Simulateur de plus-value immobilière : combien d'impôt paierez-vous sur la vente de votre bien ?

Mis à jour en octobre 2026 : barème inchangé pour les ventes de 2026. Les plus-values immobilières restent taxées à 17,2 % de prélèvements sociaux, alors que la LFSS 2026 a porté ce taux à 18,6 % sur la plupart des revenus du capital. Pour un loueur en meublé (LMNP), les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025.

Illustration générée par IA

Sommaire

Comment utiliser le simulateur de plus-value

Quatre informations font tourner l'outil. Le prix d'achat inscrit dans l'acte, le prix de vente espéré, vos frais et vos travaux, puis la date d'acquisition. Le calculateur de plus-value immobilière en déduit la durée de détention, applique les abattements et affiche l'impôt, les prélèvements sociaux et l'éventuelle surtaxe.

Ça ne change en réalité pas grand chose : depuis 2025, l'amortissement est imposable à la revente, via la plus-value immobilière.

Cette nouvelle mesure permet simplement à l'État de percevoir des recettes *maintenant* plutôt que dans 10 ans.

C'est plutôt une bonne nouvelle : il… https://t.co/w5mW9gboBz

— L'ingérable (@MathieuL1) 3 octobre 2026

Sans factures, laissez les forfaits : l'outil retient 7,5 % du prix pour les frais d'acquisition et 15 % pour les travaux après cinq ans de détention. Avec des factures plus élevées, saisissez les montants réels. Le résultat reste une estimation : c'est le notaire qui établit le calcul définitif.

Lancez plusieurs simulations pour estimer le montant selon la date de signature : le montant change d'une année pleine à l'autre. Aucune donnée saisie n'est conservée, la démarche est anonyme et vaut pour un appartement à Paris comme pour un terrain à bâtir dans n'importe quel département.

Calculer la plus-value : du prix de cession à la plus-value imposable

La plus-value brute se calcule en trois temps, selon l'article 150 U et les suivants du Code général des impôts.

1. Prix de cession : le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d'agence à sa charge).
2. Prix d'acquisition corrigé : le prix d'achat, majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (factures d'entreprise, ou forfait de 15 % au-delà de cinq ans).
3. Plus-value brute : la différence entre les deux.

Viennent ensuite les abattements pour durée de détention, qui donnent deux assiettes distinctes : une pour l'impôt sur le revenu, une pour les prélèvements sociaux. Chacune produit sa propre plus-value imposable.

Les abattements pour durée de détention, année par année

Durée de détention	Impôt sur le revenu (19 %)	Prélèvements sociaux (17,2 %)
Moins de 6 ans	Aucun abattement	Aucun abattement
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %, exonération totale	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Déjà exonéré	9 % par an, exonération après 30 ans

Le décompte se fait en années pleines, de date à date entre les deux actes. Une vente signée trois semaines trop tôt peut donc coûter une année d'abattement : regardez la date anniversaire avant de fixer la signature.

Le taux d'imposition : 19 %, 17,2 % et la surtaxe

L'impôt sur le revenu s'applique au taux forfaitaire de 19 %, quel que soit votre taux marginal. Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s'ajoutent. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique, avec un lissage à l'entrée des tranches et le taux maximal au-delà de 260 000 €.

Un cas chiffré pas à pas

Prenons une maison achetée 200 000 € en octobre 2012 et revendue 300 000 € en octobre 2026, sans factures de travaux. La durée de détention atteint 14 années pleines.

• Prix d'acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 (forfait de 7,5 %) + 30 000 (forfait de 15 %) = 245 000 €, soit une plus-value brute de 55 000 €.
• Volet impôt : 9 années d'abattement à 6 %, soit 54 %. Base de 25 300 €, impôt de 4 807 €.
• Volet social : 9 années à 1,65 %, soit 14,85 %. Base de 46 832 €, prélèvements de 8 055 €.

Total : 12 862 €, sans surtaxe puisque la base de l'impôt reste sous 50 000 €. Le même bien gardé jusqu'en 2034, soit 22 ans, ne paierait plus que des prélèvements sociaux.

Quelles sont les exonérations possibles ?

La vente de la résidence principale est exonérée en totalité, sans condition de durée, à condition d'y habiter au jour de la vente. Les autres cas d'exonération, tous détaillés sur le site Service-public :

• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans, et doit réinvestir le prix dans son achat sous deux ans.
• Retraités et invalides aux revenus modestes, sous plafond de revenu fiscal.
• Prix de cession de 15 000 € au plus, et certaines ventes liées à une expropriation suivies d'un remploi.

Un bien reçu par succession ou donation se calcule aussi : le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte, majorée des droits payés, et la détention court depuis l'ouverture de la succession. Hors de ces cas, l'exonération ne vient qu'avec le temps : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Plus-value LMNP : ce que le simulateur ne voit pas

Pour une location meublée non professionnelle, la loi de finances 2025 a changé la donne. Les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans la plus-value, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition retenu baisse d'autant et la plus-value nette grimpe. L'outil ne gère pas cette réintégration ; un loueur en meublé doit ajouter ses amortissements au résultat, et l'avis d'un expert-comptable vaut l'investissement sur un gros montant. La plus-value LMP, d'activité professionnelle, suit un régime différent.

Qui déclare et paie l'impôt ?

Le vendeur ne règle rien lui-même. Le notaire calcule la plus-value, dépose la déclaration auprès du service des impôts et prélève l'impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Le montant n'apparaît donc pas dans votre déclaration de revenus comme un impôt à payer, mais il se reporte en information. Vous ne recevez que le solde, et le montant de l'impôt figure dans le décompte remis par l'étude. Un particulier qui gère un patrimoine de plusieurs biens a intérêt à demander conseil avant d'acheter ou de vendre : l'ordre des ventes peut peser plusieurs milliers d'euros. Pour aller plus loin sur les règles, notre dossier sur la plus-value immobilière reprend chaque cas en détail.