouffée d’air aux bailleurs qui craignaient de devoir engager des travaux coûteux sans justification technique solide.
À l’inverse, les logements mal isolés et énergivores ne seront pas sauvés par cette réforme : ils resteront dans les catégories basses, ce qui pousse toujours à investir dans la rénovation thermique.
Effets sur la valeur immobilière et la location
L’étiquette énergétique influence directement le prix de vente et la capacité à louer. Un meilleur DPE peut générer une plus-value immédiate sur le marché immobilier, en particulier dans les grandes villes où la demande est forte. Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à ce critère lors des visites.
Pour les bailleurs, une note plus favorable permet d’augmenter la durée de mise en location et d’éviter la vacance. De plus, cela peut sécuriser le rendement locatif en anticipant les restrictions légales sur les passoires énergétiques.
Côté locataires, cette réforme améliore la transparence. Une meilleure note énergétique signifie souvent un logement plus confortable et des factures de chauffage plus prévisibles. Cela pourrait aussi inciter davantage de ménages à opter pour l’électricité, perçue comme une énergie plus propre.
Sur le plan patrimonial, ce recalibrage rassure les investisseurs. La perspective de voir son bien dévalorisé à cause d’un biais méthodologique disparaît, ce qui devrait soutenir la dynamique du marché dans certains segments.
En revanche, les acheteurs devront rester vigilants : une amélioration de l’étiquette ne signifie pas toujours une baisse des charges. Les factures dépendront toujours du comportement des occupants et de la qualité réelle de l’isolation.
Avis et critiques sur la réforme
Les réactions des professionnels de l’immobilier
Du côté des agents et experts immobiliers, la réforme est globalement perçue comme une mesure de bon sens. Beaucoup estimaient que le DPE dévalorisait injustement les biens chauffés à l’électricité, ce qui compliquait les transactions et brouillait la lecture du marché. Avec le nouveau calcul, ils s’attendent à des estimations plus cohérentes et à une meilleure stabilité des prix.
Certains professionnels y voient également un atout pour le dynamisme des ventes. Un logement qui sort de la catégorie des passoires thermiques devient plus attractif, ce qui fluidifie les négociations. Cela permet aussi aux propriétaires de justifier plus facilement leur prix de vente face à des acheteurs de plus en plus attentifs à la performance énergétique.
Pour les notaires, l’amélioration de la lisibilité est bienvenue : moins de litiges, plus de clarté dans les compromis de vente et une sécurisation juridique accrue autour des diagnostics.
Les craintes des associations et ONG
À l’inverse, plusieurs associations de défense de l’environnement et ONG pointent un risque de greenwashing. Selon elles, corriger le facteur électricité pourrait donner une image trop positive de certains logements qui restent mal isolés et peu confortables en hiver.
Ces organisations craignent que cette réforme décourage certains propriétaires d’investir dans la rénovation thermique. Améliorer artificiellement la note du DPE pourrait réduire l’incitation à réaliser des travaux essentiels, pourtant nécessaires pour réduire durablement les consommations.
Une autre critique porte sur la perception publique : si un logement gagne une classe énergétique sans aucun chantier, cela pourrait décrédibiliser le DPE aux yeux des ménages. La confiance dans l’outil pourrait en pâtir, alors qu’il devrait rester un repère fiable pour le marché immobilier.
Enfin, certaines ONG rappellent que la véritable urgence reste l’éradication des passoires thermiques, et que cette réforme ne doit pas détourner l’attention de l’enjeu principal : réduire les pertes énergétiques grâce à l’isolation, plutôt que de compter uniquement sur le mix électrique national.
FAQ
Quand le nouveau calcul du DPE entre-t-il en vigueur
La réforme du DPE pour les logements chauffés à l’électricité doit entrer en application dès 2025. Les nouveaux diagnostics réalisés à partir de cette date utiliseront directement la méthode corrigée. Les propriétaires qui ont déjà un DPE peuvent, en cas de vente ou de location, demander une mise à jour afin de refléter la nouvelle notation.
Quels logements sont concernés par la réforme
Ce changement touche uniquement les biens dont le chauffage principal est électrique (radiateurs, convecteurs, planchers chauffants, pompes à chaleur électriques). Les logements chauffés au gaz, au fioul ou via un réseau de chaleur ne verront pas leur méthode de calcul modifiée.
Un logement électrique peut-il sortir de la catégorie passoire thermique
Oui, pour certains logements bien isolés, la correction du calcul peut permettre de passer de la classe F ou G vers E ou D. Cela signifie que ces biens ne seront plus considérés comme passoires thermiques. Toutefois, les logements réellement mal isolés resteront pénalisés : la réforme ne gomme pas les défauts structurels.
Le changement du DPE supprime-t-il l’obligation de rénovation
Non. La loi Climat et Résilience prévoit toujours l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. Même si le nouveau calcul améliore certaines étiquettes, les travaux de rénovation énergétique restent incontournables pour de nombreux propriétaires. Isolation, remplacement des menuiseries ou amélioration de la ventilation demeurent des étapes clés pour réduire durablement les factures et améliorer le confort.
