Le LMNP pourrait perdre l’amortissement dès 2026 : impôts en hausse, rentabilités sous pression. En quelques minutes, vous verrez ce qui change, les impacts et les options encore utiles pour protéger votre cash-flow. Prêt à anticiper ?
Fin du régime LMNP : ce que prévoit la réforme 2026
Un amendement fiscal explosif
Adopté en commission des finances, un amendement prévoit la suppression du régime LMNP dès le 1er janvier 2026. Cette réforme vise à « rétablir l’équité fiscale » entre locations nues et meublées, jugée trop favorable aux bailleurs meublés. En pratique, la fin de l’amortissement constituerait une rupture majeure pour les investisseurs.
Le Loueur Meublé Non Professionnel permettait jusqu’ici de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant fortement le revenu imposable. Ce mécanisme est désormais dans le viseur du gouvernement, qui considère l’avantage comme excessif face aux revenus locatifs déclarés.
Ce qui change concrètement pour les propriétaires
La mesure supprimerait l’amortissement, cœur du régime LMNP. Résultat : les loyers perçus seraient presque intégralement imposables après déduction des seules charges réelles. Pour un bien générant 18 000 € de loyers, l’impôt annuel pourrait grimper de +3 000 € à +8 000 € selon la tranche marginale.
Cette évolution met fin à l’un des dispositifs préférés des investisseurs, souvent utilisé pour obtenir un cash-flow neutre voire positif. Dès 2026, la majorité des propriétaires en meublé devront revoir leurs stratégies patrimoniales et fiscales.
Quelles conséquences pour les investisseurs immobiliers ?
Explosion de la fiscalité et fin du cash-flow positif
La suppression de l’amortissement entraîne mécaniquement une hausse du revenu imposable. Les investisseurs verront leur impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux grimper, réduisant fortement leur rendement net. De nombreux biens aujourd’hui rentables basculeront vers un cash-flow négatif, mettant en péril l’équilibre financier des projets.
Les propriétaires LMNP devront désormais intégrer cette nouvelle charge dans leurs prévisions, au risque de voir leur rentabilité chuter en dessous de 3 % brut. Les simulations fiscales montrent un alourdissement moyen de 4 000 € par bien et par an, une évolution difficilement absorbable sans ajustement de stratégie.
Risques de ventes massives et tension sur le marché locatif
Privés de défiscalisation, certains bailleurs envisagent déjà de revendre leurs biens. Une vague de ventes pourrait frapper les marchés où la location meublée était dominante, notamment dans les villes étudiantes et touristiques. Cette tendance risque de provoquer une baisse des prix et une réduction de l’offre locative meublée.
Le déséquilibre créé pourrait aussi accentuer la tension sur le marché immobilier global : moins d’investisseurs, moins de logements proposés, et des loyers en hausse dans certaines zones tendues. Les effets de cette réforme se feront sentir dès 2026, bien au-delà du cercle des propriétaires concernés.
Quelles alternatives après la disparition du LMNP ?
La piste de la SCI à l’IS ou du micro-foncier
Pour limiter l’impact fiscal, plusieurs investisseurs envisagent la création d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés. Ce régime permet d’amortir le bien et de différer la fiscalité tant que les bénéfices ne sont pas distribués. Cependant, il impose une gestion plus complexe et des frais comptables plus élevés.
L’autre solution avancée par le gouvernement est le micro-foncier, dont l’abattement passerait de 30 % à 50 % pour les revenus inférieurs à 15 000 €. Si le dispositif séduit par sa simplicité, il reste peu avantageux : aucune déduction de charges réelles ni d’amortissement n’est possible. Sa rentabilité demeure inférieure à celle du LMNP d’avant-réforme.
Miser sur les logements performants (classe A)
Seule exception prévue : les logements classés A au DPE pourraient conserver un droit à amortissement. Problème, seuls 2 à 3 % des biens français atteignent ce niveau de performance énergétique. Le coût des travaux nécessaires varie entre 40 000 et 80 000 €, un investissement considérable.
Cette niche fiscale vise à encourager la rénovation énergétique, mais elle reste inaccessible à la majorité des propriétaires. Pour la plupart des investisseurs, la priorité sera désormais de restructurer leur patrimoine et d’adapter leur stratégie avant le 4 novembre 2025, date du vote final à l’Assemblée nationale.
