34 000 ménages pourraient accéder à la propriété sans gagner un euro de plus. Le débat porte aujourd’hui sur un critère souvent éclipsé par le taux d’endettement : le reste à vivre. Pour certains experts, mieux l’intégrer dans l’analyse des dossiers pourrait redonner de l’oxygène à un marché immobilier qui peine encore à retrouver son rythme.
Le reste à vivre, le critère qui pourrait changer le crédit immobilier
Pourquoi le taux d’endettement bloque encore des dossiers solides
Depuis 2022, les banques doivent respecter les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière. Résultat : le taux d’endettement ne peut généralement pas dépasser 35 % des revenus et la durée d’emprunt reste limitée à 25 ans.
Cette règle a renforcé la sécurité du système bancaire, mais elle écarte aussi certains ménages disposant pourtant d’une situation financière confortable. Un foyer aux revenus élevés peut dépasser légèrement ce seuil tout en conservant plusieurs milliers d’euros chaque mois après paiement de ses charges.
Ce que mesure vraiment le reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme qu’il reste au ménage une fois toutes les charges réglées, y compris la future mensualité du crédit immobilier. Contrairement au taux d’endettement, il s’exprime en euros et non en pourcentage.
Pour une personne seule, les banques considèrent souvent qu’un reste à vivre supérieur à 1 000 euros constitue une base rassurante. Plus le foyer compte de membres, plus ce montant attendu augmente.
Autrement dit, deux emprunteurs affichant le même taux d’endettement peuvent présenter des situations financières très différentes selon leurs revenus réels.
34 000 ménages pourraient revenir dans la course au prêt
Les profils les plus concernés
D’après une étude du courtier Pretto, près de 34 000 ménages actuellement exclus du crédit immobilier pourraient obtenir un financement si le reste à vivre pesait davantage dans la décision finale des banques.
L’analyse repose sur 745 000 simulations réalisées sur une année. Parmi les 190 000 dossiers ayant reçu un avis négatif, plusieurs dizaines de milliers présentaient pourtant un niveau de revenus suffisant pour absorber une mensualité plus élevée.
Les principaux bénéficiaires seraient les cadres, professions libérales ou couples disposant de revenus confortables. Leur taux d’endettement dépasse parfois la limite réglementaire, mais leur capacité financière réelle reste solide grâce à un revenu disponible important.
Le signal envoyé aux banques et au marché
Cette situation a conduit certains responsables politiques à réclamer une évolution des critères d’octroi. Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale vise notamment à donner davantage de poids au reste à vivre dans l’étude des demandes de financement.
Ce qui change tout ? Aujourd’hui, un ménage peut être refusé malgré un reste à vivre de plusieurs milliers d’euros par mois. Selon Pretto, le reste à vivre médian d’une personne seule recalée atteint même 1 759 euros mensuels.
Pour les familles avec plusieurs enfants, ce montant dépasse fréquemment 3 000 euros. Des chiffres qui alimentent le débat sur une approche plus individualisée du risque bancaire.
Une solution réaliste pour relancer l’achat immobilier ?
Ce que les banques regardent déjà
En pratique, le reste à vivre n’est pas ignoré par les établissements bancaires. Il fait déjà partie de l’analyse de solvabilité menée avant chaque accord de prêt. Toutefois, ce critère intervient généralement après la vérification du respect du plafond de 35 % d’endettement.
Les banques disposent aussi d’une marge de flexibilité sur une partie limitée de leur production de crédits. Mais cette souplesse reste insuffisante pour absorber l’ensemble des dossiers qui dépassent légèrement les seuils réglementaires.
Ce qui pourrait changer pour les emprunteurs
Si le reste à vivre obtenait un poids plus important dans les décisions de financement, certains ménages pourraient retrouver une capacité d’emprunt aujourd’hui inaccessible. Cela concernerait notamment les acheteurs disposant de revenus élevés mais confrontés à la hausse des prix immobiliers et du coût du crédit.
Résultat : davantage de dossiers acceptés, un accès à la propriété facilité pour certains profils et potentiellement un regain d’activité sur le marché immobilier. Les défenseurs de cette évolution estiment qu’elle permettrait de mieux refléter la réalité financière des ménages sans remettre en cause la prudence des banques.
