DPE : tout comprendre au diagnostic énergétique, des classes A à G aux nouvelles règles de 2027

Mis à jour en septembre 2026 : un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore le coefficient de l'électricité dans le calcul du DPE, de 1,9 à 1,7, à partir du 1er janvier 2027. Environ 300 000 logements chauffés à l'électricité devraient gagner une classe sans travaux.

Sommaire

Qu'est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l'outil de référence pour évaluer la consommation d'énergie d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il ne mesure pas les factures réelles de l'occupant : il estime, à partir des caractéristiques du bâtiment, ce qu'il consomme dans des conditions d'usage standard. Chauffage, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires (ventilation, pompes) entrent dans le calcul du DPE.

Le document remis à la fin de la visite contient également deux étiquettes, une estimation du coût annuel de l'énergie en euros et des recommandations de travaux. Il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acquéreur lors d'une vente, ou annexé au bail lors d'une location.

Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE repose sur une méthode de calcul unique, la méthode 3CL, pour tous les logements. Il est devenu opposable : un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur en cas d'erreur, comme pour les autres diagnostics immobiliers.

Les classes du DPE : comment lire l'étiquette énergétique

La classe énergétique résume en une lettre tout le contenu du diagnostic. C'est elle qui figure dans l'annonce, elle qui fixe le calendrier de location, elle que regardent les acheteurs.

L'étiquette énergie classe la consommation en énergie primaire, en kWh par mètre carré de surface habitable et par an. L'étiquette climat classe les émissions de gaz à effet de serre, en kilos de CO2 par mètre carré et par an. La classe retenue est la plus mauvaise des deux : c'est le principe du double seuil.

Classe	Consommation (kWh/m²/an)	Émissions (kg CO2/m²/an)
A	moins de 70	moins de 6
B	70 à 110	6 à 11
C	110 à 180	11 à 30
D	180 à 250	30 à 50
E	250 à 330	50 à 70
F	330 à 420	70 à 100
G	plus de 420	plus de 100

Les logements classés F ou G sont appelés passoires thermiques. Autre repère : au-delà de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, un logement est jugé indécent à la location depuis le 1er janvier 2023.

Un cas particulier existe pour les petites surfaces. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont ajustés pour les logements de moins de 40 m², que l'ancienne grille pénalisait mécaniquement : l'eau chaude sanitaire y pèse plus lourd, rapportée à une petite surface.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Le diagnostic est obligatoire dans trois situations, pour toute habitation en France métropolitaine comme en outre-mer.

• La vente : le DPE doit être réalisé dès la mise en vente. La classe énergie et la classe climat figurent obligatoirement dans l'annonce immobilière, avec l'estimation des dépenses annuelles d'énergie.
• La location : le propriétaire l'annexe au bail, meublé ou vide. Le locataire doit en avoir connaissance avant de signer.
• La construction : un bâtiment neuf reçoit un DPE à la fin du chantier, établi à partir des données de conception.

Pour un logement F ou G, l'annonce doit aussi porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Oublier ces informations expose le propriétaire à une amende, et l'agent immobilier engage sa responsabilité.

Les copropriétés sont concernées par un DPE collectif, portant sur tout le bâtiment. L'obligation est entrée en vigueur par étapes : immeubles de plus de 200 lots en 2024, de 50 à 200 lots en 2025, et toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026.

Comment se passe la réalisation d'un DPE

Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE. Sa certification est délivrée par un organisme accrédité et il doit être assuré en responsabilité civile professionnelle. Le propriétaire choisit librement son professionnel ; les tarifs ne sont pas réglementés et varient selon la surface, la région et la complexité du bâtiment.

La visite dure en général d'une à deux heures pour un appartement ou une maison. Le diagnostiqueur relève :

• la surface habitable et le volume chauffé ;
• l'isolation des murs, de la toiture, du plancher, et le type de fenêtres ;
• les équipements : système de chauffage, chaudière, pompe à chaleur, production d'eau chaude, ventilation ;
• les éléments de construction : année, matériaux, orientation.

Préparer la visite fait gagner en précision. Factures de travaux, notices d'équipement, date de remplacement de la chaudière, preuve d'isolation des combles : sans justificatif, le diagnostiqueur doit appliquer des valeurs par défaut, souvent défavorables. Une erreur classique consiste à laisser l'isolation « inconnue » alors qu'elle a été refaite.

Le rapport de diagnostic énergétique est enregistré à l'Ademe sous un numéro à 13 caractères. Ce numéro permet de vérifier sur l'observatoire public des DPE que le diagnostic existe bien et qu'il n'a pas été modifié. Pour repérer les signaux d'alerte, nous avons détaillé les vérifications à faire face à un DPE douteux.

Durée de validité du DPE

Un diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. Mais les diagnostics réalisés avant la réforme de 2021 ont perdu leur validité plus tôt :

• ceux établis entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023 ;
• ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

En clair, un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 doit être refait avant toute vente ou nouvelle location. Un diagnostic plus récent reste valable jusqu'à son terme, sauf travaux importants : après une rénovation, refaire le DPE permet de faire reconnaître le gain de classe.

Ce qui change en 2026 et en 2027 : le coefficient de l'électricité

Pour passer de l'énergie consommée à l'énergie primaire, le calcul du DPE applique un coefficient à chaque source d'énergie. Celui de l'électricité était fixé à 2,3, un chiffre qui pénalisait fortement les logements chauffés à l'électricité.

Un arrêté du 13 août 2025 l'a abaissé à 1,9 au 1er janvier 2026. Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis du statut de passoire thermique, sans le moindre chantier. Les DPE réalisés depuis juillet 2021 peuvent être mis à jour gratuitement : une attestation se télécharge sur le site de l'Ademe, sans nouvelle visite.

Un second arrêté, publié le 19 août 2026, prolonge le mouvement : 1,7 au 1er janvier 2027. Environ 300 000 logements supplémentaires pourraient changer de classe. Notre article sur les logements qui gagneront une classe en 2027 détaille qui est concerné.

À retenir : ce reclassement change la convention de calcul, pas la performance réelle du bâtiment. Un logement mal isolé reste coûteux à chauffer, même avec une meilleure étiquette.

DPE et location : le calendrier des passoires thermiques

La performance énergétique est devenue un critère de décence du logement. Un bailleur doit donc suivre de près la classe énergétique de chaque bien loué, et anticiper les futurs seuils.

La loi Climat et résilience fixe un calendrier progressif pour les logements loués. Il s'applique à la signature d'un nouveau bail ou à son renouvellement.

Date	Ce qui s'applique
24 août 2022	Gel des loyers des logements F et G : pas de hausse à la relocation ni au renouvellement
1er janvier 2023	Logements au-delà de 450 kWh d'énergie finale/m²/an jugés indécents
1er janvier 2025	Classe G : plus de mise en location
1er janvier 2028	Classe F : plus de mise en location
1er janvier 2034	Classe E : plus de mise en location

Un locataire dont le logement ne respecte plus ces seuils peut demander au propriétaire des travaux de mise en conformité. Des aménagements du calendrier sont régulièrement débattus au Parlement : ce tableau reflète la réglementation en vigueur à la date de mise à jour.

DPE et vente : audit énergétique et effet sur le prix

Pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023. Il est exigé pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D en 2034. Plus complet que le diagnostic, il propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une classe performante.

L'étiquette pèse sur le marché. Les notaires observent depuis plusieurs années une décote des passoires thermiques par rapport aux logements classés D, d'autant plus forte que le marché local est détendu. Les acheteurs s'en servent pour négocier. Nous avons analysé pourquoi les logements F et G perdent une part de leur valeur.

Comment améliorer son DPE

Gagner une ou deux classes est souvent possible avec des travaux ciblés. Les recommandations du rapport donnent un premier plan ; l'audit va plus loin.

• Isoler la toiture et les combles : c'est souvent le poste le plus rentable, jusqu'à un tiers des pertes de chaleur d'une maison.
• Changer le système de chauffage : remplacer une chaudière au fioul par une pompe à chaleur améliore à la fois l'étiquette énergie et l'étiquette climat.
• Isoler les murs et changer les fenêtres : plus coûteux, mais décisif pour sortir d'une classe F ou G.
• Soigner la ventilation : une VMC adaptée évite l'humidité et entre dans le calcul.

Des aides financent une partie de la rénovation énergétique, dont MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie. Leurs montants et conditions changent souvent : voir notre guide sur les aides et travaux pour améliorer son DPE. Faire réaliser un nouveau diagnostic après les travaux reste indispensable pour que le gain de classe soit reconnu, notamment à la vente.

Confort d'été : ce que dit le DPE sur la chaleur

Le DPE comporte déjà un indicateur de confort d'été, noté insuffisant, moyen ou bon. Il tient compte de l'isolation de la toiture, des protections solaires comme les volets, de l'inertie du bâtiment et de la possibilité de ventiler la nuit. Avec la multiplication des canicules, cette partie du diagnostic prend de l'importance et son évolution est à l'étude. Nous suivons ce chantier dans notre article sur le confort d'été et le DPE.

Contester un DPE : erreur, recours et responsabilité

Un DPE faux peut coûter cher : un logement annoncé en D et classé F après une contre-expertise ne se vend plus au même prix, et il n'est plus louable dans les mêmes conditions. Depuis 2021, l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur, qui se retournera contre le diagnostiqueur et son assurance.

La démarche passe d'abord par un échange avec le professionnel, qui peut corriger une donnée mal saisie. À défaut, un second DPE réalisé par un autre diagnostiqueur certifié sert de base à une réclamation, puis à un recours devant le juge. Conserver le rapport, les photos et les factures du logement facilite ce dossier.

Les étapes pour faire réaliser un DPE

Faire un DPE prend rarement plus d'une semaine entre la prise de contact et la remise du rapport. Les étapes sont toujours les mêmes.

1. Trouver un diagnostiqueur certifié : l'annuaire officiel des diagnostiqueurs, tenu par le ministère, permet de vérifier la certification et son domaine de compétence. Une entreprise de diagnostic immobilier propose souvent un forfait avec les autres diagnostics de la vente.
2. Demander plusieurs devis : le tarif varie d'un professionnel à l'autre. Un prix anormalement bas doit alerter sur la qualité de la visite.
3. Réunir les documents : factures de travaux d'isolation, de chauffage ou de fenêtres, notice de la chaudière, plans, taxe foncière pour la surface. Chaque justificatif évite une valeur par défaut.
4. Accueillir la visite : le diagnostiqueur doit accéder à toutes les pièces, aux combles et au local technique.
5. Relire le rapport : surface, année de construction, type de chauffage, isolation. Une donnée fausse se corrige avant la diffusion de l'annonce, pas après.

Le résultat est transmis à l'Ademe, qui l'enregistre dans sa base publique. Le rapport final présente l'évaluation énergétique complète : la classe énergétique, la classe climatique, l'estimation des coûts annuels d'énergie et une liste de préconisations classées par ordre de priorité.

Étiquette énergie et étiquette climat : deux mesures différentes

La performance énergétique d'un logement se lit sur deux échelles, et elles ne racontent pas la même chose. L'étiquette énergie traduit la quantité d'énergie primaire nécessaire pour chauffer, produire l'eau chaude et faire fonctionner les équipements. L'étiquette climat traduit l'impact de cette consommation sur le réchauffement climatique, selon la source d'énergie utilisée.

Exemple : deux maisons identiques, l'une chauffée au fioul, l'autre par une pompe à chaleur. Leur consommation peut être proche, mais la première émet beaucoup plus de gaz à effet de serre. Son classement final sera tiré vers le bas par l'étiquette climat. C'est pourquoi remplacer une chaudière au fioul ou au gaz par un système électrique performant change souvent la catégorie du logement, même sans travaux d'isolation.

Autrement dit, améliorer l'efficacité énergétique ne suffit pas toujours : le choix de l'énergie compte autant que l'isolation. Le rapport du DPE indique, pour chaque recommandation, son effet attendu sur les deux étiquettes.

Le DPE à l'échelle de la France : ce que disent les chiffres

L'observatoire national de la rénovation énergétique estimait qu'environ une résidence principale sur six était une passoire thermique au 1er janvier 2023. Les maisons anciennes, construites avant les premières réglementations thermiques de 1974, et les petits logements chauffés à l'électricité y sont surreprésentés.

La base publique des DPE, gérée par l'Ademe et consultable par tout moteur de recherche de logement, recense plusieurs millions de diagnostics réalisés depuis la réforme de 2021. Ces données, ouvertes sur data.gouv, servent aux collectivités pour cibler les aides, aux chercheurs pour mesurer les effets de la réglementation, et aux particuliers pour comparer leur logement avec ceux du quartier.

Les deux baisses du coefficient de l'électricité, en 2026 puis en 2027, font évoluer ces statistiques sans que l'état réel du parc change. Il faudra en tenir compte pour lire les chiffres des prochaines années.

DPE, logements sociaux et copropriétés

Dans le parc immobilier social, les bailleurs sont soumis aux mêmes obligations que les propriétaires privés : DPE annexé au bail, calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques. Leur parc est en moyenne mieux classé que le parc immobilier privé, et sa performance énergétique progresse grâce à des programmes de rénovation énergétique engagés depuis longtemps.

En copropriété, le DPE collectif s'ajoute au DPE de chaque lot. Ce bilan énergétique sert de base au plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale. Pour un copropriétaire, c'est un moyen de mesurer ce que coûtera la mise aux normes de l'immeuble, et d'anticiper les appels de fonds. Un acquéreur a intérêt à le demander avant de faire une offre.

Le métier de diagnostiqueur : formation, certification, contrôle

Devenir diagnostiqueur immobilier suppose une formation spécialisée puis une certification par domaine : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites. La certification DPE existe en deux niveaux, avec ou sans mention, cette dernière étant exigée pour les immeubles entiers et les bâtiments à usage autre que l'habitation. Elle doit être renouvelée tous les sept ans, et le professionnel est contrôlé pendant cette période.

Le cadre est fixé par le code de la construction et de l'habitation. L'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, accessible sur le site du service public, permet de vérifier en quelques secondes la certification d'un professionnel avant de lui confier une mission. C'est une étape clé : un rapport établi par une personne non certifiée n'a aucune valeur.

La qualité des diagnostics reste un objectif affiché des pouvoirs publics. Des contrôles ciblent les rapports atypiques, et le nombre de diagnostics suspects signalés dans la base de l'Ademe a conduit à renforcer les sanctions. Un DPE fiable est la condition pour que l'étiquette énergétique serve vraiment de repère au marché.

Lire les préconisations du rapport

La dernière partie du rapport, souvent négligée, est pourtant essentielle. Elle constitue une description détaillée des travaux recommandés, classés en deux paquets : ceux à faire en priorité, puis ceux à envisager pour aller vers un logement économe. Pour chaque préconisation, le rapport donne une indication du gain de classe attendu et une fourchette de coût.

Ces préconisations sont générées par le logiciel à partir des données relevées ; elles ne remplacent pas un devis d'entreprise. Elles donnent en revanche une bonne idée de l'effort à fournir. Un logement énergivore dont le rapport ne propose que des gestes légers doit faire poser des questions : la description de l'installation de chauffage ou de l'isolation est peut-être incomplète.

Dernier réflexe utile : comparer la consommation annuelle estimée avec ses propres factures. Un écart important peut venir du mode de vie, mais aussi d'une erreur de saisie. Le DPE raisonne en usage conventionnel, avec une température de chauffe et un nombre d'occupants standard, sans tenir compte de la quantité d'énergie réellement consommée par le foyer.

Rénovation énergétique : par où commencer après le DPE

Le DPE pose un constat ; il ne suffit pas à bâtir un projet. Pour un logement classé E, F ou G, la bonne méthode consiste à raisonner en rénovation énergétique globale plutôt qu'en travaux isolés, sous peine de dépenser deux fois.

Première étape : l'audit énergétique. Obligatoire à la vente des maisons F et G, il est aussi utile hors vente. Il propose au moins deux scénarios, dont un permettant d'atteindre une classe énergétique B, avec un ordre de travaux et une estimation des coûts. C'est la feuille de route du propriétaire.

Deuxième étape : l'accompagnement. Pour une rénovation d'ampleur financée par MaPrimeRénov', un accompagnateur agréé est obligatoire. Il aide à choisir les entreprises, à monter le dossier d'aide et à vérifier la qualité des travaux. Les espaces France Rénov' donnent un premier conseil gratuit et neutre, sans démarchage.

Troisième étape : le bon ordre des travaux. Isoler avant de changer le chauffage évite de surdimensionner une pompe à chaleur. Traiter la ventilation en même temps que l'isolation évite les problèmes d'humidité. Un logement bien isolé consomme moins, et son futur système de chauffage coûte moins cher.

Enfin, un nouveau diagnostic de performance énergétique à la fin du chantier fait foi. C'est lui qui prouve le gain de classe énergétique auprès d'un acquéreur, d'un locataire ou d'une banque, et qui permet d'informer correctement le marché. Pour aller plus loin sur les aides disponibles, un dossier complet sur MaPrimeRénov' est en préparation sur le site.

FAQ : les questions les plus posées sur le DPE

Quel est le prix d'un DPE ?

Le tarif n'est pas réglementé. Il dépend de la surface du logement, de sa localisation et du diagnostiqueur, et il est souvent moins élevé s'il est commandé avec les autres diagnostics de la vente. Comparer plusieurs devis de professionnels certifiés reste le meilleur réflexe.

Combien de temps un DPE est-il valable ?

Dix ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont toutefois plus valables : ceux de 2013 à 2017 depuis 2023, ceux de 2018 à juin 2021 depuis le 1er janvier 2025. Il faut les refaire avant toute vente ou location.

Qui paie le DPE ?

Le propriétaire, qu'il vende ou qu'il loue. Le diagnostic ne peut pas être facturé au locataire ni à l'acquéreur, même s'il leur est destiné.

Mon DPE a-t-il changé avec la réforme de 2026 ?

Si votre logement est chauffé à l'électricité et que le DPE date d'après juillet 2021, sa classe a pu s'améliorer. Une attestation gratuite se télécharge sur le site de l'Ademe avec le numéro du diagnostic, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.