Lors d’une vente immobilière, il est très courant de confondre la valeur marchande et la valeur vénale d’un bien. Or, il s’agit bien de deux données différentes et il est important de ne pas les confondre. Lors d’une estimation immobilière, c’est bien la valeur vénale qui sera déterminée. Pour cela, vous pouvez faire appel à un professionnel provenant de la chambre syndicale des experts immobiliers de France.
Qu’est-ce que la valeur marchande d’un bien ?
La valeur marchande est le prix auquel le bien pourra être vendu sur le marché immobilier dans des condition de concurrence normales et à un moment donné. En somme, il s’agit du prix que d’éventuels acheteurs seraient prêts à payer et que le vendeur serait prêt à accepter en prenant en compte un contexte économique donné.
Différents éléments influencent la valeur marchande :
- La localisation du bien ;
- Les caractéristiques et l’état global du bien ;
- L’offre et la demande actuelles sur le marché de l’immobilier ;
- Les tendances sectorielles et économiques.
Par exemple, un bien correctement entretenu et situé dans un quartier où la demande est forte aura une valeur marchande élevée. Au contraire, un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation et se trouvant dans un secteur peu demandé aura une valeur marchante plus réduite.
Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?
Il s’agit d’une estimation théorique de la valeur du bien immobilier. La valeur vénale correspond ainsi au prix auquel ce bien pourrait raisonnablement être vendu s’il était mis en vente à un moment donné, sans pression de la part du vendeur ou de l’acheteur.
La valeur vénale est principalement utilisée à des fins fiscales, assurantielles ou comptables, afin d’évaluer un bien de façon totalement objective. Cette valeur est déterminée par un professionnel tel qu’un expert immobilier. Ce dernier utilise plusieurs méthodes d’évaluation (comparaison, coût, rendement, etc.) qu’il peut employer seules ou combiner afin d’obtenir la valeur la plus juste possible. De plus, il ne tient pas compte des négociations du marché.
Par exemple, la valeur vénale doit être définie en cas de vente, de succession ou de divorce. Un professionnel doit alors évaluer sa valeur vénale pour pouvoir connaître celle du patrimoine ou calculer les droits de succession ou de mutation.
Pourquoi il est important de bien comprendre la différence entre valeur vénale et valeur marchande ?
Il existe une différence clé entre la valeur marchande d’un bien et sa valeur vénale. Elle est importante au moment de la vente : en effet, ces deux valeurs peuvent être différentes même si elles concernent le même bien au même moment.
La valeur vénale représente un prix objectif, dénué de toute négociation ou surestimation liée aux sentiments. Elle n’est pas influencée par l’envie du vendeur d’obtenir le meilleur prix possible, ou le désir de l’acquéreur de faire baisser ce prix au maximum. En cela, la valeur vénale diffère également de la valeur de vente. Effectivement, lors d’une vente, les deux parties sont généralement amenées à négocier, ce qui influence directement le prix du bien en question.
L’autre grande différence entre la valeur vénale et la valeur marchande se situe aussi dans le contexte dans lequel l’estimation est réalisée. La valeur marchande est utilisée uniquement pour les ventes immobilières. Elle est définie par plusieurs critères et par la situation actuelle du marché.
La valeur vénale, quant à elle, est utile dans de nombreux cas de figure. Par exemple, un expert immobilier peut être amené à la réaliser lors d’un divorce (pour la vente du logement commun et le partage équitable des biens), d’une succession (pour estimer la valeur touchée par chacun des héritiers en cas de vente du bien légué), d’une estimation du patrimoine (pour permettre à une personne de connaître précisément la valeur de son patrimoine immobilier), ou encore d’un sinistre (pour évaluer le montant du bien touché pour le dédommagement de l’assurance).
Tous ces cas de figure nécessitent une évaluation précise et totalement objective du ou des biens. L’expert immobilier, en tant que professionnel certifié, n’est pas contacté par l’une ou l’autre des parties prenantes, mais par un juge, par un notaire ou encore par un huissier. Il n’a aucun intérêt à prononcer un jugement en faveur de l’un ou de l’autre : il se doit d’être absolument impartial. C’est pourquoi son expertise est généralement utilisée dans des contextes législatifs ou juridiques.
