Présenté comme le successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun devait relancer l’investissement locatif privé en 2026. Pourtant, malgré l’enthousiasme des professionnels, une large majorité de propriétaires reste dubitative. Rentabilité, contraintes et ciblage du dispositif expliquent ce décalage.
Dispositif Jeanbrun 2026 ce qu’il change pour l’investissement locatif
Objectifs du nouveau statut du bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun, intégré au budget 2026, vise à redonner de l’attractivité à l’investissement locatif privé après la disparition du Pinel fin 2024. L’ambition affichée est claire : relancer la construction neuve et remettre des logements sur le marché locatif dans un contexte de pénurie persistante.
Le mécanisme repose principalement sur un amortissement fiscal pouvant atteindre 80 % de la valeur du bien, sous réserve du respect de plafonds de loyers, de conditions de ressources des locataires et d’un engagement de location d’au moins neuf ans. Contrairement aux anciens dispositifs, l’amortissement peut être imputé sur le revenu global.
Pour l’exécutif, ce cadre simplifié doit permettre d’augmenter rapidement l’offre locative privée et de soutenir un objectif de 50 000 logements supplémentaires par an, en particulier dans les zones tendues.
Différences clés avec le dispositif Pinel
À la différence du Pinel, le dispositif Jeanbrun abandonne la logique de réduction d’impôt directe au profit d’un régime d’amortissement, jugé plus lisible par les professionnels. Il s’applique à la fois dans le neuf et dans l’ancien, sous conditions renforcées.
Dans l’ancien, l’accès au dispositif est toutefois conditionné à des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et à l’atteinte d’un DPE A ou B. Ces exigences marquent une rupture nette avec les précédents mécanismes fiscaux.
Pourquoi 83 % des propriétaires restent sceptiques
Rentabilité et contraintes fiscales
Malgré un cadre fiscal présenté comme attractif, la majorité des propriétaires bailleurs ne se projettent pas dans le dispositif Jeanbrun. Selon une enquête récente, 83 % des bailleurs estiment que ce régime ne les incite pas à investir à court terme.
Le principal frein identifié reste la rentabilité. Entre plafonnement des loyers, durée d’engagement longue et fiscalité globale déjà élevée, beaucoup jugent que l’équation économique demeure fragile, notamment dans un contexte de hausse des coûts d’acquisition et de financement.
Plus d’un propriétaire sur deux cite ainsi la rentabilité insuffisante comme premier obstacle, loin devant les risques d’impayés ou la protection du locataire. Le dispositif apparaît alors comme un outil de soutien à la construction, mais moins comme un levier patrimonial.
Complexité, plafonds et conditions d’éligibilité
Au-delà de la rentabilité, les modalités d’application soulèvent des interrogations. Les plafonds de loyers et de ressources, notamment pour la location sociale et intermédiaire, sont jugés restrictifs par une partie des bailleurs.
Certains critères réduisent également le champ des investisseurs concernés, comme l’impossibilité de louer à un membre de sa famille ou l’exclusion des maisons individuelles. Dans l’ancien, les exigences énergétiques renforcent encore la perception d’un dispositif peu accessible pour les particuliers.
Un dispositif pensé pour le neuf mais limité dans l’ancien
Avantages perçus par les professionnels de l’immobilier
Du côté des acteurs de la filière immobilière, le dispositif Jeanbrun est largement salué. Promoteurs et intermédiaires y voient une réponse pragmatique à l’effondrement de l’investissement locatif dans le neuf observé depuis la fin du Pinel.
Sa lisibilité et sa simplicité d’usage sont régulièrement mises en avant. Pour les professionnels, ce régime fiscal coche les principales attentes des investisseurs, sans nécessiter de montages complexes, contrairement à certains schémas via société civile immobilière.
L’intérêt marqué des promoteurs, avec une reprise des sollicitations commerciales, laisse entrevoir un effet positif sur les précommercialisations, même si l’impact réel en volume de ventes reste à confirmer.
Freins techniques et énergétiques dans l’ancien
Dans l’ancien, le dispositif apparaît beaucoup plus contraignant. L’obligation de réaliser des travaux lourds, représentant au moins 30 % du prix d’achat, limite mécaniquement le nombre de biens éligibles.
L’exigence d’atteindre un niveau de performance énergétique élevé, avec un DPE A ou B, constitue un frein supplémentaire dans un parc ancien souvent énergivore. Pour de nombreux bailleurs, le coût et la complexité des rénovations réduisent fortement l’intérêt économique du dispositif.
