Loi Jeanbrun : jusqu'à 12 000 euros d'amortissement par an, les règles du dispositif en 2026

Mis à jour en septembre 2026 : dans l'actualité de l'investissement immobilier, les règles du dispositif Jeanbrun (loyer plafonné, 30 % de travaux dans l'ancien, engagement de location de neuf ans) restent celles de la loi de finances pour 2026 ; le projet de loi logement, voté au Sénat, pourrait encore les modifier. Le ministère de l'Économie (economie.gouv.fr) et le service public (service-public.gouv.fr) publient chacun une fiche sur ce dispositif locatif.

Sommaire

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun désigne le dispositif fiscal d'amortissement des logements loués nus créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel le 20 février). Son mécanisme repose sur un engagement de location contre un avantage fiscal. Un particulier achète un logement dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux, le loue nu pendant neuf ans comme résidence principale à un loyer intermédiaire, social ou très social, et déduit chaque année une fraction du prix d'acquisition de ses revenus fonciers, dans la limite d'un plafond.

Cette fraction de la valeur du bien, l'amortissement, était jusqu'ici l'apanage de la location meublée. Le dispositif porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement, qui l'a présenté en janvier dans le cadre du plan de relance du logement ; son nom administratif, repris par le service public, est « dispositif Relance logement ».

Le nouveau dispositif prend la suite du dispositif Pinel, fermé depuis le 1er janvier 2025. La logique change pourtant du tout au tout : le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix, la loi Jeanbrun réduit la base imposable des loyers. L'ANIL rappelle l'objectif affiché par le gouvernement : relancer l'offre locative privée alors que la construction de logements neufs reste en panne. Le dispositif Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, soit trois années pleines.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Tout part de la base amortissable. Le fisc considère que 20 % du prix correspond au terrain, qui ne s'use pas : seuls 80 % du prix d'acquisition s'amortissent. Sur cette base, le bailleur applique chaque année un taux qui dépend de deux choses : l'âge du logement (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer qu'il s'engage à pratiquer.

L'amortissement annuel vient ensuite en déduction des loyers encaissés, comme les autres charges de la location : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative, assurance, travaux d'entretien. Le revenu foncier imposable fond d'autant. Sur un bien bien financé, il peut tomber à zéro pendant toute la durée de l'engagement de location.

Un plafond limite l'avantage : 8 000 euros d'amortissement par an et par foyer fiscal en loyer intermédiaire, majoré de 2 000 euros en loyer social et de 4 000 euros en loyer très social, d'après la fiche du service public. Le montant de 12 000 euros souvent cité correspond donc au seul niveau très social. L'option se prend dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, et elle est irrévocable.

Taux d'amortissement : ce que change le niveau de loyer

Niveau de loyer	Logement neuf	Ancien avec travaux	Plafond annuel d'amortissement
Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 euros
Social	4,5 %	3,5 %	10 000 euros
Très social	5,5 %	4 %	12 000 euros

L'écart entre les colonnes n'a rien d'anodin. Le neuf amortit plus vite que l'ancien, parce que l'État veut d'abord relancer la construction. Et plus le loyer est bas, plus le taux grimpe : le bailleur qui accepte un loyer social ou très social se voit rembourser une partie du manque à gagner par l'impôt.

Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?

Tout contribuable domicilié fiscalement en France, sans condition de ressources pour l'investisseur : le service public présente le dispositif comme « ouvert à tous ». L'avantage se calcule par foyer fiscal, ce qui compte pour un couple qui achèterait deux appartements : le plafond annuel ne se double pas.

Les conditions portent surtout sur la location. Le logement doit être loué nu, jamais meublé, à titre de résidence principale du locataire, et pendant neuf ans au moins. La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou l'acquisition, si elle est plus tardive.

• Loyer plafonné : il ne dépasse pas le plafond fixé par l'État pour la catégorie choisie et la zone du logement.
• Locataire sous plafond de ressources : ses revenus respectent eux aussi les plafonds de la catégorie.
• Pas de location à la famille : le locataire ne peut pas être un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).

Cette dernière règle surprend souvent les investisseurs qui pensaient loger un étudiant de la famille. Elle figure pourtant dans le texte en vigueur, et le débat parlementaire va plutôt dans le sens d'un durcissement, comme le détaille notre article sur la location à ses parents ou à ses enfants avec la loi Jeanbrun.

Quels logements sont éligibles au dispositif ?

La loi Jeanbrun ne concerne que des logements situés dans un immeuble collectif, en France métropolitaine ou outre-mer. Les maisons individuelles en sont exclues, neuves comme anciennes. Deux familles de biens entrent dans le champ du dispositif, et chacune a ses propres taux au sein du dispositif.

Le neuf et la vente en l'état futur d'achèvement

Un appartement neuf, acheté achevé ou sur plan, ouvre droit aux taux les plus élevés. C'est le cœur de cible du dispositif, pensé pour soutenir les promoteurs et la construction de logements dans les villes où l'offre locative manque. Le prix d'achat retenu pour la base amortissable est celui de l'acte, hors frais.

L'ancien avec travaux lourds

Un logement ancien est éligible s'il fait l'objet de travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Pour un appartement acheté 150 000 euros, cela suppose au moins 45 000 euros de travaux. S'y ajoute une condition énergétique : les travaux doivent faire passer le bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au diagnostic de performance énergétique.

🔴 🗣 "Quand on affronte une crise du logement sans précédent (...) on veut que ces logement soient disponibles à la location et rénovés", déclare Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui présente un projet de loi sur la relance du logement. #canal16 pic.twitter.com/N4DhP8ZnV7

— franceinfo (@franceinfo) 7 juillet 2026

Le dispositif Relance logement n'impose pas de zonage pour l'achat lui-même : un appartement situé à Limoges peut en bénéficier comme un appartement à Lyon. La zone reste utile pour une seule chose, les plafonds de loyer et de ressources, plus élevés là où le marché est tendu.

Loyer intermédiaire, social ou très social : les trois niveaux

Le choix du niveau de loyer se fait au départ et engage le bailleur pour toute la durée de la location. Il détermine le taux d'amortissement, le plafond annuel et le public de locataires visé. Le bailleur choisit entre trois catégories de loyer, calquées sur celles du conventionnement Loc'Avantages.

• Intermédiaire : loyer inférieur au marché, destiné aux classes moyennes, avec un plafond de ressources relativement large.
• Social : loyer nettement plus bas, pour des ménages aux revenus modestes.
• Très social : le loyer le plus faible, réservé aux ménages les plus fragiles.

Les plafonds précis varient selon la zone et la surface. Le service public renvoie au simulateur Loc'Avantages pour les calculer logement par logement : c'est la vérification à faire avant toute acquisition, car un loyer de marché trop éloigné du plafond rend l'opération peu rentable, quel que soit l'avantage fiscal.

Loi Jeanbrun : les questions qui reviennent

Peut-on louer à ses enfants ou à ses parents ?

Non, dans la version en vigueur. Le locataire ne peut pas être un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus. Un enfant, un petit-enfant, un frère ou une sœur ne peuvent donc pas occuper le logement sans faire perdre l'avantage fiscal.

La loi Jeanbrun se cumule-t-elle avec le Pinel ou le Denormandie ?

Non, un même logement ne peut pas relever de deux dispositifs. Le déficit foncier classique reste en revanche utilisable : les charges qui dépassent les loyers s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, hors intérêts d'emprunt.

Quels sont les taux d'amortissement ?

Dans le neuf, 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l'ancien rénové, 3 %, 3,5 % et 4 %. Ces taux s'appliquent à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite du plafond annuel du foyer fiscal.

Une maison individuelle est-elle éligible ?

Pas aujourd'hui : seuls les logements d'un immeuble collectif sont concernés. Une ouverture aux maisons anciennes rénovées a été évoquée pour 2027, sans être adoptée à ce jour.

Un cas chiffré : un deux-pièces neuf à 200 000 euros

Prenons un ménage type, imposé dans la tranche à 30 %, qui achète en 2026 un deux-pièces neuf dans un immeuble collectif pour 200 000 euros et le loue en loyer intermédiaire. L'exemple est un calcul, pas un témoignage : les montants de loyer et de charges sont des hypothèses à adapter à chaque ville.

1. Base amortissable : 80 % de 200 000 euros, soit 160 000 euros.
2. Amortissement annuel : 3,5 % de 160 000 euros, soit 5 600 euros, sous le plafond de 8 000 euros.
3. Revenu foncier avant amortissement : 9 000 euros de loyers par an (750 euros par mois) moins 2 400 euros de charges (intérêts, taxe foncière, assurance), soit 6 600 euros.
4. Revenu foncier imposable : 6 600 moins 5 600, soit 1 000 euros.

Sans le dispositif, ces 6 600 euros supporteraient l'impôt sur le revenu à 30 % et les prélèvements sociaux, restés à 17,2 % sur les revenus fonciers : environ 3 100 euros par an. Avec l'amortissement, la facture tombe autour de 470 euros. Le gain avoisine 2 600 euros par an, soit plus de 23 000 euros sur neuf ans.

Le même appartement loué en très social amortirait 8 800 euros par an (5,5 % de 160 000). Mais le loyer encaissé serait bien plus faible : l'avantage fiscal ne compense pas toujours la perte de recettes. D'où l'intérêt de faire le calcul dans les deux sens avant de choisir sa catégorie, et de relire les pièges du dispositif Jeanbrun avant d'investir.

Déficit foncier, revente, résidence principale : les règles annexes

La loi Jeanbrun ne supprime pas les mécanismes du régime réel des revenus fonciers, elle s'y ajoute. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les frais de gestion continuent de se déduire des loyers. Quand les charges dépassent les recettes, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, hors intérêts ; le plafond est porté à 21 400 euros pour certains travaux de rénovation énergétique qui sortent un logement des classes E, F ou G, une mesure prolongée jusqu'en 2027.

Le logement doit rester la résidence principale du locataire pendant les neuf ans. Un bien laissé vacant trop longtemps, loué meublé ou transformé en location saisonnière sort du cadre. Le propriétaire peut changer de locataire, à condition que le suivant respecte à son tour les plafonds.

À la revente, le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, des prélèvements sociaux après 30 ans. Un bailleur qui revendrait au bout de neuf ans paierait donc une partie de l'impôt sur la plus-value. La manière dont les amortissements pratiqués seront pris en compte dans ce calcul mérite d'être vérifiée auprès de son centre des impôts ou d'un notaire au moment de la vente.

Ce que le Parlement veut encore modifier

Le dispositif en vigueur pourrait ne pas rester figé. Le projet de loi logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, attend son examen en séance à l'Assemblée nationale, où la commission des affaires économiques a reçu 728 amendements. Plusieurs visent directement la loi Jeanbrun.

• Location familiale : exclure explicitement ascendants et descendants, déjà écartés jusqu'au 2e degré.
• Chauffage : fermer l'avantage aux logements chauffés au gaz ou au fioul.
• Durée : allonger l'engagement de location de neuf à douze ans.

D'autres pistes vont dans l'autre sens : ouvrir le dispositif aux maisons individuelles anciennes et abaisser le seuil de travaux de 30 à 20 % du prix, comme nous l'expliquions dans notre point sur le DPE assoupli et le Jeanbrun élargi pour 2027. Aucune de ces évolutions n'est définitivement adoptée. Le suivi du texte, article par article, se trouve dans notre page consacrée au projet de loi logement 2026. En pratique, une acquisition signée aujourd'hui relève des règles actuelles.

Pinel, Denormandie, LMNP : où se place le Jeanbrun ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt, calculée sur le prix et étalée sur six, neuf ou douze ans, en zone tendue uniquement. Il est fermé depuis 2025. Le Denormandie visait l'ancien rénové dans les villes moyennes, avec 25 % de travaux. La loi Jeanbrun fusionne en quelque sorte les deux cibles, sans zonage, mais avec un mécanisme d'amortissement plutôt qu'une réduction d'impôt.

La comparaison la plus parlante se fait avec le loueur meublé non professionnel (LMNP). Le LMNP amortit lui aussi son bien, sans plafond de loyer, mais il a perdu une partie de son intérêt : depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et ses revenus de 2025 supportent des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. La location nue du Jeanbrun reste imposée à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le choix entre ces dispositifs dépend donc du profil. Un investisseur qui accepte un loyer plafonné et un locataire sous conditions de ressources trouvera dans le Jeanbrun un avantage fiscal lisible. Celui qui vise une rentabilité de marché gardera le meublé ou la location nue classique.

Pour quel investisseur le dispositif Jeanbrun est-il adapté ?

Le dispositif Jeanbrun parle d'abord aux contribuables fortement imposés, souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir leur fiscalité. Plus la tranche d'imposition est élevée, plus chaque euro d'amortissement pèse. Un foyer non imposable, à l'inverse, n'en tire presque rien : l'amortissement réduit un revenu foncier qui ne lui coûtait déjà pas grand-chose.

Le dispositif convient aussi à ceux qui raisonnent sur la durée. Neuf ans d'engagement locatif, c'est long : un placement immobilier de ce type se juge sur la valeur du bien à la sortie autant que sur l'économie d'impôt. Dans les grandes métropoles comme Toulouse ou Bordeaux, où la demande locative reste forte, le risque de vacance est plus faible ; dans une ville où l'offre abonde, le loyer plafonné peut au contraire peser sur la rentabilité.

Le statut du bailleur privé, autre nom donné au dispositif dans les débats, suppose enfin une gestion rigoureuse : contrôle des ressources de chaque nouveau locataire, respect du loyer plafond à chaque relocation, conservation des justificatifs. Un investisseur qui délègue la gestion locative à une agence doit vérifier que celle-ci connaît ces règles, faute de quoi une erreur de bail peut coûter l'avantage fiscal de toute une année, voire remettre en cause le dispositif lui-même.

Investir avec la loi Jeanbrun : la marche à suivre

1. Choisir le bien : un appartement dans un immeuble collectif, neuf, en vente sur plan ou ancien avec un projet de travaux d'au moins 30 % du prix.
2. Vérifier les plafonds : simuler loyer et ressources des locataires sur Loc'Avantages avant de signer, puis comparer avec le loyer de marché du quartier.
3. Signer dans la fenêtre : l'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
4. Louer vite et bien : trouver un locataire hors du cercle familial dans les douze mois, bail de location nue, résidence principale.

Reste la déclaration. L'option pour l'amortissement se prend dans la déclaration des revenus fonciers de l'année d'achèvement ou d'acquisition, avec l'engagement de location joint. Elle ne se reprend pas : mieux vaut avoir fait ses comptes avant, et conserver pendant toute la durée de l'engagement les baux, les avis d'imposition des locataires et les factures de travaux, que l'administration peut demander en cas de contrôle.