Simulateur de prêt immobilier : votre mensualité face au taux d'usure à 5,40 % depuis le 1er octobre

Mis à jour en octobre 2026 : les nouveaux seuils de l'usure s'appliquent depuis le 1er octobre (avis de la Banque de France du 25 septembre). Le plafond des prêts à taux fixe de 20 ans et plus passe à 5,40 %, celui des prêts à taux variable à 5,52 % et celui des prêts-relais à 6,49 %. Le taux par défaut du simulateur reste à 3,3 %, niveau moyen mesuré par Crédit Logement en août : ces seuils ne touchent pas son calcul.

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Comment calculer vos mensualités de prêt immobilier ?

Trois données suffisent : le montant emprunté, le taux nominal et la durée. Le calculateur ajoute l'assurance emprunteur, exprimée en pourcentage annuel du capital, puis affiche la mensualité, le coût total des intérêts et les revenus nécessaires pour ne pas dépasser le taux d'endettement de 35 %.

La formule est celle de tout prêt à taux fixe. Chaque mois, vous payez les intérêts sur le capital restant dû, et le reste de la mensualité rembourse le capital. Au début, la part d'intérêts domine. Vers la fin, presque tout va au capital. Le montant total remboursé se lit en multipliant la mensualité par le nombre total d'échéances.

Le calcul de l'assurance se fait ici sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats groupe proposés par la banque. Une délégation d'assurance calculée sur le capital restant dû coûte en général moins cher sur la durée : le simulateur donne donc une estimation prudente.

Un exemple chiffré, pas à pas

Prenons un projet immobilier classique : 250 000 euros empruntés sur 25 ans, taux fixe de 3,3 %, assurance à 0,3 % par an.

• Mensualité hors assurance : environ 1 225 euros.
• Assurance : 62,50 euros par mois, soit 18 750 euros sur 25 ans.
• Coût des intérêts : près de 117 500 euros sur la durée du crédit.
• Revenus conseillés : environ 3 680 euros nets par mois pour rester sous 35 %.

Sur 20 ans, avec le même taux, la mensualité monte à 1 424 euros hors assurance. Mais le coût des intérêts tombe à 91 800 euros environ. Cinq ans de moins, 25 700 euros d'économie.

Ce que la hausse de la BCE change pour votre emprunt immobilier

Le 10 septembre 2026, le conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux de 0,25 point, applicables le 16 septembre : 2,50 % pour la facilité de dépôt, 2,65 % pour les opérations principales de refinancement, 2,90 % pour la facilité de prêt marginal. C'est la deuxième hausse de l'année, décidée après la remontée de l'inflation liée au pétrole et au gaz cet été.

Une banque ne répercute pas ce mouvement du jour au lendemain. Ses barèmes suivent surtout le coût de son refinancement à long terme, et elle garde des offres de crédit déjà signées au taux accordé. Les dossiers en cours d'étude, eux, peuvent recevoir une proposition revue à la hausse.

Le courtier Vousfinancer relevait en septembre 2026 des taux moyens de 3,50 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans et 3,70 % sur 25 ans. Crédit Logement mesurait 3,31 % en août, contre 3,06 % un an plus tôt, pour une durée moyenne de 252 mois.

Combien coûte 0,2 point de plus ?

Reprenons les 250 000 euros sur 25 ans. À 3,5 % au lieu de 3,3 %, la mensualité passe d'environ 1 225 à 1 252 euros hors assurance. Vingt-sept euros par mois. Sur 300 mensualités, cela fait près de 8 000 euros d'intérêts supplémentaires. Testez vos propres hypothèses dans le simulateur : c'est le moyen le plus rapide de mesurer l'effet d'une hausse sur votre budget.

Taux d'usure au 1er octobre 2026 : les nouveaux plafonds

Le taux d'usure est le plafond légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Il s'applique au taux annuel effectif global (TAEG), qui additionne le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et, le cas échéant, les frais de courtage. Fixés par l'avis du 25 septembre 2026, à partir des taux moyens relevés par la Banque de France au troisième trimestre, les nouveaux seuils s'appliquent depuis le 1er octobre et jusqu'à la prochaine révision trimestrielle.

Pourquoi un crédit annoncé à 3,8 % peut-il être refusé ? Parce qu'une assurance chère, pour un emprunteur âgé ou avec un risque de santé, et des frais de garantie élevés peuvent pousser le TAEG au-dessus du seuil. Le plafond est calculé chaque trimestre sur les taux du trimestre précédent : quand les taux montent vite, il court derrière le marché.

Le gain d'octobre reste mince : 0,11 point sur les prêts longs. Sur 250 000 euros et 25 ans, il laisse environ 15 euros de marge mensuelle en plus pour l'assurance et les frais. Un dossier refusé en septembre pour quelques centièmes peut repasser avec une nouvelle offre émise depuis le 1er octobre. Autre levier : changer d'assurance emprunteur, qui pèse souvent plus lourd dans le TAEG que le taux lui-même.

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Le prêt-relais, plafonné à 6,49 %, concerne ceux qui achètent avant d'avoir vendu. Son coût ne passe pas dans le simulateur, qui traite un prêt amortissable classique : comptez-le à part dans votre budget.

Quelle est votre capacité d'emprunt ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe deux règles aux banques : un taux d'effort de 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Cette durée monte à 27 ans pour un achat immobilier dans le neuf, ou dans l'ancien si les travaux représentent au moins 10 % du coût total. Le HCSF a maintenu ces règles lors de sa réunion du 15 septembre 2026.

Simulation de crédit : bien préparer son projet avant de s’engager dlvr.​it/TVl0Zn pic.twitter.com/myFpvMbQA3

— EconomieMatin (@EconomieMatin) 2 octobre 2026

Pour estimer votre capacité, partez de la mensualité maximale : 35 % de vos revenus, moins vos crédits en cours. Le simulateur fait l'inverse, il part du montant. Faites varier le capital jusqu'à ce que les revenus conseillés correspondent aux vôtres. Le calculateur donne ainsi, en quelques essais, le prix du bien immobilier que vous pouvez acheter.

• Apport personnel : les banques attendent souvent qu'il couvre au moins les frais de notaire et de garantie.
• Reste à vivre : au-delà du ratio, la banque regarde ce qui reste chaque mois une fois la mensualité payée.
• Investissement locatif : une partie des loyers attendus peut entrer dans le calcul, selon la politique de l'établissement.

Les frais à ajouter au coût de votre crédit

La mensualité n'est qu'une partie de la facture. Un emprunt immobilier entraîne des frais qui s'ajoutent au prix du logement et qu'il faut financer, en général avec l'apport.

• Frais de notaire : surtout des droits de mutation, plus élevés dans l'ancien que dans le neuf. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la hausse des droits votée pour 2025 à 2028.
• Frais de garantie : caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque, selon le dossier.
• Frais de dossier : fixés par la banque, souvent négociables.
• Frais de courtage : si vous passez par un courtier pour trouver le meilleur taux.

Tous entrent dans le TAEG. Pour comparer deux offres de crédit, c'est ce taux global qu'il faut mettre côte à côte, pas le taux nominal affiché.

Réduire le coût de votre prêt

Quelques dixièmes de point changent le coût total de plusieurs milliers d'euros. Trois leviers restent accessibles même quand les taux remontent.

• Négocier le taux : mettre deux ou trois banques en concurrence, avec un dossier complet.
• Changer d'assurance : depuis la loi Lemoine, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment, souvent pour une prime nettement plus basse, à garanties équivalentes (décès, invalidité).
• Raccourcir la durée : la mensualité monte, le coût des intérêts baisse nettement.

Les aides publiques réduisent aussi le montant à emprunter. Le prêt à taux zéro, par exemple, finance une partie de l'achat pour les ménages sous plafond de revenus. Le simulateur ne l'intègre pas : retirez son montant du capital pour voir la mensualité du prêt principal.

Calculette en ligne ou simulation bancaire : quel outil pour quelle démarche ?

Un calculateur en ligne sert à cadrer un projet immobilier avant toute démarche. Le service public met à la disposition des particuliers un calculateur de mensualités sur son site, et chaque groupe bancaire, du réseau mutualiste aux banques en ligne, propose sa propre calculette de crédit immobilier. La technique de calcul est la même partout : seules les hypothèses de taux et d'assurance changent.

Une simulation bancaire va plus loin. Depuis votre espace client ou en agence, un conseiller étudie votre situation personnelle : charges, apport, résidence principale ou investissement locatif. Il en sort une proposition de financement, puis une offre de crédit datée. Seule cette date fait foi : le taux d'une simulation n'engage personne.

• Calculateur public ou indépendant : aucune donnée à laisser, pratique pour comparer plusieurs montants et durées.
• Simulation d'un groupe bancaire : plus proche de l'offre réelle, mais souvent liée à une demande de contact.
• Courtier professionnel : il compare les offres du secteur ; vérifiez son immatriculation à l'Orias, obligatoire pour exercer, qu'aucun label commercial ne remplace.

Ces outils ne conviennent pas à un prêt auto ou à un crédit à la consommation : les taux, les durées et les seuils d'usure y sont différents. Pour un emprunt immobilier, refaites la simulation à chaque étape du projet, car un barème bancaire peut changer d'un mois à l'autre.

Pour aller plus loin : Taux d'usure : la Banque de France relève le plafond à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus

Simuler est gratuit et ne vous engage à rien. La comparaison entre calculateurs reste utile : un calculateur public affiche une mensualité brute, quand un calculateur de professionnel intègre parfois les frais et l'assurance selon des conditions différentes. Avant d'effectuer une démarche auprès d'une banque, rechercher le même montant dans deux ou trois outils permet de repérer un écart de fonction ou d'hypothèse. Un professionnel du crédit immobilier peut ensuite vous accompagner dans la démarche, du dépôt du dossier à la date de signature chez le notaire.

Pour un choix plus large, où le crédit entre dans une stratégie de placement ou de gestion de patrimoine, notre simulateur ne tient pas lieu de conseil : consultez un conseiller financier. Il compare plusieurs solutions de financement, la sécurité de chacune et leur effet sur vos projets futurs, puis vous aide à suivre le dossier une fois devenu client de la banque.

Taux à saisir, amortissement, fiabilité et pièces du dossier

Quel taux indiquer dans le simulateur ?

Le taux nominal proposé par la banque, hors assurance. À défaut d'offre, 3,3 % correspond à la moyenne mesurée en août 2026. Notre dossier sur les taux de crédit immobilier donne les barèmes du mois.

Comment fonctionne un tableau d'amortissement ?

Il détaille chaque mensualité : la part d'intérêts, la part de capital remboursé et le capital restant dû. La banque le remet avec l'offre de prêt. Il sert aussi à calculer un remboursement anticipé.

Le simulateur est-il fiable ?

Il donne une estimation sur la base des informations saisies, sans conserver aucune donnée. Seule l'offre écrite de la banque engage, avec son TAEG et son tableau d'amortissement. Comptez un délai de réflexion de dix jours avant de l'accepter.

Quels documents sont nécessaires pour un prêt immobilier ?

Pièce d'identité, justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d'imposition), relevés de compte des trois derniers mois, justificatif d'apport et compromis de vente. Un dossier complet accélère la réponse de la banque.