C’est un tournant majeur pour le marché immobilier français. Le 31 décembre 2024, la loi Pinel, ce fleuron des dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur depuis 2014, tire sa révérence. Pour les investisseurs, c’est l’heure de la réflexion : quelles alternatives s’offrent à eux dès janvier 2025, alors que le paysage de la défiscalisation immobilière s’apprête à changer ? Entre fin des avantages fiscaux du neuf, nouvelles politiques de logement, montages alternatifs et retour en grâce de dispositifs plus confidentiels, l’année 2025 pourrait marquer un nouveau chapitre dans la constitution de patrimoines immobiliers optimisés.
Un clap de fin annoncé pour la loi Pinel
Les plus anciens s’en souviennent. La loi Pinel, mise en place sous le quinquennat Hollande, avait pour ambition de stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues, tout en offrant aux contribuables une réduction d’impôt attractive : de 9 % à 14 % en 2024, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), et jusqu’à 21 % sous la version « Pinel Plus ». L’objectif ? Soutenir la production de logements neufs, assurer l’accès à la location pour les ménages modestes et constituer un stock pérenne de logements de qualité.
Mais depuis plusieurs années, le dispositif était dans le viseur de la Cour des comptes, qui jugeait son coût trop élevé au regard de résultats jugés imparfaits. Après une décennie de bons et loyaux services, le gouvernement a confirmé qu’il n’y aurait pas de prolongation au-delà du 31 décembre 2024. Les promoteurs, déjà éprouvés par la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt, redoutent un nouveau coup d’arrêt. Les investisseurs, eux, devront revoir leur stratégie.
2025, une année charnière sans « Pinel-bis »
Contrairement à ce que certains espéraient, aucun dispositif ne prendra directement le relais du Pinel en 2025. Le gouvernement, sous l’impulsion de Valérie Létard, désormais ministre du Logement, semble chercher de nouvelles approches, moins coûteuses et plus efficaces, pour soutenir la construction et la rénovation du parc immobilier.
Le projet de loi de finances 2025 n’introduit aucun avantage fiscal similaire au Pinel pour l’investissement neuf. En d’autres termes, les investisseurs n’auront plus la réduction d’impôt clé en main à laquelle ils étaient habitués ces dix dernières années. Les incertitudes budgétaires et la nécessité de réorienter les aides vers le logement locatif intermédiaire et la rénovation du parc ancien poussent les pouvoirs publics à revoir leur arsenal de défiscalisation.
L’immobilier ancien réhabilité : le dispositif Denormandie
Face au vide laissé par la fin du Pinel, certains dispositifs gagnent en visibilité. C’est notamment le cas de la loi Denormandie, qui joue la carte de la rénovation dans l’ancien. Prolongé jusqu’en 2027, ce mécanisme permet aux investisseurs d’acheter un bien ancien dans une zone éligible et de le rénover en profondeur, afin de le remettre sur le marché locatif.
Le dispositif Denormandie reprend la logique du Pinel en offrant une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location (de 12 à 21 % selon 6, 9 ou 12 ans de location). La différence ? Ici, l’incitation fiscale est centrée sur la rénovation : au moins 25 % du coût total de l’opération doit être dédié aux travaux. L’objectif est clair : s’attaquer aux passoires thermiques, revitaliser les centres-villes et soutenir l’attractivité des communes moyennes. Pour les investisseurs, le Denormandie représente ainsi une alternative solide, à condition d’accepter la part plus contraignante et technique de la rénovation.
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : l’alternative flexible
Autre solution post-Pinel : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Contrairement au Pinel, le LMNP ne repose pas sur une réduction d’impôt directe, mais sur un régime fiscal avantageux. Les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant la possibilité d’amortir le bien, le mobilier et les charges, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs.
Le LMNP séduit particulièrement les investisseurs en quête de flexibilité. À la clé : un choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel (déduction au plus juste des charges, intérêts d’emprunt et amortissements). Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) constituent un levier supplémentaire, avec parfois la possibilité de récupérer la TVA. Dans un contexte de tension locative dans les grandes villes, ce statut apparaît comme une alternative crédible pour 2025.
SCI, SCPI : des montages collectifs pour diversifier
Pour les investisseurs cherchant à mutualiser les efforts, la Société Civile Immobilière (SCI) reste une solution éprouvée. Elle permet d’acheter à plusieurs, de répartir les risques et de choisir une fiscalité sur mesure (impôt sur le revenu ou sur les sociétés). L’achat en SCI peut également cibler l’immobilier neuf, ancien ou mixte, et ainsi diversifier son patrimoine sans se reposer sur un seul dispositif défiscalisant.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une autre voie intéressante. En acquérant des parts de SCPI, l’investisseur délègue la gestion à des professionnels, accède à un portefeuille diversifié (bureaux, commerces, logements) et perçoit des revenus réguliers sans contraintes de gestion. Certaines SCPI restent éligibles à des dispositifs fiscaux (Malraux, déficit foncier), proposant ainsi une souplesse d’investissement face aux nouvelles donnes du marché.
Vers une stratégie patrimoniale plus fine
La fin du Pinel en 2024 ne marque pas seulement la disparition d’un dispositif emblématique. Elle illustre la nécessité pour les investisseurs de repenser leur stratégie. Le marché immobilier, en pleine recomposition, voit l’émergence de nouveaux impératifs : rénovation énergétique, adaptation à la demande locative, diversification des placements et recherche d’une fiscalité plus souple.
Dans ce contexte, 2025 sera l’année des choix réfléchis. Fini le réflexe « Pinel » : il s’agira d’analyser les avantages du Denormandie pour l’ancien, d’évaluer l’opportunité du LMNP, de considérer les SCI pour une approche collective et d’explorer les SCPI pour une gestion déléguée. Avec l’incertitude du marché du neuf et l’absence de nouvel avantage fiscal clé en main, l’investisseur devra désormais composer avec des solutions plus techniques, mais potentiellement tout aussi rentables.
