Oui, il est encore possible d’optimiser votre crédit en 2025, mais pas en s’y prenant au hasard. Les taux se sont calmés, les banques trient davantage les dossiers, et les aides publiques déplacent le curseur. Voici ce que vous devez réellement savoir avant d’avancer.
Les taux immobiliers en 2025 une stabilisation à 3 %
Pourquoi la baisse des taux touche à sa fin
Après la détente observée depuis fin 2023, le marché a trouvé un point d’équilibre. Les anticipations d’inflation se normalisent, la politique monétaire devient moins agressive, mais les banques conservent une prime de risque pour se protéger des défauts et des coûts réglementaires. Résultat : les barèmes cessent de baisser et se figent autour d’un niveau de croisière.
Concrètement, sur les durées standard, on observe des offres autour de 3 % à 3,5 % entre 15 et 25 ans, selon le profil, l’apport et la stabilité des revenus. Les meilleurs dossiers obtiennent des conditions plus serrées, mais la marge de négociation s’est réduite par rapport au début d’année.
Ce mouvement s’explique aussi par les coûts de refinancement des banques, encore supérieurs à leur moyenne de long terme. Même si la pression se relâche, elle suffit à maintenir les taux finaux au-dessus des planchers de 2021-2022. Attendre un retour à 1 % sur un prêt classique n’est plus un scénario réaliste à court terme.
Les conditions actuelles dans l’ancien
Dans l’ancien, les banques évaluent la solidité du projet : qualité du bien, reste à vivre, score d’endettement, et présence d’un apport couvrant au minimum les frais. Les dossiers équilibrés obtiennent des mensualités cohérentes avec un taux d’endettement cible de 30 % environ.
Là où l’écart se creuse, c’est sur le coût total. Un prêt amortissable à 3 % sur 20 ans génère une charge d’intérêts significative. Sans aides spécifiques, vous payez davantage chaque mois et au global. C’est la raison pour laquelle de nombreux primo-accédants comparent désormais avec un achat dans le neuf intégrant des prêts aidés.
À noter : les banques privilégient les profils capables de démontrer une épargne résiduelle après opération. Elles rassurent sur la capacité à absorber une dépense imprévue et améliore la notation interne du dossier.
Ce que cela change pour votre budget
Avec des taux stabilisés, l’enjeu n’est plus de « chasser le dixième », mais d’optimiser le montage. Un même projet peut afficher plus de 20 % d’écart sur la mensualité selon la combinaison de prêts retenue, la durée et la stratégie d’assurance. Le travail de simulation devient central.
- Durée — allonger réduit la mensualité mais augmente le coût total ; raccourcir fait l’inverse.
- Assurance — la délégation peut faire gagner des milliers d’euros sur 20 ans.
- Apport — viser au moins les frais et une petite réserve de sécurité améliore l’offre.
- Aides — intégrer PTZ, prêt accession et prêts bonifiés peut abaisser le TAEG.
En somme, la stabilisation autour de 3 % n’empêche pas d’obtenir un financement performant. Elle impose simplement une approche méthodique : vérifier votre capacité d’emprunt, simuler plusieurs durées, arbitrer assurance et garanties, et intégrer les dispositifs qui réduisent le coût global.
Comment certains ménages empruntent encore à 1 %
L’effet du prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ reste l’arme la plus efficace pour faire baisser le coût global du financement. Il s’adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources et uniquement pour la résidence principale. Dans de nombreux cas, il permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat dans le neuf, avec une partie du remboursement différée. Ce mécanisme réduit directement la mensualité et limite les intérêts.
En 2025, l’État a élargi l’accès au PTZ à davantage de zones, notamment les villes moyennes et certaines communes rurales. Résultat : de nombreux ménages peuvent en bénéficier, alors qu’ils en étaient exclus auparavant. C’est une opportunité majeure pour réduire l’endettement apparent et améliorer la faisabilité d’un projet immobilier.
Le rôle du prêt accession et des prêts bonifiés
À côté du PTZ, d’autres solutions existent. Le prêt accession (anciennement prêt Action Logement) permet de financer jusqu’à 30 000 € avec un taux de 1 %. Certaines banques, de leur côté, ajoutent des prêts bonifiés pour séduire les jeunes acheteurs. Ce sont souvent de petites enveloppes à taux 0 ou 1 % qui, combinées au crédit principal, changent sensiblement la donne sur le TAEG final.
Ces coups de pouce sont stratégiques : même s’ils ne financent qu’une fraction de l’achat, ils réduisent la part empruntée au taux le plus élevé. Cela permet de lisser l’effort de remboursement sur 15 à 25 ans tout en gardant un taux global attractif.
Exemple chiffré : 44 000 € d’économies
Prenons le cas d’un couple avec deux enfants achetant un appartement à 200 000 €. Dans l’ancien, un crédit classique à 3 % sur 20 ans génère une mensualité d’environ 1 109 € et 66 000 € d’intérêts sur la durée totale. En revanche, en combinant un PTZ de 80 000 €, un prêt accession de 30 000 € à 1 %, une ligne à 0 % supplémentaire et un prêt bancaire classique à 3 % pour le solde, la charge change complètement.
Le résultat : une mensualité ramenée à 916 € et un TAEG global de 1,09 %. Sur 20 ans, les intérêts cumulés chutent à environ 22 300 €. Autrement dit, ce montage permet d’économiser près de 44 000 € par rapport à un financement sans aides.
Cette démonstration illustre l’importance de connaître et d’activer l’ensemble des leviers disponibles. Si les taux de marché se stabilisent autour de 3 %, l’ingénierie financière permet encore de décrocher un crédit immobilier proche de 1 %. Pour les primo-accédants, c’est une opportunité à ne pas négliger, même si elle implique souvent de se tourner vers un logement neuf plutôt que de l’ancien.
Acheter dans le neuf ou l’ancien quel impact sur le coût total
Écart de prix au mètre carré neuf vs ancien
Le principal frein à l’achat dans le neuf reste le prix. En 2025, le baromètre LPI-Iad situe le prix moyen du neuf à 4 638 €/m², contre 3 346 €/m² dans l’ancien. Pour un appartement de 80 m², cela représente près de 100 000 € d’écart. Cet élément relativise immédiatement les avantages des prêts aidés, car même avec un TAEG réduit, le montant à financer est plus élevé.
La différence est moins marquée pour une maison individuelle (2 825 €/m² dans le neuf contre 2 741 €/m² dans l’ancien), mais elle reste significative dès que l’on compare les appartements en zone tendue. Dans ces secteurs, les acheteurs doivent arbitrer entre une mensualité plus faible grâce aux aides et un prix de départ plus élevé.
Droits de mutation et frais annexes
Un autre élément qui joue en faveur du neuf : les frais d’acquisition. Dans l’ancien, les droits de mutation représentent 7 à 8 % du prix, alors que dans le neuf, ils sont réduits à environ 2 à 3 %. Cela signifie qu’un logement neuf à 250 000 € génère moins de 8 000 € de frais, contre près de 18 000 € dans l’ancien. Cet avantage compense partiellement le différentiel de prix au mètre carré.
À cela s’ajoutent des coûts d’entretien et de rénovation moindres dans le neuf. Les normes thermiques actuelles garantissent aussi une meilleure performance énergétique, réduisant les charges de chauffage et anticipant les futures obligations réglementaires liées à la rénovation énergétique.
Les opportunités ponctuelles chez les promoteurs
Sur certains marchés, les promoteurs pratiquent des remises commerciales pour écouler leurs stocks. Il peut s’agir d’offres temporaires de 5 à 10 % ou d’avantages en nature (cuisine équipée, frais de notaire offerts). Dans ces cas, l’écart entre le neuf et l’ancien se réduit, et le montage financier avec prêts aidés devient nettement plus compétitif.
Cependant, ces opportunités sont géographiquement limitées. Elles concernent surtout les villes moyennes ou les zones où la demande est plus faible. En revanche, dans les grandes métropoles, la rareté foncière maintient les prix du neuf très élevés malgré la présence des aides.
En résumé, acheter dans le neuf permet d’accéder à des conditions de financement privilégiées, mais implique souvent de payer plus cher au départ. Dans l’ancien, le prix reste plus abordable, mais le coût du crédit est plus lourd. Le choix dépend donc de la stratégie du ménage : mensualité réduite et logement neuf, ou prix d’achat plus bas et effort financier plus concentré sur les intérêts.
Les banques jouent-elles le jeu du PTZ
Pourquoi les banques proposent des montages aidés
Le prêt à taux zéro est depuis longtemps un levier de conquête commerciale pour les banques. Il leur permet d’attirer de nouveaux clients en début de parcours de vie, avec la perspective de les fidéliser sur d’autres produits financiers. En 2025, malgré des taux stabilisés, les établissements continuent de mettre en avant le PTZ pour dynamiser leur production de crédits immobiliers.
Au-delà de l’effet d’appel, les banques ont intérêt à présenter un financement « sur-mesure » combinant plusieurs lignes de prêts. Cela permet de rendre le projet viable et d’augmenter la satisfaction client, un facteur clé sur un marché où la concurrence reste forte.
Les offres complémentaires des établissements
De nombreux établissements ajoutent leurs propres prêts bonifiés pour compléter le PTZ. On retrouve par exemple des enveloppes à taux 0 ou 1 % proposées par certaines banques mutualistes. Des réseaux comme LCL ou les Banques Populaires lancent régulièrement des prêts accession complémentaires réservés aux primo-accédants, même lorsqu’ils ne sont pas éligibles au PTZ.
Ces offres ciblées permettent de réduire le TAEG et d’améliorer la capacité d’endettement. Elles sont généralement limitées dans le temps ou dans le montant, mais elles suffisent à faire la différence entre un projet accepté ou refusé.
Le PTZ ouvert à tout le territoire depuis 2025
Depuis avril 2025, le PTZ a été élargi à l’ensemble du territoire pour la construction de maisons, alors qu’il était auparavant restreint à certaines zones. Ce changement a provoqué une forte affluence de demandes, générant parfois des délais supplémentaires pour le traitement des dossiers. Néanmoins, il a aussi permis à des ménages exclus jusque-là d’accéder à des conditions de financement avantageuses.
Face à cet engouement, les banques jouent le jeu : elles intègrent plus volontiers le PTZ dans leurs montages et proposent en parallèle des produits complémentaires. Pour les primo-accédants, cela représente une opportunité unique de réduire drastiquement le coût du crédit, même si l’achat porte sur un bien plus cher dans le neuf.
En pratique, le rôle des courtiers reste central : ce sont eux qui négocient le lissage entre les différentes lignes de prêts et qui garantissent la cohérence globale du montage. Grâce à leur expertise, de nombreux ménages obtiennent encore un financement proche de 1 % en 2025.
FAQ sur le crédit immobilier en 2025
Peut-on encore obtenir un prêt à moins de 2 %
Oui, mais uniquement dans le cadre de montages aidés. Les prêts classiques se situent entre 3 % et 3,5 %, mais en combinant un PTZ, un prêt accession et parfois une offre promotionnelle bancaire, le TAEG peut descendre sous 2 %, voire s’approcher de 1 %. En revanche, sans dispositif d’aide, un tel niveau est désormais inaccessible.
Quelles conditions pour profiter du PTZ
Le PTZ est réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Les conditions d’éligibilité reposent sur les revenus, la composition du foyer et la localisation du bien. En 2025, son champ d’application a été élargi, rendant accessible ce dispositif dans de nombreuses zones jusque-là exclues. Les plafonds restent néanmoins stricts, et un apport couvrant les frais d’acquisition est généralement exigé.
Est-il plus intéressant d’acheter dans le neuf ou l’ancien
Tout dépend de la stratégie financière. Le neuf coûte plus cher au mètre carré, mais les prêts aidés réduisent fortement les mensualités et limitent les intérêts. L’ancien est moins onéreux à l’achat, mais le crédit coûte davantage, car il repose presque exclusivement sur un prêt classique. À cela s’ajoutent des frais de notaire plus élevés dans l’ancien et, souvent, des travaux à prévoir.
Les banques acceptent-elles facilement les montages avec prêts aidés
Oui. Les banques ont tout intérêt à intégrer les dispositifs subventionnés car ils sécurisent le projet et permettent d’attirer une clientèle jeune. En 2025, certaines enseignes vont même plus loin en proposant leurs propres prêts bonifiés en complément du PTZ. Toutefois, la mise en place de ces montages demande du temps et une expertise technique, ce qui peut rallonger le délai de traitement.
En définitive, obtenir un crédit immobilier compétitif en 2025 repose sur une seule règle : combiner intelligemment les différents leviers (PTZ, prêt accession, offres bancaires). Même dans un contexte de taux stabilisés, ces outils permettent encore de réduire la facture de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’un emprunt.
