En 2013, la durée des prêts immobiliers était comprise entre 15 et 19 ans. Plus de la moitié des emprunts étaient contractés sur moins de 20 ans. Sur les dernières années, l’augmentation de la durée des crédits a été inversement proportionnelle à la basse des taux d’intérêt. Depuis le début de l’année, 41,5 % des emprunts ont été signés pour 25 ans. En février, les banques ont accordée des crédits sur 20 ans à près de 8 acheteurs sur 10. La production de crédit a largement évolué, les emprunts sur des durées longues étant désormais faciles à obtenir.
Conserver sur le marché immobilier les jeunes primo-accédants
La durée moyenne des emprunts immobiliers a atteint des sommets en février 2019, avec une moyenne de 230 mois, contre 223 mois en 2007, selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Cet allongement de la durée des crédits immobiliers, nettement visible depuis 2 ans, permet aux jeunes primo-accédants de bénéficier de prêts avec un apport personnel réduit. Les banques ont en effet ouvert les critères de solvabilité pour leur permettre d’emprunter même avec des revenus modestes. Ainsi, l’observatoire relève que près d’un emprunteur de moins de 35 ans sur deux a pu emprunter sur une durée de 25 ans ou plus dans le dernier trimestre 2018. Les primo-accédants profitent également des taux d’intérêt au plus bas (1,63 % sur une durée de 25 ans pour l’ensemble du marché). Ils profitent également de l’ouverture de crédits immobiliers sans apports, ou presque. Les banques peuvent ainsi faire entrer de plus en plus de jeunes emprunteurs dans leurs portefeuilles, en acceptant de diminuer leur appétit en termes d’apport personnel. En 2018, l’apport personnel s’élevait, en moyenne, à 16,1 % du montant de l’achat, soit 8 points de moins qu’il y a 5 ans.
Compenser la diminution des aides publiques
Les aides de l’Etat pour l’accession à la propriété immobilière sont en baisse. En 2019, le prêt à taux zéro a été recentré sur les zones en tension forte (A et B1). Or il constituait souvent l’apport personnel des jeunes primo-accédants. Parallèlement, l’APL accession a été supprimé pour les acquisitions neuves depuis 2018 et le sera aussi sur l’immobilier ancien à partir de 2020. Dans l’attente de cette suppression, seuls les zones rurales et villes moyennes sont éligibles. Dès lors, les banques ont dû faire un effort sans précédent pour garder les primo-accédants dans leur giron, notamment sur le montant de l’apport personnel. Cet assouplissement était d’autant plus nécessaire que les prix de l’immobilier progressent plus vite que les revenus. Sans cet assouplissement, le marché aurait connu, selon l’observatoire, un net recul dans l’ancien comme dans le neuf. Toutes les vannes bancaires ne sont cependant pas ouvertes. Les banques commencent en effet à limiter l’accord de prêts immobiliers au-delà d’une durée de 25 ans. Seuls les jeunes emprunteurs (< 40 ans), primo-accédants, aux revenus modestes bénéficient encore d’une telle durée.
