Investissement locatif : louer un appartement meublé ou vide, comment trancher

Mis à jour en octobre 2026 : nouvelle version enrichie pour louer un appartement meublé ou un studio en France : ajout de la liste officielle du mobilier, des conditions du bail, des critères d'une annonce de location meublée sur un site ou dans la presse, du seuil micro-BIC de 83 600 € applicable aux recettes de 2026, des prélèvements sociaux à 18,6 % sur les loyers meublés (LFSS 2026), de la réintégration des amortissements dans la plus-value, d'un calcul comparé meublé contre nu et des règles de bail selon le profil du locataire.

Un particulier qui achète un appartement pour le louer arbitre entre deux régimes très différents, et ce choix se prépare en même temps que le financement. Avant de signer, rassembler des informations sur votre projet locatif aide à vérifier que le loyer attendu dans la ville visée couvre la mensualité, les charges et l'impôt, que le studio ou l'appartement soit loué meublé ou vide, en direct ou par un service de location.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un appartement meublé au sens de la loi ?

Un appartement meublé, pour la loi du 6 juillet 1989, est un logement loué comme résidence principale avec assez de mobilier pour que le locataire y dorme, y mange et y vive dès son arrivée, avec ses seuls effets personnels. La fiche F34769 de Service Public reprend la liste minimale fixée par le décret du 31 juillet 2015. Le propriétaire doit fournir :

• une literie avec couette ou couverture, et des volets ou rideaux dans chaque chambre ;
• des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à -6 °C au plus ;
• de la vaisselle en nombre suffisant pour les occupants et des ustensiles de cuisine ;
• une table, des sièges, des étagères de rangement et des luminaires ;
• du matériel d'entretien adapté au logement, aspirateur pour la moquette ou balai et serpillière pour le carrelage.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont dressés à l'entrée et à la sortie, signés par les deux parties et annexés au bail. Aucun frais supplémentaire ne peut être réclamé pour cet inventaire en dehors de l'état des lieux. Un studio sans four ni micro-ondes, ou une chambre sans rideaux, ne remplit pas la condition : saisi par le locataire, le juge des contentieux de la protection peut requalifier le contrat en bail de logement vide, avec un bail de trois ans et un dépôt de garantie ramené à un mois. L'utilisation du logement compte aussi : un appartement meublé loué comme résidence principale doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Bail meublé, bail étudiant, bail mobilité : quelle durée pour louer ?

La location d'un appartement meublé repose sur trois contrats possibles, tous plus courts que le bail vide de trois ans signé par un propriétaire particulier (six ans pour une société).

Le bail meublé classique d'un an

Le bail meublé classique dure un an et se reconduit tacitement. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec trois mois de préavis, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, contre six mois en location vide. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en nu ; les règles de restitution du dépôt de garantie en un ou deux mois sont en revanche identiques.

Le bail étudiant de neuf mois

Le bail étudiant de neuf mois, réservé à un locataire inscrit dans un établissement d'enseignement, prend fin sans congé à son terme et n'est pas reconduit. Il colle au calendrier universitaire, mais laisse le studio vide l'été si aucune location saisonnière ne prend le relais.

Le bail mobilité de un à dix mois

Le bail mobilité, détaillé par la fiche F34759, se signe pour un à dix mois avec une personne en formation, en stage, en mission ou en mutation. Il n'est pas renouvelable, interdit tout dépôt de garantie (la garantie Visale reste possible) et prévoit des charges sous forme de forfait. Le locataire part avec un mois de préavis ; le propriétaire n'a pas de congé à donner à l'échéance.

Comment l'impôt traite-t-il un appartement meublé et une location nue ?

Les loyers d'un appartement meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le loueur est un loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, tant que ses recettes restent sous 23 000 € par an ou sous ses autres revenus d'activité. Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers. Les deux régimes ont chacun une formule forfaitaire et une formule au réel.

Au réel, l'amortissement fait la force du meublé : le prix du logement (hors terrain) et du mobilier se déduit par fractions annuelles, au point d'effacer souvent l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Cette force a perdu une partie de son intérêt : pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Les seuils, l'amortissement et la sortie du régime sont détaillés dans notre dossier sur les seuils et l'amortissement du statut LMNP.

Côté démarches, le loueur déclare son activité au guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours qui suivent la première mise en location, gratuitement, et reçoit un numéro SIRET. Les recettes du micro-BIC se reportent sur la déclaration 2042 C-PRO ; au réel, le formulaire 2031-SD s'y ajoute. Les loyers perçus en 2026 se déclarent au printemps 2027.

Un même appartement loué meublé ou vide : le calcul

Prenons un deux-pièces loué 750 € par mois meublé, soit 9 000 € par an, ou 670 € vide, soit 8 040 € par an, pour un propriétaire dont la tranche marginale d'impôt est de 30 %. Ces loyers sont une hypothèse de calcul, pas un relevé de marché, et le résultat ignore la CSG déductible pour rester lisible.

• Meublé au micro-BIC : 9 000 € moins 50 % d'abattement donne une base de 4 500 €. Impôt sur le revenu 1 350 € et prélèvements sociaux à 18,6 % de 837 €, soit 2 187 €. Reste 6 813 € avant charges.
• Nu au micro-foncier : 8 040 € moins 30 % donne une base de 5 628 €. Impôt sur le revenu 1 688 € et prélèvements sociaux à 17,2 % de 968 €, soit 2 656 €. Reste 5 384 € avant charges.

Sur le papier, l'écart dépasse 1 400 € par an en faveur du meublé. Il fond pourtant vite : un mois de vacance par an coûte 750 €, le renouvellement du mobilier et de l'électroménager revient tous les quelques années, et l'assurance, l'usure des pièces et le temps passé entre deux locataires pèsent davantage. En location nue, le même logement peut garder une famille cinq ou dix ans sans un mois vide. Pour un contribuable à 11 %, l'avantage fiscal du meublé se réduit nettement, et le réel avec amortissement ne se justifie qu'avec un comptable et une revente lointaine.

Quel loyer demander pour un appartement meublé ?

Le loyer d'un appartement meublé se fixe librement à la signature, sauf dans les villes où le loyer est encadré ou plafonné à la relocation. Dans les zones concernées par l'encadrement des loyers dans neuf territoires, un loyer de référence majoré propre au meublé s'applique, plus élevé que celui du vide pour tenir compte du mobilier. Un complément de loyer n'est permis que pour des caractéristiques exceptionnelles, et jamais pour un logement classé F ou G au DPE pour les baux signés depuis le 18 août 2022.

Aucune statistique publique officielle ne mesure aujourd'hui, ville par ville, l'écart de loyer entre meublé et vide. L'expérimentation de l'encadrement, prévue par la loi Elan puis prolongée par la loi 3DS, arrive à échéance fin novembre 2026 ; la proposition de loi qui la prolonge, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit être examinée par le Sénat à partir du 21 octobre 2026. Un propriétaire qui signe un bail cet automne à Paris, Lille, Bordeaux ou Montpellier vérifie donc le plafond en vigueur le jour de la signature, sur le site de sa préfecture.

Les charges peuvent prendre la forme d'un forfait en meublé, sans régularisation annuelle, à condition de ne pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier décompte. En location nue, seules des provisions régularisées chaque année sont admises.

Où un appartement meublé se loue-t-il le mieux en France ?

Un appartement meublé trouve preneur plus vite dans les villes où arrivent chaque année étudiants, apprentis, internes et salariés en mission : Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Toulouse, Rennes, Nantes, mais aussi des villes moyennes à campus comme Saint-Étienne, Poitiers ou Brest. Un studio ou un deux-pièces près d'une gare, d'une faculté ou d'un quartier de commerce se loue plus vite qu'un trois-pièces en périphérie, qui attire plutôt des ménages installés pour longtemps, donc une location vide.

À Bordeaux, la demande se concentre sur les quartiers proches des facultés, du centre et des lignes de tramway ; un studio meublé situé à Talence ou à proximité de la gare Saint-Jean se loue souvent en quelques jours à la rentrée, quand un appartement situé loin des transports reste disponible plus longtemps. Le même constat vaut à Lille autour du Vieux-Lille et de la Cité scientifique, ou à Montpellier près des campus du nord de la ville.

La taille compte autant que la ville. À Paris, les T2 et T3 meublés peinent depuis 2026 à trouver preneur, alors que la demande de petites surfaces reste forte. Une grande surface meublée vise une clientèle plus étroite (cadres en mutation, colocation) et reste plus longtemps en annonce. Le mobilier d'un appartement familial s'use aussi plus vite.

Les locataires d'un appartement meublé ont droit à l'aide au logement de la CAF dans les mêmes conditions qu'en location vide, dès lors que le logement est leur résidence principale et qu'il est décent. Le critère de décence vaut pour les deux formules : au moins 9 m² et 20 m³, et un DPE qui n'est plus classé G depuis le 1er janvier 2025. Un petit studio chauffé à l'électricité gagne parfois une classe depuis que le coefficient de l'électricité est passé à 1,9 au 1er janvier 2026, grâce à une attestation de mise à jour gratuite sur le site de l'Ademe.

Trouver un locataire pour un appartement meublé

Où publier l'annonce d'un appartement meublé ?

L'annonce d'un appartement meublé se diffuse sur les sites d'annonces entre particuliers, les plateformes spécialisées en logement étudiant ou en mobilité, les services logement des universités et des grandes écoles, ou par une agence. Une agence professionnelle facture des frais d'agence plafonnés par décret au locataire pour la visite, le dossier et le bail ; un particulier qui loue seul n'en facture aucun.

Que doit contenir l'annonce ?

L'annonce mentionne le loyer charges comprises et le montant des charges, le dépôt de garantie, la surface habitable, la classe DPE, la commune, le caractère meublé et, en zone encadrée, le loyer de référence. Des photos de chaque pièce, de la cuisine équipée et de la salle de bain, l'étage, la présence d'un ascenseur, d'un balcon ou d'un parking, et la date de disponibilité réduisent les visites inutiles.

Quels critères font louer un appartement meublé ?

Les critères qui font louer un appartement meublé vite sont d'abord l'emplacement et l'espace : un quartier desservi par les transports en commun, la proximité des commerces et d'un centre-ville, un appartement au premier ou au deuxième étage plutôt qu'au rez-de-chaussée sur rue, ou un étage élevé desservi par un ascenseur. Viennent ensuite une chambre séparée de la pièce de vie, même petite, un balcon ou une terrasse, une place de parking dans les villes où le stationnement est payant, et une cuisine équipée en état. Une maison meublée avec jardin vise une autre clientèle, souvent des familles en mutation, et se loue sur des durées plus longues. Le type de mobilier compte aussi : un canapé convertible n'en fait pas une seconde chambre, et une annonce qui annonce deux chambres pour une seule déçoit à la visite. Le nombre de pièces, l'étage, la date à laquelle le logement est disponible et le montant charges comprises sont les premiers filtres de recherche des locataires sur les sites et les applications d'annonces.

La presse régionale publie aussi, à chaque rentrée, des petites annonces et des articles sur la tension locative dans chaque département ; ils donnent une idée du nombre de candidats par appartement meublé dans la ville visée, utile avant d'acheter.

Quelles pièces demander au candidat ?

Le propriétaire ne peut exiger qu'une liste limitée de justificatifs : pièce d'identité, justificatif de domicile, de situation professionnelle et de ressources. Un relevé de compte, une photo d'identité ou une attestation de bonne tenue de compte sont interdits. Pour un étudiant, la caution d'un parent ou la garantie Visale remplace souvent les fiches de paie.

Meublé ou nu : quel profil de propriétaire pour chaque formule ?

Un appartement meublé convient au propriétaire particulier qui habite près du bien ou qui confie la gestion locative, qui accepte de changer de locataire chaque année et de racheter un lave-linge ou un matelas sans préavis, et dont la tranche d'impôt rend l'abattement de 50 % ou l'amortissement intéressant. Il convient moins à celui qui prévoit de revendre dans quelques années après avoir amorti, puisque la plus-value intègre désormais ces amortissements.

La location nue garde l'avantage pour un logement familial, un propriétaire éloigné qui veut des loyers réguliers sans visites répétées, ou un investisseur qui crée un déficit foncier par des travaux, imputable sur son revenu global, ce que le meublé ne permet pas. Le passage de l'un à l'autre reste possible au départ du locataire, en meublant ou en retirant le mobilier ; il ne peut pas être imposé en cours de bail.

Avant de trancher, le même appartement mérite deux simulations après impôt, prélèvements sociaux, vacance et mobilier, comme celle faite plus haut. Les droits et obligations de chaque partie, de l'état des lieux à la fin du bail, sont réunis dans la rubrique consacrée aux loyers, droits et obligations de la location immobilière.