Vous avez un logement classé E au DPE et vous louez déjà (ou vous allez relouer) ? Pour l’instant, le gel des loyers vise surtout les passoires F et G, mais la trajectoire réglementaire pousse clairement vers plus de restrictions. Voici ce que vous pouvez encore faire aujourd’hui, ce qui pourrait changer, et comment sécuriser votre rentabilité sans vous mettre en risque.
Gel des loyers et DPE comprendre le cadre légal
Origine du gel des loyers et loi Climat et Résilience
Le gel des loyers s’inscrit dans la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021. Son objectif est clair : pousser les propriétaires à rénover les logements les plus énergivores afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier.
Depuis le 24 août 2022, cette mesure s’applique aux logements classés F et G au DPE, considérés comme des passoires thermiques. Ces biens ne peuvent plus faire l’objet d’une hausse de loyer, que ce soit en cours de bail, lors du renouvellement ou à la relocation.
Le levier est volontairement financier : tant que le logement reste mal classé, le loyer est figé. En revanche, une amélioration du DPE permet de retrouver une marge de manœuvre.
Différence entre gel des loyers et interdiction de louer
Il est essentiel de distinguer deux notions souvent confondues : le gel des loyers et l’interdiction de mise en location. Le gel empêche toute augmentation, mais n’interdit pas de louer le bien.
L’interdiction de louer va plus loin. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Les logements F suivront en 2028, puis les logements E en 2034.
Autrement dit, le gel des loyers agit comme un signal d’alerte progressif. Il prépare les propriétaires à des règles plus strictes, tout en leur laissant le temps d’anticiper et de planifier les travaux nécessaires.
Logements classés E ce qui est autorisé aujourd’hui
Peut-on augmenter un loyer avec un DPE E en 2025
À ce jour, un logement classé E au DPE n’est pas concerné par le gel des loyers. En 2025, le propriétaire bailleur peut donc encore augmenter le loyer, sous réserve de respecter les règles classiques du bail.
La révision annuelle indexée sur l’IRL reste autorisée, tout comme une revalorisation lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. D’un point de vue strictement légal, le DPE E ne bloque pas encore la rentabilité locative.
Cependant, cette liberté doit être maniée avec prudence. Le classement E se situe juste avant les seuils de restriction, et le contexte réglementaire montre une volonté claire de durcir progressivement les règles.
Pourquoi les propriétaires doivent anticiper 2034
La loi prévoit déjà une échéance précise : à partir de 2034, les logements classés E seront considérés comme non décents et donc interdits à la location. Cette date est inscrite dans le calendrier réglementaire.
Avant même cette interdiction, un gel des loyers pour les logements E reste une hypothèse crédible. Le précédent des classes F et G montre que les restrictions financières précèdent souvent l’interdiction pure et simple.
Anticiper permet d’éviter un effet de blocage brutal. Un logement amélioré progressivement limite les risques de perte de valeur locative, tout en conservant une attractivité correcte sur un marché de plus en plus attentif aux performances énergétiques.
Comment éviter les restrictions futures sur un logement E
Travaux prioritaires pour sortir de la classe E
Pour réduire les risques de restrictions à venir, la solution la plus efficace reste l’amélioration du DPE. Un logement classé E peut souvent gagner une ou deux classes avec des travaux ciblés et bien hiérarchisés.
Les actions les plus courantes concernent l’isolation thermique, le remplacement des menuiseries et l’optimisation du système de chauffage. Ces leviers permettent de réduire rapidement la consommation énergétique et d’améliorer le confort du locataire.
Un audit énergétique est fortement recommandé. Plus précis qu’un simple DPE, il identifie les postes les plus rentables et évite d’investir dans des travaux peu efficaces, tout en sécurisant la sortie du classement E.
Aides financières et leviers pour améliorer le DPE
La rénovation énergétique bénéficie aujourd’hui de nombreux dispositifs d’accompagnement. Selon la situation du propriétaire et du bien, plusieurs aides peuvent être mobilisées pour réduire le coût des travaux.
Parmi les principaux leviers figurent MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et le mécanisme du déficit foncier pour les bailleurs. Ces aides rendent la rénovation plus accessible et améliorent le retour sur investissement.
Engager les travaux dès maintenant permet d’anticiper les évolutions réglementaires, d’éviter un futur gel des loyers et de préserver durablement la valeur locative du bien.
