Fontainebleau, Bussy-Saint-Georges, Melun. . . Découvrez les dynamiques contrastées du marché immobilier en Seine-et-Marne, un département oscillant entre ville et campagne. Qui résiste ? Qui fléchit ? Éléments de réponse dans ce tour d’horizon immobilier qui vous dévoile les dessous de l’immobilier en Seine-et-Marne !Au sommaire :
Décryptage des prix immobiliers en Seine-et-Marne
Dans le département le moins onéreux d’Ile-de-France, les prix moyens s’établissent à 2 830 euros par mètre carré. Mais des disparités se font sentir entre l’ouest et les zones rurales. Autre point qui a son importance, la Seine-et-Marne est le département où le délais de vente moyen est le plus faible, avec Paris. En effet, l’ouest de la Seine-et-Marne émerge comme une « valeur refuge », résistant mieux à la baisse des prix et à la diminution de l’activité. Cette » robustesse » peut être attribuée en partie à un nombre relativement faible de passoires thermiques dans la région. Néanmoins, la location souffre dans cette zone, notamment en raison des locations saisonnières impactées par l’anticipation des Jeux Olympiques. Dans des villes telles que Fontainebleau et Melun, le marché immobilier rencontre des difficultés. Les vendeurs hésitent à baisser leurs prix, tandis que les acheteurs attendent une réduction. Fontainebleau, malgré sa réputation historique, peine à séduire les acquéreurs. À Melun, les prix ont chuté, en particulier pour les biens avec de mauvaises caractéristiques énergétiques, mais la rentabilité reste intéressante.
Bussy-Saint-Georges : l’importance des transports
À Bussy-Saint-Georges, l’accès aux transports en commun joue un rôle crucial dans le succès des transactions immobilières. Les biens éloignés des transports connaissent une demande moins soutenue, tandis que les propriétés bien connectées voient leurs prix maintenus. Par exemple, une villa de 160 mètres carrés sur un terrain de 400 mètres carrés, bien entretenue mais éloignée du RER, a vu son prix baisser de 10,7% lors de la négociation, illustrant l’importance de la proximité des transports dans les préférences des acheteurs.
La Ferté-sous-Jouarre : l’attrait pour les investissements
À La Ferté-sous-Jouarre, l’activité immobilière est calme, avec une baisse des prix de 5% en six mois. Cependant, les investisseurs sont attirés par les biens offrant un rendement intéressant. Problème : les terrains coutent de plus en plus chers d’après Vincent Ernould de l’agence Orpi Actif Transaction à La Ferté-sous-Jouarre :
Avec l’augmentation du prix des matériaux, les terrains à bâtir ne se vendent plus.
Serris : prix et demande élevés
Les atouts de Serris, malgré son prix élevé au mètre carré, continuent d’attirer les acheteurs. Proche de l’A4, du RER A et de Val d’Europe, la ville présente un intérêt certain pour les acquéreurs. Les biens avec balcon et parking sont particulièrement recherchés, avec des transactions significatives comme un duplex de 90 mètres carrés vendu pour 550 000 euros, démontrant une demande persistante malgré le coût élevé.
Quel est l’avis des acteurs immobiliers locaux ?
Pour Quentin Gautheret, de l’agence Imonet à Bussy-Saint-Georges, les caractéristiques jouent un rôle déterminant :
Les 3-pièces avec parking et balcon, sans travaux et à moins de dix minutes de la gare sont au cœur des demandes.
Même son de cloche pour Dominique Duboscq, de l’agence Arthurimmo, à Serris :
Les 3 et 4-pièces avec balcon sont au cœur des demandes, et le parking est une priorité.
Du côté de Meaux, pour Antoine Rizzo, de l’agence ADM Immobilier, les logements intéressants partent généralement sans avoir besoin de négocier :
Un bien avec parking, balcon et de belles prestations se vend quasiment sans négociation.
Du côté de Fontainebleau, pour Pascal Lusseau, de l’agence Arthurimmo, c’est surtout le bien d’exception qui est recherché :
Les acquéreurs sont plus exigeants et recherchent le bien rare.
Enfin, que ce soit à Bussy-Saint-Georges ou Crécy-la-Chapelle, pour Valentine Pivette, de l’agence Orpi Peroz Immobilier, la case à cocher absolument est la proximité des transports :
La proximité des transports est une constante dans les demandes.
Ainsi, il y a un réel potentiel à investir en Seine-et-Marne compte tenu des prix peu onéreux et du stock disponible. Par contre, cela s’avère plus compliqué à Fontainebleau où les prix, bien au-dessus du marché local, peinent à descendre. C’est d’ailleurs dans cette commune que je vous recommande de vous faire accompagner par un agent immobilier.
Résumé des prix de vente et de location
| Commune | Type de bien | Prix demandé (euros) | Prix vendu ou estimé (euros) | Différence |
|---|---|---|---|---|
| Bussy-Saint-Georges | Villa de 160 mètres carrés sur un terrain de 400 mètres carrés | 650 000 | 580 000 | -10,7 % |
| Bussy-Saint-Georges | Maison de 188 mètres carrés et 1 000 mètres carrés de terrain | 750 000 | 690 000 | -8 % |
| Melun | Appartement de 55 mètres carrés avec parking et balcon, DPE classé E | N/C | 119 000 | N/C |
| Melun | Appartement de 38 mètres carrés avec parking et balcon, DPE classé C | N/C | 140 000 | N/C |
| Vaux-le-Pénil | Maison de 100 mètres carrés sur 300 mètres carrés de terrain, DPE classé E | 350 000 | 290 000 | -17,1 % |
| Crécy-la-Chapelle | Maison de 130 mètres carrés sur 2 500 mètres carrés de terrain, DPE classé G | 295 000 | 260 000 | -11,9 % |
| Serris | Appartement de 60 mètres carrés avec parking et balcon | N/C | 295 000 | N/C |
| Serris | Duplex de 90 mètres carrés avec 78 mètres carrés de terrasse | N/C | 550 000 | N/C |
Exemples de logements vendus (pour être habité) en Seine-et-Marne. [source : nouvelobs.com]
| Commune | Type de bien | Prix vendu (euros) | Prix du loyer (euros) | Rendement |
|---|---|---|---|---|
| La Ferté-sous-Jouarre | Immeuble de rapport de six logements, classé F | 377 000 | 34 738 par an | 8,5 % |
| Fontainebleau | Studio de 31 mètres carrés, DPE classé F | 125 000 | 600 par mois | 5,7 % |
| Meaux | Studio de 22 mètres carrés dans l’hypercentre, avec parking | 140 000 | 580 par mois | 6,2 % |
| Crécy-la-Chapelle | Studio de 25 mètres carrés en centre-ville, avec jardin privatif et parking | 127 000 | 530 par mois | 5 % |
Exemples de logements vendus (pour être louer) en Seine-et-Marne. [source : nouvelobs.com]
Bref, il est clair qu’il y a une disparité importante entre les communes de l’ouest du département mieux desservies et le reste plus « campagnardes ». Mais c’est un bon exemple de juste milieu à trouver pour réussir son investissement tout en évitant de dépenser trop en amont. Si vous cherchez votre premier bien à louer, cela me semble tout à fait opportun. D’ailleurs, nous observons une reprise des visites, avec des acheteurs qui se montrent de plus en plus motivés. Cette dynamique semble être impulsée par la conjonction de la baisse des prix et la stabilisation des taux bancaires, incitant ainsi les acheteurs à passer à l’action et à concrétiser leurs projets immobiliers.
