Avec l’ouverture de la campagne de déclaration d’impôt 2025, les propriétaires bailleurs sont appelés à déclarer les loyers perçus au titre de l’année 2024. Cette démarche fiscale, incontournable pour les contribuables percevant des revenus locatifs, est à effectuer en ligne à partir du 10 avril 2025, et ce, jusqu’à la date fixée selon votre département de résidence. Découvrez comment déclarer vos revenus locatifs selon la nature de la location (vide ou meublée) et le régime fiscal retenu.
Revenus locatifs : une imposition selon la nature de la location
En matière de fiscalité locative, tout dépend du type de bien mis en location :
- si le logement est loué vide, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers,
- si le logement est loué meublé, les revenus relèvent des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Chaque régime implique des modalités déclaratives spécifiques et des abattements différents. Explications.
Vous louez un logement vide ? Deux options s’offrent à vous
Le régime micro-foncier : simple et rapide
Ce régime est réservé aux propriétaires percevant moins de 15 000 € de recettes locatives brutes par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, sans possibilité de déduction des dépenses réelles. Ce régime se distingue par sa simplicité : il vous suffit de reporter le montant des loyers bruts en case 4BE de la déclaration de revenus n°2042.
Le régime réel : pour ceux qui veulent déduire leurs charges
Obligatoire au-delà du seuil de 15 000 € ou accessible sur option, le régime réel permet la déduction de nombreuses charges : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance, etc. Ce régime est particulièrement avantageux pour les bailleurs ayant engagé des dépenses importantes. Le bailleur doit remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 Spéciale pour logements acquis dans le cadre de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Malraux.
Location meublée : attention au choix du régime
Pour la location meublée avec des statuts comme la LMNP ou la LMP, les loyers entrent dans la catégorie des BIC. Deux régimes existent :
Le régime micro-BIC : jusqu’à 77 700 € de recettes
Applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 %. Les charges réelles ne sont pas déductibles. Il suffit de mentionner le montant brut des loyers dans la déclaration de revenus complémentaire n°2042 C-PRO (ligne 5 ND dans la déclaration des locations meublées non professionnelles).
À noter : si les recettes sont inférieures à 305 €, aucun impôt ne sera dû.
Le régime réel : amortir son bien, réduire son impôt
Contrairement au régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes foncières, assurances, travaux d’entretien ou de rénovation, etc. Le régime réel est souvent sous-estimé par les particuliers. Pourtant, lorsqu’il est bien utilisé, notamment grâce à l’amortissement, il permet de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers, tout en maintenant une rentabilité locative attractive. Le bailleur devra déclarer ses revenus locatifs en remplissant le formulaire n°2031-SD et reporter les résultats sur la déclaration n°2042 C-PRO (source : Selexium).
Quels revenus déclarer aux impôts en 2025 ?
Tous les loyers encaissés en 2024 doivent être déclarés sur le site impots.gouv.fr, y compris les revenus accessoires (charges récupérables, indemnités d’assurance, subventions, etc.). À noter que seule la date de perception est prise en compte, et non la période de location. Par exemple, un loyer de décembre 2024 encaissé en janvier 2025 devra être déclaré en 2025.
Conservez tous vos justificatifs en cas de contrôle
Quelle que soit la formule choisie, il est impératif de conserver toutes les pièces justificatives (factures de travaux, quittances d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.), car l’administration peut demander à les produire en cas de contrôle.
